大家の仕事内容を紹介。大変な業務や煩雑な仕事から解放される方法を解説

大家の主な仕事内容

大家の仕事は、入居者管理、建物管理、賃料管理など、多岐にわたります。それぞれの内容について詳しく見ていきましょう。

入居者管理

入居者管理は大家の仕事の中でも最も重要な部分の一つです。良質な入居者を確保し、長期的な関係を築くことが安定した賃貸経営の鍵となります。

入居者の募集と審査

新しい入居者を見つけるためには、効果的な広告戦略を立てることが重要です。オンラインポータルサイトやSNSの活用、地域情報誌への掲載など、多角的なアプローチが求められます。これらの作業は仲介や物件管理を行う不動産会社に依頼しているケースも多い一方で、最近では大家自らが物件を掲載し、入居者を募集できるようなサービスなども登場しています。

入居者の集客には、物件の魅力を最大限にアピールする広告を作成し、適切な家賃設定を行うことが大切です。

申し込みがあった場合は、入居希望者の信用調査などを行います。最近では家賃債務保証会社に任せてしまうケースもありますが、大家自身も職業、収入、家族構成などを確認し、保証人の信用力を推し量ることが重要です。例えば、年収が家賃の36倍以上あること（月収の3分の1程度）などは一つの基準です。また、職業の安定性や勤続年数なども考慮に入れます。このような慎重な審査を行うことで、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。

契約の締結と更新

入居者が決まったら、賃貸借契約を結びます。法律に基づいた適切な契約書を作成し、契約条件の詳細を説明します。礼金、敷金、保証金などを受け取り、鍵の引き渡しと設備の使用説明を行います。

契約更新時には、更新料の設定と徴収、家賃改定の検討と交渉、契約内容の見直しなどを行います。例えば、契約更新時に家賃の値上げを検討する場合、周辺相場の変動や物件の改修状況、入居者の居住年数などを考慮して判断します。長期入居者に対しては、家賃据え置きや小幅な値上げにとどめるなど、柔軟な対応が求められることもあります。

建物管理

建物を良好な状態に保つことも大家の重要な仕事です。適切な管理は、物件の価値を維持するだけでなく、入居者の満足度を高め、長期的な入居につながります。

日常的なメンテナンス

定期的な点検や清掃を行い、建物の価値を維持します。共用部分の清掃、設備の点検、外壁や屋根の状態確認、植栽の手入れ、防虫・防鼠対策などが含まれます。

物件管理を管理会社に任せている場合は、これらの業務を行うことはありませんが、自主管理であれば大きな負担となります。

その他にも、エレベーターの定期点検は法律で義務付けられており、年に1回以上の実施が必要です。また、給水設備の点検では、水質検査や貯水槽の清掃なども含まれます。これらの業務を効率的に行うために、年間の管理スケジュールを作成し、計画的に業者を手配し実施しなければなりません。

修繕と改修

建物や設備の劣化に応じて、適切な修繕や改修を行います。リフォーム会社を選定し、水漏れやガス漏れなどの緊急修理、壁紙や床の張り替え、給湯器やエアコンの交換、大規模修繕の計画と実施が必要です。

大規模な修繕に備えて、計画的に修繕積立金を積み立てておくことが重要です。また、日々の小さな修繕をこまめに行うことで、大規模修繕のサイクルを延ばすことも可能です。

賃料管理

安定した収入を確保するために、賃料の管理は欠かせません。適切な賃料管理は、健全な賃貸経営の基盤となります。

家賃の集金

毎月の家賃を確実に集金する必要があります。最近では口座振替が一般的ですが、場合によっては直接集金することもあります。口座振替の設定と管理、入金確認と記帳、領収書の発行、未入金者への連絡などが主な業務となります。

口座振替を利用する場合、振替日の設定が重要です。多くの企業が給与日として25日前後を採用していることを考慮し、翌月分の家賃を当月27日に引き落とすなどの工夫が効果的です。また、入金管理をスムーズに行うためには、専用の管理ソフトウェアを利用することも一案です。これにより、入金状況の把握や滞納者への対応が効率化されます。

滞納対応

家賃の滞納が発生した場合、速やかに対応することが重要です。放置すると滞納額が膨らみ、回収が困難になる可能性があります。滞納者への連絡と督促、分割払いなどの相談対応、保証会社への連絡（保証会社を利用している場合）、最悪の場合は明け渡し請求や法的措置の検討などを行います。

滞納が発生した場合、まずは入居者と直接コンタクトを取り、事情を確認することが大切です。一時的な資金繰りの問題であれば、分割払いを提案するなど柔軟な対応が求められます。例えば、3ヶ月分の滞納がある場合、今後の家賃は通常通り支払いつつ、滞納分を6ヶ月で分割して支払うという提案をすることがあります。このような対応により、入居者の生活を守りつつ、確実に滞納分を回収することができます。

ただし、悪質な滞納者に対しては、法的措置も視野に入れる必要があります。弁護士や司法書士に相談し、適切な対応を取ることが重要です。

クレーム対応

入居者からのクレームや要望に適切に対応することも大家の仕事です。迅速かつ丁寧な対応が、入居者との良好な関係構築につながります。

騒音や生活マナーに関する苦情、設備の不具合に関する相談、近隣とのトラブル、害虫や悪臭の問題など、様々なクレームが想定されます。例えば、騒音問題の場合、当事者間での話し合いを促したり、必要に応じて注意喚起の文書を配布したりします。設備の不具合があれば、速やかに現地を確認し、修理業者を手配します。修理に時間がかかる場合は代替案を提示するなど、入居者の不便を最小限に抑える工夫が必要です。

クレーム対応で重要なのは、迅速な初期対応と丁寧な説明です。例えば、設備の不具合があった場合、24時間以内に現地確認を行い、修理の見通しを入居者に伝えることが望ましいでしょう。また、クレームの内容や対応策を記録しておくことも大切です。同様の問題が再発した場合に、迅速な対応が可能になります。

空室対策

空室が長期化すると収入が減少するため、適切な対策が必要です。効果的な空室対策には、物件の魅力向上、家賃の見直し、入居者特典の検討、効果的な広告戦略、ターゲット層の見直しなどがあります。

例えば、築20年のマンションで空室が続いている場合、キッチンとバスルームのリノベーションを行い、家電付きプランを導入することで、若い社会人向けの物件として再ポジショニングすることができます。初期投資は必要ですが、長期的には安定した入居率と家賃収入の確保につながります。

退去時の対応

入居者が退去する際には、退去立ち会い、原状回復工事の手配と費用精算、敷金の返還などの業務があります。退去時の対応で最も重要なのは、公平かつ透明性の高い原状回復費用の算出です。国土交通省が公表している「 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、適切な費用負担を決定することが望ましいでしょう。

例えば、壁紙の張り替えが必要な場合、入居期間や使用状況に応じて、大家と入居者の負担割合を決定します。通常の使用による劣化は大家負担、入居者の故意や過失による損傷は入居者負担となります。このような明確な基準を設けることで、退去時のトラブルを未然に防ぐことができます。

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大家の経営管理業務

物件の管理だけでなく、経営者としての視点も重要です。収支管理、税務申告、資金計画などが主な業務となります。

収支管理

賃貸経営の収支を適切に管理し、利益を最大化する必要があります。月次・年次の収支計算、経費の管理と削減、収益性の分析などを行います。毎月の家賃収入から、ローン返済、管理費、修繕費、税金などの経費を差し引いて、実際の利益を把握します。この分析結果を基に、経費削減の余地はないか、家賃の見直しが必要かなどを検討します。

税務申告

確定申告を適切に行い、節税対策も検討します。必要書類の準備と確認、税理士との連携、青色申告の活用などが主な業務となります。賃貸所得は不動産所得として申告しますが、経費の計上方法によって節税効果が変わってきます。大規模修繕を行った場合、一括で経費計上するか、資本的支出として減価償却するかで、課税所得が大きく変わる可能性があります。

資金計画

将来の修繕や建て替えに備えて、計画的な資金管理が必要です。修繕積立金の設定、ローン返済計画の策定、将来の建て替えに向けた資金計画などを行います。

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管理会社への委託について

すべての業務を自身で行うのは大変なため、管理会社に委託することも選択肢の一つです。管理会社に委託できる主な業務には、入居者募集、家賃集金、建物メンテナンス、クレーム対応、契約更新手続きなどがあります。

管理会社への委託には、手間が大幅に削減される、プロの知識やノウハウを活用できる、24時間対応が可能になるなどのメリットがあります。一方で、管理費用がかかる、オーナーの意向が反映されにくい場合がある、管理会社の質によってサービスに差があるなどのデメリットも存在します。

適切な管理会社を選ぶためには、実績と評判、提供サービスの内容、管理費用の妥当性、コミュニケーションの取りやすさ、財務状況の健全性などを考慮する必要があります。管理物件数や経営年数、顧客満足度などを確認し、複数の管理会社を比較検討することが重要です。また、管理会社の担当者との面談を行い、自身の経営方針や要望を伝えやすい関係性が築けるかどうかも重要なポイントとなります。

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大家の仕事のリスクと対策

大家業には様々なリスクが存在します。主なリスクとその対策について見ていきましょう。

空室リスク

空室が続くと家賃収入が得られず、経営を圧迫する可能性があります。このリスクに対しては、立地や設備の良い物件選び、適切な家賃設定、物件の魅力向上（リノベーションなど）、効果的な広告宣伝、長期入居者への優遇措置などが有効です。

例えば、築古物件の場合、キッチンやバスルームなどの水回りをリノベーションすることで、物件の魅力を大幅に向上させることができます。また、インターネット無料や家電付きなどの付加価値をつけることで、競合物件との差別化を図ることも効果的です。

家賃滞納リスク

入居者が家賃を滞納すると、安定した収入が得られなくなります。このリスクに対しては、入居者の審査を慎重に行う、保証会社の利用、早期の対応（督促や相談）、弁護士や専門家との連携などの対策が有効です。

入居者の審査では、職業や収入だけでなく、過去の賃貸履歴や信用情報も確認することが重要です。また、保証会社を利用することで、滞納時のリスクを軽減できます。滞納が発生した場合は、早期に入居者と連絡を取り、状況を把握することが大切です。場合によっては分割払いなどの提案を行い、柔軟に対応することで、長期的な滞納を防ぐことができます。

建物の老朽化リスク

建物が古くなると修繕費用が増加し、資産価値も低下する可能性があります。このリスクを軽減するためには、定期的なメンテナンス、計画的な修繕積立金の確保、適切なタイミングでの大規模修繕、将来を見据えた建て替え計画の策定などが重要です。

築10年程度の物件であれば、外壁塗装や屋上防水工事などの大規模修繕に備えて、計画的に修繕積立金を積み立てておくことが重要です。また、日々の小さな修繕をこまめに行うことで、建物の劣化を遅らせ、大規模修繕のサイクルを延ばすことも可能です。

将来的な建て替えも視野に入れ、現在の収支状況や借入金の返済計画を考慮しながら、長期的な資金計画を立てることが大切です。

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煩雑な大家業が嫌なら売却も検討する

ここまで大家の仕事内容やリスク、対策について見てきましたが、これらの業務を煩わしく感じる方もいるでしょう。そのような場合、物件の売却も一つの選択肢となります。

売却時の注意点

物件を売却する際は、適切な売却タイミングの見極め、売却価格の設定、入居者への対応、売却方法の選択などに注意が必要です。

適切な売却タイミングを見極めるには、不動産市況や物件の状態を考慮する必要があります。また、税金面での影響も考慮することが重要です。例えば、譲渡所得税の長期譲渡所得の特例を利用するためには、取得後5年以上保有していることが条件となります。

関連記事： 相続したアパートの売却にかかる税金と節税方法を解説

売却価格の設定では、適切な査定を受け、市場価値を把握することが大切です。過去の収支状況や将来の収益性も考慮に入れ、適正な価格を設定します。

入居者への対応では、法律に基づいた適切な退去要請や説明を行う必要があります。場合によっては、移転費用の補償なども検討します。入居者とのトラブルを避けるためにも、十分な準備期間を設けることが重要です。

売却方法の選択では、不動産会社への一般媒介か専任媒介か、入札方式や相対取引かなど、物件の特性や市場環境に応じて最適な方法を選びます。

信頼できる不動産会社の選び方

物件を売却する際は、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。実績と評判、専門知識とネットワーク、提案力と交渉力、アフターフォロー、透明性と信頼性などを基準に選びましょう。

投資用不動産の取引実績が豊富で、幅広い購入者ネットワークを持つ会社を選ぶことで、より良い条件での売却が期待できます。また、物件の価値を最大限に引き出す提案ができ、買主との交渉を適切に行える会社であることも重要です。

売却後のサポート体制も確認しておくとよいでしょう。税務や法務面でのアドバイスも得られる会社であれば、売却後も安心して相談できます。

最後に、取引の流れや費用についての説明が明確で、信頼性の高い会社を選ぶことが大切です。複数の不動産会社に相談し、比較検討することをおすすめします。