相続したアパートの売却にかかる税金と節税方法を解説

アパートを相続するときにかかる税金

相続したアパートを売却すると、主に以下の税金がかかります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

相続税

アパートを相続したときにかかるのが相続税です。相続税は、被相続人から相続した遺産に対してかかる税金となり、アパートの場合は評価額が課税対象になります。

相続税が課税されるのは、不動産を含めたすべての遺産が対象です。具体的な相続税額は以下の計算方法で求めます。

基礎控除とは、相続税における非課税枠です。控除額は600万円 × 法定相続人となり、遺産の評価額から差し引けます。

基礎控除を差し引いたものを相続人で分け合い、それぞれが受け取った遺産の評価額に対して以下の相続税が発生します。

引用：No.4155 相続税の税率│国税庁

控除や特例は相続税の申告時に申請できる

相続人が相続した遺産に対して適用できる控除や特例があれば、相続税の申告時に申請します。相続税の申告は、相続の発生を知った日の翌日から10カ月以内です。

相続税の申告が期限に間に合わないと、控除や特例が適用されないおそれがあるため注意が必要です。

遅れないように準備を進めなければなりませんが、忙しかったり煩雑な手続きが苦手だったりする方は税理士へ依頼するのも一つの手でしょう。

アパートは一般的な不動産よりも評価が低くなる

相続するアパートは、通常の建物や土地よりも相続税評価額が低くなる傾向があります。自宅などで使用していた建物と違い、所有してはいるものの実際には借主が住んでいるため自由に活用できないためです。

具体的には、アパートの土地は「貸家建付地」として評価され、自用地の80%程度の評価になります。また、建物は「貸家」として評価され、固定資産税評価額から借家権割合（全国一律30％）を減額されます。

貸付事業用宅地等が適用できれば節税ができる

アパートを所有して他人に貸し付ける行為は、個人の投資ではなく「不動産貸付業」という事業とみなされるケースも考えられます。この事業を相続税の申告期限までに引き継いでいたり（事業承継要件）、アパートを保有していたり（保有継続要件）すると、貸付事業用宅地等という特例に認められます。

貸付事業用宅地等として認められれば200㎡までを上限として、相続税額の50%が軽減されるので、大幅に節税効果を生み出せるのです。

将来的に売却するとしても、アパートの評価額が高額になりそうな場合は、貸付事業用宅地等の特例として認められてから売却するのがよいでしょう。

参考：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）│国税庁

登録免許税

登録免許税は不動産の登記時にかかる税金です。不動産を相続する場合、所有者を被相続人から相続人に変更する必要があります。相続によって所有者を変更する登記を行うことを相続登記といい、手続きは法務局で行います。その際に発生するのが登録免許税です。

税額の基準となるのは不動産の価値で、建物と土地に分けて計算します。相続の場合は建物と土地のいずれも不動産価額の0.4％が税率となるので、不動産価額が3000万円だった場合は12万円を登録免許税として支払わなければなりません。

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相続したアパートを売却するときにかかる税金

相続したアパートを売却する際にも税金を支払う必要があります。売却する際にかかる税金は以下のとおりです。

それぞれの税金について詳しく見ていきましょう。

譲渡所得税

不動産の売買で得た所得は「譲渡所得」と呼ばれます。譲渡所得は、アパートの売却価格から取得にかかった費用や売却にかかった費用を差し引いた金額です。

取得費用にはアパートの購入費、購入時に支払った仲介手数料などが含まれます。また、譲渡費用には売却するときに支払った仲介手数料や立退料、解体費などが当てはまります。

この譲渡所得にかかる税金が「譲渡所得税」です。譲渡所得税は正式名称ではなく、不動産の譲渡所得に対して発生する、所得税、住民税、復興特別所得税を総称して呼ばれています。

税率は不動産の所有期間によって変動する

譲渡所得税は「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」という区分がなされており、不動産を所有している期間が長ければ安く、短ければ高くなります。

所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、5年を超えると長期譲渡所得です。税率は長期譲渡所得で20.315%、短期譲渡では39.63%です。

不動産の所有期間は、購入時からの期間です。被相続人が所有していた期間が5年を超えていれば、相続してすぐに売っても長期譲渡所得が適用されます。

印紙税

不動産の売買では売買契約書を作成しますが、この時に使用する印紙には印紙税という税金がかかります。印紙税は契約書に記載された契約金額に応じて課税され、アパート売却の場合は2～10万円程度が相場になるでしょう。

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置│印紙税

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売却にかかる税金を抑える方法

相続したアパートを売るときにかかる税金は節税対策をすることで、税額を抑えられます。

適用できる節税対策には、以下の方法があります。

適用条件や節税の効果について確認しておきましょう。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、相続や遺贈で取得した不動産を、相続が発生した日の翌日から3年10カ月以内に売却すると適用される特例です。

取得費加算の特例が適用されると、相続したアパートを売却するときに、相続税額の一部を取得費用に加算できます。取得費用が増えることで、譲渡所得が減少するため、結果的に譲渡所得税の負担を減らせるのです。

特定事業用資産の買換え特例制度

特定事業用資産の買換え特例制度は、譲渡する財産の代わりに新たに財産を購入した場合に利用できる特例です。

譲渡所得税の80%を繰り延べられるため、譲渡時点での税負担を大幅に引き下げられます。買い換えた資産の収益性が高ければより大きなメリットが得られるでしょう。

ただし、アパートを売却する時点で賃貸として利用していない場合や、特例のために一時的に賃貸した場合は適用されないので注意が必要です。

住居用の特例は利用できない

マイホームを売った場合は3,000万円の控除が受けられる特例が用意されており、適用できれば譲渡所得税を大幅に節税できる、というのは有名な節税方法です。

しかし、賃貸物件と居住用の不動産では売却時に適用できる特例が異なるため注意が必要です。以下の5つの特例は住居用の特例のため利用できません。

居住用の不動産で利用できる特例と混同しないよう、あらかじめ覚えておきましょう。

参考：譲渡所得の特別控除の種類│国税庁

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アパートの価値を求める方法

相続したアパートの価額を算出するには、以下のような不動産価額算定方法を用いて計算します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

収益還元法

収益還元法は、収益をベースに不動産の価値を求める方法です。その不動産が将来的に生み出す収益（家賃）を予想し、不動産としての価値を求めます。

収益をどのように捉えるか、という観点から収益還元法はさらに「直接還元法」と「DCF法」の2種類に分けられます。

直接還元法は一定期間の純収益を、還元利回りで割って収益を算出する方法です。DCF法はディスカウントキャッシュフローの略称で、連続する複数の期間の純利益をそれぞれの割引率に応じて割り引き、残った現在価格を元に収益額を算出する方法です。

アパートの価値を簡単に算出できるのは、直接還元法です。不動産の証券化など正確な価値算定が求められる場面では、精度で勝るDCF法が選ばれる傾向があります。

原価法

原価法は、アパートの原価をベースに不動産の価値を算定する方法です。同じ建物を取得したときの価値に減価修正を加えて正確な価値を算出します。建物は経年劣化するため、現在の不動産の価値を反映するためにあえて減価修正を行っているのです。

ある程度原価を正確に算出できる際に用いられますが、開発が進んだ市街地のような原価の算出が難しい土地には不向きな計算方法と言えるでしょう。

取引事例比較法

過去の取引事例をベースに不動産の価値を算出するのが取引事例比較法です。調べる不動産と条件の近い不動産の取引事例を多数収集し、なるべく正確に「この条件の不動産相場」を算出することを目指します。

そのため、売り急いで値下げした不動産のデータは除外されたり、かえって高すぎる値段で売れたりした事例は組み込みません。また、近隣で同様の事例が見つからない場合や特殊な条件の不動産だった場合は取引事例比較法との相性が悪いと言えます。

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相続したアパートを売却するなら専門家に相談を

相続したアパートを売却するなら、不動産会社の査定を依頼しましょう。

査定を依頼することで、いくらで売れるのか把握できるだけでなく、高く売るためのアドバイスをしてもらえることもあります。

ただし、不動産会社といっても得意とする物件はそれぞれ異なります。アパートを売るときは、賃貸物件の売買実績のある不動産会社を選ぶことが大切です。

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