アパート経営をやめたい。やめ時・やめる流れ、費用などを解説

アパート経営をやめたい理由

アパート経営をやめたいと考える背景には、いくつかの共通した理由があります。

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

収益性の低下

アパート経営の最大の目的は、安定した収入を得ることです。しかし、様々な要因により収益性が低下することがあります。特に地方都市では人口減少や若者の都心回帰により、アパートの空室率が上昇傾向にあります。長期間空室が続くと、家賃収入が大幅に減少し、経営を圧迫します。

競合物件の増加や経済状況の変化により、賃料を下げざるを得ない状況に陥ることもあります。賃料の下落は直接的に収益に影響を与えます。かつては人気のあったエリアでも、主要企業の撤退や交通インフラの変化により、需要が減少することがあります。

新築アパートの増加も、既存のアパートの競争力低下につながります。特に設備面で劣る古いアパートは、入居者獲得に苦戦する傾向があります。これらの要因によって、当初の期待通りの収益が得られなくなると、経営を継続する意義を見出しにくくなります。例えば、毎月の家賃収入が経費（ローン返済、固定資産税、保険料など）を下回る状態が続く場合、経営の継続は難しくなります。

管理の負担

アパート経営には、日々の管理業務が付きものです。これらの業務がオーナーにとって大きな負担となることがあります。入居者対応は特に負担の大きい業務の一つです。苦情処理やトラブル対応は、オーナーにとってストレスの多い業務です。例えば、深夜の騒音トラブルや、入居者同士のコミュニケーション問題への対応が求められることがあります。

設備の保守・点検も時間と労力を要する業務です。定期的な設備点検や修理の手配が必要となり、エアコンの故障や水漏れなど、緊急の対応が必要な場合もあります。家賃の回収もオーナーの重要な業務の一つです。家賃の滞納や遅延への対応は、心理的にも経済的にも負担となります。長期滞納者への法的対応が必要になることもあります。

管理会社に委託していない自主管理の場合はより負担が大きく、例えば、夜間の緊急連絡対応や、積雪時の除雪作業など、体力的に厳しい業務もあります。

老朽化と修繕費用の増加

建物は年数が経つにつれて老朽化し、修繕や設備の更新が必要になります。これらの費用は、アパートの収益を大きく圧迫する可能性があります。外壁の塗り替えは、一般的に10年から15年ごとに必要となります。費用は建物の規模によりますが、数百万円かかることもあります。

屋根の補修も定期的に必要となる大きな出費です。雨漏りを防ぐために定期的な点検と補修が必要で、大規模な補修の場合、こちらも数百万円の費用がかかることもあります。給排水設備の更新も避けて通れない問題です。配管の劣化による水漏れや詰まりを防ぐため、20年から30年ごとに大規模な更新が必要になることがあります。

これらの高額な修繕費用が、アパートの収益を上回る場合、経営の継続が困難になることがあります。

相続や家庭の事情

個人的な事情も、アパート経営をやめる理由となることがあります。相続問題は大きな要因の一つです。相続税の支払いのために売却が必要になる場合があります。例えば、アパート以外の資産も含めて相続税が高額になり、現金での支払いが困難な場合、アパートの売却を検討せざるを得ないことがあります。

家族の介護も大きな理由となり得ます。家族の介護のために時間を割く必要が生じた場合、アパート経営に十分な時間を割くことが難しくなります。24時間体制の介護が必要な場合、アパート経営との両立は特に困難です。

転居も経営継続を困難にする要因となります。仕事や家族の事情で遠方に引っ越す必要が生じた場合、物理的な距離の問題からアパート経営の継続が難しくなってしまいます。

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アパート経営をやめるタイミング

アパート経営をやめる適切なタイミングは、個々の状況によって異なります。一般的に考えられるタイミングとしては、

などが挙げられます。

経営が悪化したとき

長期間にわたり赤字が続いている、空室率が高止まりしている、修繕費用が収益を大きく上回っているなど、経営状況が悪化し、改善の見込みが薄い場合は、早めの撤退を検討する必要があります。これらの状況が続くと、さらなる損失を被る可能性があるため、早めの決断が求められます。

ローンを完済したとき

アパートのローンを完済したタイミングは、経営の継続か撤退かを再検討するのに適しています。資金的な余裕ができる、売却時の手取り額が増える、経営の自由度が高まるなど、ローン完済後はこれまでの経営を振り返り、今後の方針を決める良い機会となります。

不動産市況が良いとき

不動産市場が活況を呈しているときは、高値で売却できる可能性が高まります。不動産価格が上昇傾向にある、不動産投資家の購入意欲が高まっている、金利が低く融資を受けやすい環境にあるなど、市況が良いタイミングで売却することで、より有利な条件で経営から撤退できる可能性があります。

相続のタイミング

相続が発生したタイミングは、アパート経営の継続について再考する機会となります。相続税の支払いのために売却が必要な場合や、相続人の意向や能力によって経営継続が困難な場合など、相続のタイミングで適切な判断を下すことで、円滑な資産継承を実現できます。

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アパート経営をやめる方法と手順

アパート経営をやめる方法には、主に「売却」「取り壊し」「用途変更」の3つがあります。それぞれの方法と手順について詳しく見ていきましょう。

売却する場合

アパートを売却する場合、以下の手順で進めていきます。

不動産会社の選定

信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。アパート売却の取扱い実績、投資用不動産に関する専門知識、幅広い購入者層へのアプローチ能力、口コミや評判などを考慮して選びましょう。

査定と価格設定

適切な売却価格を設定するために、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。収益還元法、原価法、取引事例比較法などの方法を組み合わせて、適切な価格を設定します。

売却活動と契約

不動産会社を通じて売却活動を行います。物件資料の作成、物件公開、内覧対応、価格交渉、契約締結、決済・引き渡しなどの手順を踏みます。売却活動中も、通常の管理業務は継続して行う必要があります。

取り壊す場合

アパートを取り壊す場合、以下の手順で進めます。

解体業者の選定

信頼できる解体業者を選ぶことが重要です。アパート解体の実績、必要な許可や資格の有無、詳細な見積もりの提示、作業中の安全対策などを考慮して選びましょう。複数の業者から見積もりを取り、比較検討することをおすすめします。

必要な許可と手続き

アパートを解体する際には、いくつかの許可や手続きが必要です。建築物除却届、アスベスト調査、解体工事届、近隣への説明などの手続きを適切に行うことで、スムーズな解体作業が可能になります。

用途変更する場合

アパートの用途を変更する場合、シェアハウスへの転換、サービス付き高齢者向け住宅、民泊施設、オフィスや店舗などへの転換が考えられます。用途変更には、建築基準法や消防法などの法規制に注意が必要です。専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

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アパート経営をやめるときの費用

アパート経営をやめる際には、様々な費用が発生します。主な費用について解説します。

売却時にかかる費用

アパートを売却する際には、仲介手数料、登記費用、測量費用、残債務の精算（ローンが残っている場合の繰上返済手数料）などが発生します。これらの費用は、売却価格から差し引かれることになります。

取り壊し費用

アパートを取り壊す場合、解体工事費（建物の規模や構造によって異なる）、アスベスト処理費（アスベストが使用されている場合）、廃棄物処理費などが発生します。建物の規模や構造、立地条件によって費用は大きく変わるため、複数の業者から見積もりを取ることが重要です。

税金（譲渡所得税など）

アパートを売却した際に利益が発生すると、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡益に対して課税されます。所有する期間によって「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」と区分されており、不動産を所有している期間が長ければ安く、短ければ高くなります。

所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、5年を超えると長期譲渡所得です。税率は長期譲渡所得で20.315%、短期譲渡では39.63%です。

取得費加算の特例や特定事業用資産の買換え特例制度といった特例によって税金を抑えることが可能です。税理士をはじめとした専門家に相談して最適な方法を検討することをおすすめします。

アパート売却にかかる税金に関してはこちらで詳しく紹介しています。

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