大家の修繕義務はどこまで？対象と対象外のケースを徹底解説
アパート経営をしていると、定期的に発生するのが修繕です。修繕に対して、大家が負うべき範囲はある程度把握していても、中には「本当にこれも大家の責任なのか？」と判断に迷うことも少なくありません。
では、実際にどのような修繕であれば大家が対応する必要があるのでしょうか。また、どのような場合に入居者に責任があるのでしょうか。確認しておきましょう。
大家と入居者の関係
入居希望者がアパートを借りるときは、一般的に仲介業者が介入し大家との間で賃貸借契約を結びます。この契約は、大家が入居者に住居を提供し、入居者がその使用に対して賃料を支払うという取り決めです。
民法606条では賃貸人による修繕等について、以下のように定められています。
- 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りではない。
- 賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃貸人は、これを拒むことができない
引用：民法第606条│e-GOV法令検索
つまり、貸主である大家は入居者にアパートを貸しているだけではなく、入居者が安全で快適に生活できる環境を提供し、維持する義務があるのです。入居者についても、適切に物件を使用し、故意または重大な過失による損傷を避ける責任があることを理解する必要があります。
入居者が支払った修繕費は、大家に請求できる
大家には、入居者の安定した生活を維持する義務があるため、雨漏り、エアコンや給湯機の故障などが発生した際は、すみやかな対応が求められます。
生活に支障がでる問題が発生した場合、入居者はまず大家に修繕を依頼します。ところが、大家が長期間修繕に応じないことも少なくありません。
この場合、入居者には、「必要費償還請求権」という権利があるため、自ら修繕を行い、後からその費用を大家に請求できます。必要費償還請求権は、民法608条で定められているので、必要な修繕に対する費用であれば大家は入居者に支払う必要があります。
そのため、高額な出費を避けるために、修繕を放置することは難しくなっています。
ただし、入居者は、全てのケースでこの権利を行使できるわけではありません。修繕や工事の規模、費用について大家が納得しない場合もあります。さらに、場合によっては裁判に発展することもあるのです。
大家の修繕義務はどこまで？対象のケース
大家は入居者から家賃を受け取る代わりに、貸した物件を「目的を達成できる状態」に保つ義務があります。
「目的を達成できる状態」とは、入居者がアパートを借りた本来の目的である「快適で安全な生活を送ること」ができる状態を指します。具体的には、入居者が居住性を確保でき、水道、電気、ガスなどのライフラインが正常に機能し、雨漏りや壁の損傷がなく衛生的で安全な生活空間が提供されている状態です。
また、エアコンや給湯器など、賃貸契約に含まれる設備が正常に機能し、建築基準法や消防法などの関連法規に適合した状態も含まれます。
何らかの理由で物件の状態が「目的を達成できる状態」から外れた場合、大家は速やかに修繕を行い、その状態を維持する責任があるのです。
ただし、全ての修繕について大家が責任を負うわけではありません。そのため、大家が修繕義務を負うケースを正確に理解しておくことが重要です。
この章では、一般的に大家が修繕義務を負うケースを紹介します。これらの事例を参考にして、大家としての責任範囲を把握してください。
大家が修繕をすべき内容
大家の修繕義務は、日常生活で生じる様々な破損や劣化に及びます。例えば、以下のようなケースが該当します。
- 建物の構造に関する修繕（屋根、外壁、基礎など）
- 雨漏りの修理
- 給排水設備の修理（水道管、排水管、浄化槽など）
- 電気設備の修理（配線、コンセント、ブレーカーなど）
- ガス設備の修理
- 空調設備の修理（エアコン、暖房機器など）
- 給湯設備の修理（給湯器、ボイラーなど）
- 建具の修理（ドア、窓、鍵など）
- 床・壁・天井の修繕（通常使用による劣化の場合）
- 防虫・防蟻処理
- 消防設備の修理・点検（火災報知器、消火器など）
- エレベーターの修理・点検（集合住宅の場合）
- 共用部分の修繕（階段、廊下、駐車場など）
- 設備機器の更新（耐用年数を超えた場合）
- 法令に基づく改修工事（耐震補強、アスベスト除去など）
これらの破損や不具合は、多くの場合、経年劣化が原因とされます。そのため、入居者に責任を追及することは難しく、大家が修繕を行うのが一般的です。
ただし、不自然なクロスの破れ、床の大きな穴、水回りの明らかな破損など、明らかに入居者の不注意や乱暴な使用が原因と判断できる場合は、入居者に修繕費用を請求できる可能性があります。
大家は、これらの違いを理解し、適切に対応することが求められます。日常的な使用による劣化と入居者の過失による破損を見極め、公平な修繕責任の分担を心がけましょう。
雨漏り、シロアリ被害、重要な躯体の腐食
築年数の古い木造アパートでは雨漏りやシロアリ被害が発生しやすくなり、一度発生してしまうと修繕費が高い上にアパート自体の資産価値も下がってしまうことから防蟻処理や屋根のメンテナンスは必須といえるでしょう。
特に室内で発生した雨漏りは見た目が悪くなるため天井や壁、床を張り替える費用もかかってしまうため注意が必要です。
修繕義務の対象外になるケース
全ての修繕箇所を大家が対応する必要はなく、入居者に修繕を要求できるケースもあります。この章では大家が修繕義務を負わなくてすむケースについて紹介しますので、チェックしましょう。
タバコやペットによる臭いや汚れ
「室内で喫煙可」という特約条項が賃貸借契約に盛り込まれていない限り、タバコを室内で吸ったことによる臭いや壁紙の汚れについては入居者に原状回復を要求できます。
またペット可能のアパートであってもペットの飼育によって付着した汚れや臭いは部屋の価値を下げてしまうことから大家の修繕義務はなく、入居者に請求できるケースもあります。
ベランダで喫煙していたりペットを飼っていた場合であっても入居者に修繕義務が発生したケースもあるため、喫煙者とペットがいる世帯には修繕義務について事前に説明しておくことがポイントといえるでしょう。
DIYの実施個所
DIYすることで入居者にとって生活しやすい空間となりますが、アパートや部屋の資産価値を必ずしも向上するわけではありません。
たとえば豪華なインテリアやおしゃれな壁紙に変更した場合、万人受けするデザインでなければ大家は退去時に撤去することになり、撤去費用を入居者に請求できます。
さらにそもそも賃貸借契約ではDIYを認めていないケースも多いことから、契約違反の可能性もあります。
そのため入居者がDIYを実施したことを知った場合、速やかに賃貸借契約の内容をチェックし違反行為に該当しないか確認する必要があります。
入居者の不注意によって破損した箇所
子どもの落書きや家具を移動した際についた傷なども入居者の不注意となるため、大家が修繕義務を負う必要はありません。
ただしこれらの傷や汚れは日常生活をする上で自然発生する可能性もあり、入居者と修繕義務についてトラブルになることも少なくありません。
そのため賃貸借契約を締結する際に部屋を丁寧に使ってもらうことを説明し、修繕義務が発生するリスクについて理解してもらうことが大切です。
修繕費用が重荷になったら売却も検討する
アパート経営では、入居者からの家賃収入が主な収益源です。
大家は入居者が快適に生活できる環境を維持し、賃貸の目的を達成できる状態を保つ責務があります。
しかし、アパートの築年数が古くなるにつれて修繕箇所が増加し、多額の費用が発生します。修繕の問題が経営の重荷となっている場合、アパートの売却も検討しましょう。
売却することで修繕義務から解放され、一度の取引で大きな利益を得られる可能性があります。
アパートを売却するなら、アパートの売買に強い不動産会社を選ぶことが重要です。不動産投資かとのつながりが多ければ、高額売却が可能で、より多くの利益を得られる可能性が高くなります。
- 高値売却かつ早期売却したい方におすすめの不動産会社 No.1 ※
- 知人に紹介したい不動産売却会社 No.1 ※
- 相続の相談をお願いしたい不動産売却会社 No.1 ※
トップファーストでは、全国の一棟アパートや一棟マンションといった収益物件をはじめ、様々な不動産を取り扱っております。
相続や資産整理といった不動産に関するご相談も、実績豊富な当社にお気軽にお問い合わせください。高い専門知識を持ったスタッフが問題解決をお手伝いいたします。
2023年2023年5月期_ブランドのイメージ調査（調査1～3）
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
調査期間：2023年3月14日～2023年5月31日
n数：129（※調査1）、124（※調査2）、136（※調査3）/調査方法：Webアンケート
調査対象者：https://jmro.co.jp/r01446/
備考：本調査は個人のブランドに対するイメージを元にアンケートを実施し集計しております。/本ブランドの利用有無は聴取しておりません。/効果効能等や優位性を保証するものではございません。/競合2位との差は5％以上。
