アパートの修理。大家・入居者それぞれが負担するケースや費用相場を解説
アパートで発生する設備の故障や修繕の費用は、大家・入居者どちらが負担するのでしょうか。大家・入居者が負担する判断基準や費用相場について解説します。
アパートの修理に関する基本知識
アパート修理の費用は大家が負担するケースと入居者が負担するケースに分かれています。
費用負担の判断基準
国土交通省が定めた原状回復のガイドラインに則って、借主が負担する範囲と大家が負担する範囲が定められています。
原状回復とは、借主が部屋を入居前の状態に戻す義務を指します。
民法621条では、以下の条文で原状回復義務を定めています。
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
民法 | e-Gov法令検索
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089
修理費用の負担先は原状回復のガイドラインに則って定められているのです。
では具体的にどのようなケースが該当するのか、次の項から紹介します。
大家負担となるケース
大家が負担する原状回復の範囲は、経年劣化や自然災害などで損傷・破損した箇所です。
主に以下のような項目が該当します。
- 家具や家電の設置による床の傷や凹み
- 冷蔵庫やテレビ裏の電気ヤケ（黒ずみ）
- 日照などによるクロスや床の変色
- 耐用年数が経過したエアコンや給湯機などの故障
- 災害による窓のひび割れ
入居者が普段生活するうえで付いた家具や家電の設置による床の傷なども大家負担になるため注意が必要です。
基本的に、経年劣化に伴う修理は、大家が負担することになるケースが多いです。
入居者負担となるケース
入居者が修理費用を負担するケースは、故意や過失でつけてしまった傷や汚れなどです。
主に以下のような項目が挙げられます。
- 引っ越し作業でできた傷
- 子どもの落書き
- ペットのひっかき傷やニオイ
- たばこのヤニ汚れ
- 物を落して付けた傷
- 結露放置による腐食やカビ
入居者は普段から部屋をきれいに使用し、傷をつけないように注意しながら生活すれば、修理費用を負担することはないでしょう。
設備故障時の家賃減額について
2020年に民法が改正され、設備故障やライフラインが使用できなくなった場合、賃料を減額しなければならなくなりました。
貸室・設備に不具合が発生した場合、下表のとおり、状況に応じて家賃が減額となります。
| 群 | 状況 | 賃料減額割合 | 免責日数 |
|---|---|---|---|
| A | 電気が使えない | 40％ | 2日 |
| ガスが使えない | 10％ | 3日 | |
| 水が使えない | 30％ | 2日 | |
| B | トレイが使えない | 20％ | 1日 |
| 風呂が使えない | 10％ | 3日 | |
| エアコンが作動しない | 5,000円（1ヶ月あたり） | 3日 | |
| テレビ等通信設備が使えない | 10％ | 3日 | |
| 雨漏りによる利用制限 | 5％～50％ | 7日 |
出典：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」
例えば家賃10万円の物件の電気が3日間使えない状態となった場合、以下の計算式で算出した金額を減額します。
もちろん上記はガイドラインであるため、最終的な減額金額は、大家と入居者同士で話し合いを行って決めることになります。
主な設備別の修理対応と費用相場
ここでは設備別の修理先と費用相場について紹介します。
エアコンの故障と修理
| 大家が負担するケース | 入居者が負担するケース |
|---|---|
| ・大家が設置した場合 ・自然災害などによって破損した場合 |
・入居者が故意・過失で故障された場合 ・入居者が自ら設置した場合 ・前入居者が設置したエアコンをそのまま残していた場合 |
エアコンの修理負担先は、原則大家です。
しかし、入居者が故意や過失で故障させた場合や、自ら設置した場合などは入居者負担となります。
またエアコンの修理費用は、項目ごとによって異なります。以下の表は修理費用の目安です。
| 修理項目 | 修理費用目安 |
|---|---|
| エアコンの水漏れ | 3,000円～15,000円 |
| エアコンの室外機からの異音 | 8,000円～30,000円 |
| エアコンが冷えない・暖まらない | 5,000円～20,000円 |
| エアコンの交換 | 60,000円～150,000円 |
給湯器の故障と修理
| 大家が負担するケース | 入居者が負担するケース |
|---|---|
| ・大家が設置した場合 ・自然災害などによって破損した場合 |
・入居者が故意・過失で故障された場合 ・給湯器の取り付け場所が共有部分であることから、修理は自己負担で行うという契約内容になっている場合 |
給湯機は原則大家が設置することが一般的なため、大家負担となります。
しかし、共用部に設置された給湯機を入居者が故意や過失で破損させた場合、入居者負担になります。
また、賃貸借契約書次第では、あらかじめ入居者負担と明記されている場合もあるため注意が必要です。
給湯機の修理費用は、項目ごとによって異なります。以下の表は修理費用の目安です。
| 修理項目 | 修理費用目安 |
|---|---|
| 電装基盤の部品交換代 | 2,000円～30,000円程度 |
| バーナーなどの燃焼系部品交換代 | 7,000円～15,000円程度 |
| 水量サーボなどの水量制御系の交換代 | 5,000円～20,000円程度 |
| 立ち消え安全装置などの安全装置系の交換代 | 2,000円～20,000円程度 |
| 中和器の交換代 | 3,000円～8,000円程度 |
| 技術費用 | 5,000円～20,000円程度 |
トイレの故障と修理
| 大家が負担するケース | 入居者が負担するケース |
|---|---|
| ・大家が設置した場合 ・自然災害などによって破損した場合 |
・入居者が故意・過失で故障された場合 ・修理は自己負担で行うという契約内容になっている場合 |
トイレは基本的に故障することがありませんが、入居者が故意や過失で破損させた場合は入居者負担となります。
トイレの修理費用は、項目ごとによって異なります。以下の表は修理費用の目安です。
| 修理項目 | 修理費用目安 |
|---|---|
| トイレ配管つまり・水漏れ | 8,000円～16,000円程度 |
| ウォシュレットからの水漏れ | 30,000円～100,000円程度 |
| 便器・タンク交換 | 50,000円～300,000円程度 |
キッチン設備の故障と修理
| 大家が負担するケース | 入居者が負担するケース |
|---|---|
| ・大家が設置した場合 ・自然災害などによって破損した場合 |
・入居者が故意・過失で故障された場合 ・修理は自己負担で行うという契約内容になっている場合 |
キッチンは大家が新築時に設置するものです。故障した場合は大家負担となることが多いですが、契約書に入居者負担と明記されている場合もあるため、しっかり確認しましょう。
キッチンの修理費用は、項目ごとによって異なります。以下の表は修理費用の目安です。
| 修理項目 | 修理費用目安 |
|---|---|
| パッキン交換費用 | 1,000円～5,000円程度 |
| 蛇口全体の交換 | 20,000円～40,000円程度 |
| 排水パイプの修理 | 5,000円～15,000円程度 |
| シンクの破損箇所の修理または交換 | 6,000円～15,000円程度 |
| キッチンの交換 | 300,000円～2,000,000円程度 |
雨漏りの修理
| 大家が負担するケース | 入居者が負担するケース |
|---|---|
| ・基本的に大家負担 ・自然災害などによって破損した場合 |
・雨水の排水溝に物を置いていた ・入居者が故意・過失で故障された場合 ・修理は自己負担で行うという契約内容になっている場合 |
雨漏れが発生する要因は、建物が老朽化してきた場合や自然災害などによって屋根や雨樋が破損した場合です。
そのため、基本的に入居者が負担するケースは少ないですが、雨水の排水溝に物を置いていた場合などは注意が必要です。
雨漏りの修理費用は、項目ごとによって異なります。以下の表は修理費用の目安です。
| 修理項目 | 修理費用目安 |
|---|---|
| 雨漏りの修理（屋外） | 30,000円～300,000円程度 |
| 雨漏りの修理（屋内） | 50,000円～150,000円程度 |
| 雨樋の掃除 | 10,000円程度 |
| 雨樋の修理 | 3,000円～100,000円程度 |
| 雨樋の交換費用（全体） | 150,000円～300,000円程度 |
日常的な故障予防やメンテナンスの重要性
アパートの修理費用を抑えるためには、日常的に故障予防やメンテナンスが必要です。
ここでは日常的にできるお手入れ方法を紹介します。
日常のお手入れ方法
建物の外装や不具合については、アパートを管理している不動産会社がサポートしてくれます。
そのため、大家としては特に手入れする必要性はありませんが、定期清掃を行い、景観を保っておくことをおすすめします。
また屋根や外壁など、定期的に専門業者にチェックしてもらい、修繕の必要性を確認してもらいましょう。
定期的な点検のポイント
アパートを定期的に点検してもらうポイントは以下の項目です。
- 屋根
- 外壁
- 雨漏れ
- 水道設備
- 外部照明
特に雨ざらしになる箇所は、紫外線などの影響により劣化しやすくなります。
劣化が大きくなると、その分修繕費用もかさんでしまうため、注意が必要です。
老朽化したアパートは売却するのも1つの選択肢
老朽化しすぎたアパートは、修繕するより売却した方がコストもかからないため、選択肢の一つです。
売却すれば、家賃収入は得られなくなりますが、一度に大きな利益を得ることができます。
老朽化したアパートは、修繕しても数年後に、違う箇所を修繕する場合もあります。修繕箇所が多いのであれば、今後も収益性も低下していく可能性も高いため、売却するのも良いでしょう。
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2023年2023年5月期_ブランドのイメージ調査（調査1～3）
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
調査期間：2023年3月14日～2023年5月31日
n数：129（※調査1）、124（※調査2）、136（※調査3）/調査方法：Webアンケート
調査対象者：https://jmro.co.jp/r01446/
備考：本調査は個人のブランドに対するイメージを元にアンケートを実施し集計しております。/本ブランドの利用有無は聴取しておりません。/効果効能等や優位性を保証するものではございません。/競合2位との差は5％以上。
