築50年のアパートは建て替えどき？費用の目安とメリット・デメリット

築50年のアパートを建て替えるタイミング

アパートを建て替えるタイミングとして、築50年は適しているのでしょうか。アパートの建て替えを検討する、いくつかのタイミングを紹介します。

空室率が高く収益が落ちてきた

建て替えを検討するタイミングのひとつに、空室率が高くなって収益が落ちてきたときがあります。築50年のアパートは外観や内装、設備などが時代遅れになり、募集をかけても空室が埋まらなくなります。

ただし、入居者が少なければ、建て替えにともなう立ち退き料を抑えられるので、効率よく建て替えを行えます。アパートの建て替えにおける立ち退き料の相場は「賃料の6カ月」が目安となっており、入居者が多いと高額な立ち退き料を支払わなければなりません。

なお、アパートの建て替えを検討する空室率の基準は「5割」といわれています。空室が5割を超える状態になったら建て替えると予定しておけば、建て替え計画をスムーズに進められるでしょう。

新耐震基準に適合していない

築50年のアパートは、現行の新耐震基準に適合していないと考えられます。建築基準法で定められている建物の耐震基準は「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2種類です。新耐震基準は1981年6月から適用されているため、50年前に建築されたアパートは旧耐震基準をもとに建てられています。

旧耐震基準は、震度5強の地震に耐えるとされていますが、震度6以上の大規模な地震には対応していません。そのため、旧耐震基準で建てられたアパートは大きな地震が発生したら倒壊するおそれがあり、入居者の命を守りきれないかもしれません。近年は震度6以上の大規模な地震も各地で発生しているため、新耐震基準に適合していないアパートは建て替えを検討することも必要です。

修繕が必要な破損箇所が多い

建物は築年数が経過するにつれて劣化します。アパートで修繕が必要な破損箇所が多くなってきたときも、建て替え時機の目安です。木造アパートの耐用年数は22年であり、築50年となると2倍以上の年月が過ぎています。

修繕費用がかさむため、家賃収入を得ても利益が残らない事態に陥ることもあります。これからさらに年数が経過すると、建物の配管や構造がさらに劣化していくため、大がかりな修繕が必要です。将来的な利益を考えると、新しくアパートを建て直したほうが効率よく賃貸経営を行えるでしょう。

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築50年のアパートの建て替えにかかる費用の目安

築50年のアパートの建て替えにかかる費用は、大きく分けると次の3つの費用を挙げられます。次の条件のアパートでシミュレーションしてみましょう。

上記のようにアパートの建て替えには、高額な費用がかかります。新築時と違い立ち退き料や解体費用がかかるため、建て替える際は資金計画を入念に立てることが必要です。

解体・撤去

アパートを建て替える際には、古い建物を解体・撤去しなければなりません。アパートの規模が大きいほど解体費用は高くなり、同程度の面積のアパートでも、部屋数が多いほうが費用はかさみます。トイレや流し台、浴槽などは手作業での解体になるため、数が多いほど作業に手間や時間がかかります。

エリアにより料金には差があり、都市部より地方のほうが解体費用は割安です。アパートに面している道路の幅が狭い場合は重機やトラックが近くまで進入できないため、手作業での解体となって費用が割高になることがあります。

アパートの建築

アパートの建築費の概算は、以下の計算式で算出します。

坪単価は構造により違いがあり、建築費が安いのは木造で、重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造は高額になります。アパート建築で用いられる構造は木造が多く、鉄骨造の場合は軽量鉄骨造を採用するのが一般的です。

建築費用はエリアによっても差があり、もっとも高いのは東京都で、北海道や福岡県は低いほうとなります。都市部ほど資材の搬入が難しく、防音シートなどの経費もかかるため、建築費用が高くなるのです。

設備費用

アパートにはトイレやキッチン、浴室など、日常生活に欠かせない住宅設備が必要です。戸数が多いほど設備費用がかかるため、予算を決めて設置しましょう。また、せっかく建て替えるならば、入居者に人気がある設備も導入したいものです。単身者向きのアパートで人気のある設備には以下のようなものがあります。

インターネット無料も人気があります。

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アパートを建て替えるメリットとデメリット

建て替えには高額な費用と労力がかかるため、実行するときはメリットとデメリットを事前に把握しておくことが必要です。ここでは、アパートを建て替える場合のメリットとデメリットについて紹介します。

建て替えるメリット

アパートを建て替えるおもなメリットは以下のとおりです。

新しい建物になれば入居者が入りやすくなるため、空室問題を解消できます。建て替えで建物全体がグレードアップするため、家賃の値上げも可能です。高額な修繕費用もかからなくなるため、安定したキャッシュフローを保てます。

これから建て替える場合は新耐震基準に沿って建築するため、震度6強～7程度の大地震でも建物が倒壊しません。入居者の安全を守れます。節税効果も期待できます。空室が多いと相続税評価額が高くなりますが、アパートを新しく建てて稼働率が上がると評価額が下がるため、相続税の負担を軽減できます。

建て替えのデメリット

アパートを建て替えると、以下のようなデメリットも考えられます。

アパート建築には高額な費用がかかり、木造アパートでも5,000〜6,000万円程度は見込まれます。現在入居者が住んでいる場合は、立ち退き料も必要であり、交渉もしなければなりません。建て替え中は家賃収入がゼロになるため、資金繰りを計画しておく必要があります。

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築50年のアパートを建て替える以外の選択肢

築50年のアパートを建て替える以外の選択肢は、いくつかあります。ここでは、それぞれの選択肢について解説しましょう。

リノベーションで一新する

築50年以上でも建物の構造などに問題がない場合は、リノベーションで一新するのもひとつの方法です。外壁の張替えやクロス・床の張り替え、住宅設備の交換をするだけでもかなりイメージアップします。空室がある場合は、一時的に空いている部屋に移動してもらえば、立ち退き料もかかりません。一戸ずつリノベーションをしていけば問題ないでしょう。

耐震性に不安がある場合は、耐震補強工事を行うことで、新耐震基準と同等の耐震性に高められます。

売却してアパート経営を手じまいする

アパート経営に後継者がいない、あるいはオーナーが早期リタイアを考えている場合は、売却してアパート経営を手じまいするのも選択肢のひとつです。アパートの売却金を元手にして、株式や投資信託、不動産投資信託（REITなど）といった金融商品を購入し、時間や場所に縛られることなく自由な生活を送ることも夢ではありません。

ただし、投資は必ず儲かるということはなく、損失が出て資産が減るおそれがある点にも注意してください。

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