アパート経営の現実は厳しいのか！理想とのギャップ、乗り越え方を解説
アパート経営を始める前に多くの人が抱くのは、「安定収入」や「不労所得」といった理想的なイメージです。しかし、現実はその期待と大きく異なることも少なくありません。
空室リスクや入居者トラブルなど、経営者として直面する課題は多岐にわたります。この記事では、そんなアパート経営の現実と、理想とのギャップをどのように乗り越えていくかを具体的に解説します。
厳しい現実を理解し、乗り越えるための知識を身につけることで、より安定した経営が目指せるでしょう。
アパート経営の理想と現実のギャップ
アパート経営と聞くと、「楽をして不労所得を得られる」というイメージがあります。
しかし、実際はさまざまなトラブルに見舞われるリスクがあり、手間や精神的負担がかかるのが現実です。
さらに最悪なケースでは、資金繰りが悪化し、アパート経営を諦めざるをえない事態になることもあります。
アパート経営の厳しい現実と、その原因を以下に紹介します。
半数程度の家主が入居者に関するトラブルを経験している
アパート経営の家主を悩ませる要因として、入居者に関するトラブルが挙げられます。
国土交通省が行ったアンケートによると、52.1％の家主が賃貸住宅の入居者に関するトラブルに遭遇しています。
特に多いトラブルは以下のとおりです。
家主が遭遇した入居者にかんするトラブル
| 順位 | トラブル内容 経験した家主の割合 | （％） |
|---|---|---|
| 1位 | 滞納家賃が発生し、家賃が適切に入金されない | 23.6 |
| 2位 | 入居者からの修繕などの要望対応に手間やお金がかかる | 18.9 |
| 3位 | 入居者間・近隣住民とのトラブルへの対応が難しい、手間がかかる | 10.4 |
| 4位 | 賃料・敷金などが、管理業者から入金されないことがある | 8.5 |
| 5位 | 入居者からの修繕などの要望対応にどう対応したらよいかわからない | 8.1 |
※複数回答
参考：国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）」
表のように、賃貸経営では金銭的な問題だけではなく、修繕や人間関係の調整に手間やストレスがかかることもあります。
たとえ管理会社に管理を依頼しても、管理会社の家賃回収能力が低い、家賃が入金されないといったトラブルが起こりえます。
特に副業でアパート経営を行っており、対応に時間を割けない家主にとっては、小さなトラブルでも大きな負担になってしまうでしょう。
賃貸経営の空き家数は約2割
空き家（空室）は賃貸経営を行ううえで、もっとも懸念すべきリスクです。
空室が生じると家賃収入が減ります。しかし、アパートを所有している以上、管理費や固定資産税といった経費はかかるため、キャッシュフローを悪化させてしまうのです。
国土交通省の調査によると、2018年における借家ストックに占める賃貸用の空き家率は18.5％となっています。
参考：国土交通省「平成30年住宅・土地統計調査の集計結果（住宅及び世帯に関する基本集計）の概要」
上記のグラフでわかるとおり、空き家率は年々増加傾向にあります。その主な原因は、人口減少によるアパートの需要低下と新築住宅の過剰供給です。
今後、少子高齢化が加速し人口はさらに減少すると予想されるため、空き家率も上がると考えられます。
アパート経営はいっそう厳しくなるといわざるをえないでしょう。
サブリースは契約解除の事例が多い
サブリースは不動産会社にアパートを一棟丸ごと貸し出し、契約料（家賃）を不動産会社から受け取る契約法です。
アパートの運営を不動産会社に任せられ、空室の有無にかかわらず一定の収入が確保できる点がメリットです。
しかし、サブリースは契約解除の事例も少なくありません。
国土交通省が行ったアンケートによると、サブリース契約を利用した家主のうち、約2割が契約を解除したと回答しています。
契約解除の理由としては、以下のようなものが挙げられます。
家主がサブリース契約を解除した理由
| 順位 | 契約解除の理由 | 経験した家主の割合（％） |
|---|---|---|
| 1位 | 契約後、事前に聞いていた説明と異なっていたことが多かったから | 52.2 |
| 2位 | 意に沿わない修繕費用などの請求を受けたから | 34.8 |
| 2位 | サブリース業者が入居者をなかなか見つけられないから | 34.8 |
| 4位 | 意に沿わない条件変更などを求められたから | 30.4 |
| 5位 | サブリース業者から契約を打ち切られたから | 17.4 |
※複数回答。「割合」はサブリース契約を解除した家主（n=23）に対する割合
参考：国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）」
サブリースの契約は数年ごとに見直されます。その際に、不動産会社から契約解除やリース料の値下げを提案される場合があります。
また、契約前の説明が不十分であり、契約後に意に沿わない提案や請求を受けることも多く、トラブルの原因になってしまうのです。
手間をかけたくないからとサブリース契約を選ぶと、かえってトラブルのもとになることもあるため注意が必要です。
修繕に費用や手間がかかる
修繕に手間がかかる点もアパート経営のデメリットです。
マンションを一室単位で所有する区分投資であれば、修繕箇所は専有部分だけに限定されます。壁や屋根、エントランスなどの共用部分は家主になると自動的に加入となる管理組合に修繕積立金を支払うことで、管理組合に修繕を任せられます。
しかし、アパート経営では自身で共用部分の修繕を行う必要があります。
大部分は管理会社に任せられるとはいえ、費用の捻出や修繕計画の確認などは自身で行います。
専有部分のメンテナンスもする必要があるため、修繕箇所の把握や工程の管理などに大変な手間がかかります。
理想と現実のギャップを埋めるための乗り越え方
アパート経営の理想と現実のギャップを埋めるには、専門家のアドバイスを取り入れながら、長期的かつ余裕のある資金計画を立てる必要があります。
以下で詳細を詳しく解説します。
資金計画をしっかり立てる
アパート経営はマンションの区分投資より大規模になるため、動くお金も多くなります。
資金計画をしっかり立てないと、予定外の出費に対応できず損失が出るだけでなく、経営そのものが続けられなくなるおそれもあります。
空室や家賃下落のリスクや修繕計画を考慮に入れた、長期的かつ余裕のある資金計画を立てましょう。
また、資金計画は立てたら終わりではなく、状況に応じて細かく修正を行うことも必要です。
例えば、以下のように経営に影響を与える変化があった場合は、その都度資金計画を見直さなくてはなりません。
- 近隣にあった企業が移転して部屋を借りる人が減った
- 金利が上昇してローンの支払いが増えた
資金計画を立てるのが難しい場合は、管理会社や不動産会社に相談するとよいでしょう。
信頼できる管理会社を選ぶ
自身でアパートを管理するのが困難な場合は、管理会社に委託します。管理会社が行う業務としては、以下のようなものがあります。
管理会社の業務内容
| 賃貸管理 | 建物管理 |
|---|---|
|
|
※委託できる業務は管理会社や契約内容によって異なります。
良質な管理会社であれば家賃滞納者や入居者同士のトラブルが生じた際、適切に対応してくれます。
また、建物のメンテナンスを適切に行ってくれるため、建物の状態が維持でき、家賃低下のリスクを低減できます。
アパート経営の成否は、管理会社のよしあしで決まるといっても過言ではありません。
複数の管理会社を比較して、実績豊かで誠実な対応ができる管理会社を選びましょう。
不動産会社に相談する
アパート経営に悩んだら、不動産のプロである不動産会社に相談しましょう。
特にアパートを多く取り扱っている不動産会社であれば、入居者を見つけるための工夫や適切な家賃設定についてアドバイスができるはずです。
また、経営を続けるか、経営をやめてアパートを売却するか判断を仰ぐこともできるでしょう。
不動産仲介や買取を行っている不動産会社であれば、万が一経営をやめる際は、そのまま売却の依頼も可能です。
経営が順調なときほど売却を検討すべき理由
アパート経営を行ううえで考えるべきことは、出口戦略です。
アパートは経年劣化により価値が下がり、思うような収益が得られなくなります。そのため、適切なタイミングで売却を検討しなくてはなりません。
売却のタイミングは利益が下がってきたときと思われがちですが、実は違います。
経営が順調なときほど、売却を検討すべきなのです。
その理由を以下に紹介します。
キャピタルゲインを最大化できる
経営が順調なアパートは買い手がつきやすく、高値で売却できる可能性が高いです。
例えば築年数や家賃、建物価額などの条件が同じで、入居率だけが違う2棟のアパートがあるとします。
一方が入居率80％、もう一方が入居率20％だとすると、どちらのアパートのほうが売却しやすいでしょうか。
一般的には80％のほうが売却しやすいです。購入時点からすでに安定した収益を得られることが約束されているため、入居率の高い物件は好まれます。
アパートは価格が高く、流動性が低い傾向にあります。買い手がつきやすい状態のときに思い切って売却することが、キャピタルゲイン（売却益）を最大化させるコツなのです。
資産の再投資とリスク分散ができる
一棟経営は修繕や管理に手間がかかることに加え、災害リスクが高いという弱みがあります。
管理の手間削減とリスク分散のためには、アパートのキャピタルゲインで区分マンションを複数室購入する手段が有効です。
例えば、アパート1棟のキャピタルゲインで区分マンションを10室購入できるとします。その10室を異なるエリアで購入すれば、リスクを広く分散できます。
高く売れるうちにアパートを現金化し、よりリスクの低い投資に回すのは理にかなった戦略だといえるでしょう。
不動産は個別性が高く、売却時期や依頼する不動産会社によってキャピタルゲインが大きく変動します。
まずは複数の不動産会社に相談し、アパートを売却するタイミングや売却方法についてアドバイスをもらうとよいでしょう。
- 高値売却かつ早期売却したい方におすすめの不動産会社 No.1 ※
- 知人に紹介したい不動産売却会社 No.1 ※
- 相続の相談をお願いしたい不動産売却会社 No.1 ※
トップファーストでは、全国の一棟アパートや一棟マンションといった収益物件をはじめ、様々な不動産を取り扱っております。
相続や資産整理といった不動産に関するご相談も、実績豊富な当社にお気軽にお問い合わせください。高い専門知識を持ったスタッフが問題解決をお手伝いいたします。
2023年2023年5月期_ブランドのイメージ調査（調査1～3）
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
調査期間：2023年3月14日～2023年5月31日
n数：129（※調査1）、124（※調査2）、136（※調査3）/調査方法：Webアンケート
調査対象者：https://jmro.co.jp/r01446/
備考：本調査は個人のブランドに対するイメージを元にアンケートを実施し集計しております。/本ブランドの利用有無は聴取しておりません。/効果効能等や優位性を保証するものではございません。/競合2位との差は5％以上。
