築40年のアパート立ち退き、入居者戸の交渉、条件、費用についても紹介
築40年を超えたアパートは、老朽化が進むため修繕費用も高額になりがちです。設備も古くなるため、借主も見つかりにくくなるため、維持するのが大変になります。
そのため、建物の安全性や快適性を維持するために、建て替えや取り壊しが必要になる場合があります。しかし、入居者がいる場合、立ち退きをお願いしなければなりません。
実は、立ち退きの過程は長い時間と多くの手間がかかるため、決して簡単ではありません。進め方を間違えてしまうと、立ち退きをしてもらえない場合もあります。そのため、適切な手順を確認しておく必要があります。
ここでは、築40年のアパートで立ち退きを行う際に知っておくべきことを詳しく説明します。
入居者に立ち退いてもらうための条件とは？
入居者の立ち退きは、オーナーの一方的な都合だけで強制執行することはできません。
入居者の権利は法律で保護されているので、合意なしで退去させると損害賠償を請求されるリスクがあります。そのため、入居者にアパートを立ち退いてもらうには、定められた条件を満たしていることが大切です。
入居者の立ち退きには、主に以下の2つの条件が重要です。
- 正当な理由（正当事由）の存在
- 入居者の合意
これらの条件は、アパートの築年数に関係なく適用されるため、立ち退きの交渉は慎重に進める必要があります。では、これらの条件について詳しく見ていきましょう。
入居者を立ち退かせるための「正当事由」が必要になる
借地借家法第28条では、入居者の立ち退きには正当事由が必要と定められています。
正当事由とは、貸主が入居者に立ち退きを求める際に必要とされる理由です。入居者に立ち退いてもらうには、正当事由がなければいけません。
正当事由の代表例として下記が挙げられます。
- アパートの老朽化による建て替え
- アパートの取り壊し
- 賃借人による家賃の長期滞納
特に築40年のアパートになると、老朽化による建て替えか取り壊しによる立ち退きが必要になるケースが多いでしょう。そのどちらかが立ち退きの理由であれば、正当事由が成立する可能性が高いです。
ただし、正当事由を入居者に突きつけて強制的に立ち退いてもらうということは基本的にできません。借地借家法では、入居者が賃貸物件に住む権利や立ち退きを拒否する権利を認めているためです。
正当事由は入居者に立ち退いてもらう条件の一つであり、後述する入居者の合意が得られて初めて立ち退きができるようになります。
入居者の合意がなければ立ち退きができない
入居者の立ち退きに必要なもう一つの条件が「入居者の合意」です。
借地借家法という法律によって入居者の権利は保護されています。この法律に反して入居者に不利な条件を設けても、それは無効となるのです。
例えば、大家が一方的に「出ていってください」と言っても、入居者の同意がない限り、立ち退きを強制することはできません。築40年のアパートになると、長年住んでいる入居者がいることも想定されます。そのような人に立ち退きを要求しても素直に同意してもらえる可能性は低いでしょう。
入居者が合意しないからといって、無断で部屋に入ったり家具を勝手に運び出したりすると、行為は犯罪（住居侵入罪や器物損壊罪）となるおそれがあります。
入居者の合意を得るには、時間がかかるケースが多いため、ある程度の期間が必要になることを覚悟しておきましょう。
アパート立ち退きの具体的な流れと注意点
本章ではアパート立ち退きの具体的な流れと注意点を解説します。
- 立ち退き計画の策定と専門家への相談
- 入居者に立ち退きの申し入れをする
- 期日までに立ち退いてもらう
それぞれの注意点について確認しておきましょう。
立ち退き計画の策定と専門家への相談
アパートの立ち退き計画は、立ち退きの日の6か月～1年前から始めていきます。入居者の合意を得るのは簡単ではないため、ある程度の期間がかかることを想定しておきましょう。
なお、入居者の合意を得るには、立ち退き手続き経験豊富な弁護士などの専門家に相談すると手続きがスムーズに進められるでしょう。
入居者に立ち退きの申し入れをする
立ち退き申し入れの流れは次のとおりです。
- 立ち退き申し入れに至った経緯を書面で連絡する
- 立ち退きの説明を口頭で伝える
最初に立ち退きを申し入れに至った経緯を、立ち退き通知書で連絡します。
自分で作成してもいいですが、弁護士や司法書士などの法律の専門家に依頼してもいいでしょう。遅くとも立ち退きの6か月前までに書面で伝えてください。
書面で連絡した後は、立ち退きの説明を口頭で伝えます。できるだけ早い時点で伝えましょう。なお、入居物件の近隣の物件で家賃が同程度の物件を代替物件として提案すれば、立ち退き交渉がスムーズになる可能性があります。
期日までに立ち退いてもらう
期日までに立ち退いてもらうための必要な準備として、立ち退き合意書の取り交わしがあります。
立ち退き合意書とは、大家と入居者との間での立ち退き条件合意を互いに証明する文書です。立ち退き合意書を取り交わすことで、大家と入居者との間でのトラブルを予防でき、合意条件を一方的に変更されなくなります。
期日までに立ち退いてもらえなかった場合の対策は次のとおりです。
賃貸借契約しない旨の通知
入居者に立ち退いてもらうには、期限の6か月前までに入居者に対し賃貸借契約を更新しない旨を通知しなければなりません。通知しなければ法定更新が成立し、従来の契約と同条件で更新したものとみなされます。
裁判所への提訴
どうしても入居者が立ち退いてくれないときは、最後の手段として裁判所に提訴することになります。裁判所で勝訴すれば、判決に基づき強制執行できます。
裁判で和解したときは和解調書が作成されます。裁判所の判決がでたときは確定判決が作成されます。
この結果、入居者が期日までに立ち退かなければ強制執行できます。強制執行するためには、まず裁判所に強制執行を申し立てます。強制執行の申立てが適法になされれば、強制的に入居者を建物から立ち退かせるための明渡しの断行手続きが行われます。
築40年アパートの立ち退きにかかる時間と費用
借地借家法においては、入居者の方が大家より立場的に強くなる傾向があります。正当事由があると認められなければ、大家から入居者へ解約申し入れできないためです。
また、正当事由は入居者に有利に判断されています。そのため、立ち退きには高額な立ち退き料と合意を得るまでの交渉時間が必要になります。
立ち退きの申し入れは半年以上前から行う
一般的に、入居者への立ち退き申し入れは契約終了日の半年から1年前までの間に行います。築40年の築古のアパートであれば、長期の入居者がいるため立ち退きを拒否されることも多いでしょう。
余裕をみて契約終了日の1年以上前から立ち退き交渉を始めることをおすすめします。
立ち退き料に法律の定めはない
立ち退きに対して入居者の合意を得られない場合、立ち退き料を支払う場合があります。
立ち退き料は法律で規定されておらず、あくまでも大家と入居者との交渉で決まります。判例として賃料5万円〜10万円ぐらいの賃貸住宅であっても、立ち退き料は200万円程度としたケースがあります。
たとえば、築44年、賃料7万4,000円のアパートの立ち退き料が200万円と算定された事例もあります（平成29年1月17日東京地方裁判所判決）。
立ち退き料は、交渉がまとまらないときの最終手段として裁判所に決定してもらうケースが多いです。
立ち退きが難しいならアパートの売却も検討する
入居者の立ち退きに予想以上の費用・時間・手間がかかる場合は、アパートの売却も選択肢の一つです。アパートを売却した場合、オーナーチェンジとなるため、入居者はそのまま住み続けられます。
オーナーは入居者と交渉をする必要がないため、手間をかけずにアパートを手放せます。
ただし、築40年が経過したような築古アパートは、買主が見つかりにくい場合もあります。そのため、築古のアパートを売却するなら、アパートの売買を専門としている不動産会社に依頼をしましょう。売却実績が豊富な不動産会社であれば、高く売れる可能性が高くなります。
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2023年2023年5月期_ブランドのイメージ調査（調査1～3）
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
調査期間：2023年3月14日～2023年5月31日
n数：129（※調査1）、124（※調査2）、136（※調査3）/調査方法：Webアンケート
調査対象者：https://jmro.co.jp/r01446/
備考：本調査は個人のブランドに対するイメージを元にアンケートを実施し集計しております。/本ブランドの利用有無は聴取しておりません。/効果効能等や優位性を保証するものではございません。/競合2位との差は5％以上。
