アパートの家賃を滞納されたら行うべき行動を解説！おすすめの相談先も紹介
家賃滞納が発生した場合、手続きには段階的な対応が必要です。
アパートの家賃滞納への対応方法や対処法について、詳しく解説をしていきます。
家賃滞納発生からの手続き・流れ
家賃滞納が発生したら入居者への催促から始まり、保証人への連絡、そして最終的には法的手続きへという流れが一般的です。
オーナーが行う場合と賃貸管理会社が代行して行う場合がありますが、実際に行うことはほとんど同じです。
入居者に催促する
滞納が確認されたら、すぐに電話や訪問で入居者に連絡しましょう。
支払い遅延の理由を確認し、支払い計画について相談することが大切です。
相談をしても支払いが確認できない場合は、催促状を送付します。
支払いを催促するときは、威圧的な態度や脅迫的な言動、プライバシーを侵害するような行為（無断で部屋に入る、周囲に知らせるなど）は絶対に行わないよう注意しましょう。
深夜や早朝の連絡は控えるなど、入居者の生活を尊重する姿勢も重要です。
参考：全国宅地建物取引業保証協会 家賃等に関する債権の不当な取立て行為の禁止
保証人に連絡する
入居者との交渉が難しい場合は、保証人への連絡を行い催促します。
保証人も財産を差し押さえられたくないため、家賃を支払うよう厳しく注意してもらえる可能性もあります。連帯保証人に迷惑をかけたくない借主も多く、以降は家賃を滞納しにくくなるかもしれません。
連帯保証人以外には督促してはいけません。貸金業法では、「債務者等以外の者に対し、債務者等に代わって債務を弁済することを要求すること」を禁止しています。
内容証明・法的手続き
催促や保証人への連絡で解決しない場合、内容証明郵便で支払いを催促し、支払い期限と未払いが続いたときの対応を明確に伝えましょう。
内容証明郵便は、「誰がどんな内容の文書を、誰にいつ送ったか」を郵便局が証明してくれる郵便物のことで、法的手続きをすることになった場合の証拠として重要です。
状況に応じて、弁護士に相談し法的措置を検討することも必要になります。滞納確認後は迅速に行動し、入居者との対話を通じて状況を理解するよう努めましょう。
難しい判断が必要な場合は、専門家に相談することをおすすめします。
3カ月で契約解除の権利が生まれる
多くの賃貸借契約では、3カ月の家賃滞納で契約解除の権利が発生します。
これは借主と貸主の信頼関係が壊れたと法的に判断される目安となるためです。
契約書の規定を確認し、適切に解除通知を行う必要があります。ただし契約解除は慎重に行い、可能な限り入居者との話し合いによる解決を目指すことが望ましいでしょう。
契約解除の通知を受け取っても退去しない場合、「部屋の明け渡し」「家賃の支払い」を求める裁判を検討することになります。最終的には「強制退去」などに進みます。
強制退去は6カ月以上の滞納が目安
裁判で判決が出た後も部屋を明け渡さない場合は、強制執行によって立ち退いてもらいます。
一般的に6カ月以上の滞納が強制退去の目安になり、明け渡し訴訟を起こせます。
ただし強制退去は入居者の生活に大きな影響を与えるため、最終手段として考えてください。専門家のサポートを受けながら、法的手続きを進めることをおすすめします。
家賃滞納したまま引っ越しされた場合は？
家賃滞納したまま引っ越しされた場合は、放っておくと時効で家賃の請求ができなくなる可能性があります。賃貸契約も自動的に解除されません。
入居者の引っ越し先が分からない場合、住民票を取得できます。新居の住所が分かったら、内容証明郵便で家賃の清算と賃貸契約の解除などを記載した書類を送りましょう。
無断退去のリスクを減らすために、日頃から入居者とのコミュニケーションを大切にすることが重要です。
家賃滞納を防止するには？
家賃滞納の予防には、連帯保証人の設定や家賃保証会社の利用が効果的です。家賃保証会社は入居者がオーナーに賃料を支払えない場合、立て替えて支払います。入居者からの家賃も回収します。
管理会社に委託している場合は、入居者審査を厳格に行い、場合によっては収入証明書や賃貸履歴を確認するようにしましょう。
また滞納の兆候が見られたら早めに対応し、必要に応じて分割払いなどの柔軟な対応を検討してください。
生活保護受給者の家賃滞納を防ぐ方法
住宅扶助（家賃補助）を受けている生活保護の受給者が、入居するアパートの家賃を滞納し、ほかのことに扶助費を消費するケースもあります。
生活保護受給者の家賃滞納を防ぐには、「住宅扶助費の代理納付制度」が有効です。「住宅扶助費の代理納付制度」は、被保護者に代わり、自治体が直接オーナーに交付できるようにする制度になります。
制度を実施する場合、生活保護受給者本人の同意などは不要です。
家賃滞納はどこに相談する？
家賃滞納に直面した際、適切な相談先を選ぶことが問題解決の第一歩となります。
基本的には弁護士への相談は特に効果的であり、多くの大家さんに推奨されています。
管理を委託している場合は、管理会社に相談してみましょう。
家賃滞納に関する相談は弁護士がおすすめな理由
家賃滞納に関する相談は弁護がおすすめな理由は、専門性と法的な対応力です。
弁護士は賃貸借契約や債権回収に関する専門知識を持っており、個々の状況に応じた適切なアドバイスをしてくれます。
具体的には、以下のメリットが挙げられます。
- 適切に法的手続きを実施できる
- 第三者なので感情的にならず、冷静に交渉できる
- トラブル防止などリスク管理ができる
- 不安を軽減してくれる
弁護士に相談することで、家賃滞納の問題をより効果的かつ安全に解決できるでしょう。
強制執行を依頼する弁護士の選び方
強制執行を依頼する弁護士選びには、重要なポイントがあります。
まず不動産を取り扱っており、専門性や実績がある弁護士を探しましょう。
コミュニケーション能力も重要であり、こちらの状況をしっかり聞いてくれるかを確認してください。
また問題解決のための具体的なプラン、期間、費用などを説明してくれるかも重要なポイントです。
さらに料金体系の透明性も大切で、着手金や成功報酬の内訳、追加費用の可能性について事前に確認しましょう。
可能であれば知人や不動産会社からの紹介、オンラインの評価なども参考に信頼できるかを判断することが大切です。
適切な弁護士のサポートにより、大家さんの権利を守りつつ、家賃滞納を解決してくれるでしょう。
家賃滞納だけではない？アパート経営のリスク
アパート経営において家賃滞納は大きな問題の一つですが、ほかにもさまざまなリスクが存在します。
以下のリスクを理解し、適切に対策を講じることが安定した経営につながります。
家賃滞納はある意味で空室よりも厄介
家賃滞納は空室以上に厄介である場合が多いです。
理由は、滞納している家賃の回収には時間と労力がかかり、法的手続きのコストも発生します。
近年の滞納者増加には以下の背景があります。
- 収入に見合っていない物件に住んでいる
- そもそも振り込むことを忘れている
- 期日までに振り込むという意識が薄れている
3つ目は、1日〜2日の支払いの遅れをオーナーが見逃していることが原因です。
毎月の支払い期日は絶対に守ってもらいましょう。
空室リスク
保有している物件に空室がある場合、直接的な収入減少につながります。
家賃収入の減少だけでなく、固定費は継続に必要になりますし、物件価値の低下したり資金繰りが悪化したりとマイナス面があります。
長期的な空室は経営に大きな影響を与える可能性があるため、リフォームなどの対策が必要になるでしょう。
賃料下落リスク
物件の立地によっては、市場環境の変化による賃料下落の可能性があります。
収益性の低下や物件価値の下落で借入金の返済が困難になったり、将来的な投資計画の見直しが必要になったりするでしょう。
短期的な収益だけでなく、長期的な経営計画にも影響を及ぼすリスクです。
孤独死リスク
特に高齢者が入居している場合に懸念される問題です。
孤独死が発生すると、以下の問題が生じる可能性があります。
- 原状回復費用が高額になる
- 物件イメージが悪化する
- 次回の入居者確保が困難になる
- 賃料が下落する
- 売りにくくなる
経済的損失だけでなく、物件の将来的な価値にも大きな影響を与えるかもしれません。
入居者トラブル
騒音や迷惑行為などの入居者間トラブルも、重要な問題です。
たとえば、以下のようなリスクがあります。
- 管理業務の増加
- ほかの入居者の退去リスク
- 物件評判の悪化
- 法的対応の必要性
直接的な経済損失だけでなく、物件の評判や長期的な経営にも影響を与える可能性があります。
上記のリスクを認識し、適切な対策を講じることで、より安定したアパート経営を目指せるでしょう。
予防策の実施や迅速な対応、専門家への相談などを通じて、リスクの最小化を図ることが重要です。
アパート経営がつらい場合は売却も検討
アパート経営が困難になった場合、売却も検討してください。
アパートの売却は単なる撤退ではなく、資産の有効活用や新たな投資機会への転換として捉えましょう。
アパートを売却したほうがいいケース
売却を検討すべき主なケースは、以下のようなものがあります。
- 継続的な赤字経営
- 相続税対策としての役割終了
- 管理負担の増大
- より有望な投資機会の出現
上記の状況になったときは、専門家に相談しながら慎重に検討することをおすすめします。
売却成功の鍵は不動産会社選び
適切な不動産会社の選択は、アパート売却成功の鍵となります。
信頼できる会社は、適正価格での売却やスムーズな取引進行をサポートし、有利な条件での売却を目指せるでしょう。
不動産会社選びに失敗してしまうと、資金も時間も失ってしまいます。
信用できる不動産会社を選べるように、慎重に判断してください。
売却を成功させるための不動産会社の選び方
不動産会社選びでは、下記のポイントを重視しましょう。
- 地域に根付いているか
- 実績と評判
- 提案内容
- コミュニケーション能力
- 手数料や条件の透明性
地元の不動産市場を熟知し、過去の取引実績が豊富で、明確な販売戦略を提示できる会社が理想的です。
また丁寧な説明と傾聴力を持ち、費用面で透明性のある会社を選ぶことで、スムーズな売却が期待できます。
複数の会社を比較検討し、慎重に選択することが成功への近道となります。
- 高値売却かつ早期売却したい方におすすめの不動産会社 No.1 ※
- 知人に紹介したい不動産売却会社 No.1 ※
- 相続の相談をお願いしたい不動産売却会社 No.1 ※
トップファーストでは、全国の一棟アパートや一棟マンションといった収益物件をはじめ、様々な不動産を取り扱っております。
相続や資産整理といった不動産に関するご相談も、実績豊富な当社にお気軽にお問い合わせください。高い専門知識を持ったスタッフが問題解決をお手伝いいたします。
2023年2023年5月期_ブランドのイメージ調査（調査1～3）
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
調査期間：2023年3月14日～2023年5月31日
n数：129（※調査1）、124（※調査2）、136（※調査3）/調査方法：Webアンケート
調査対象者：https://jmro.co.jp/r01446/
備考：本調査は個人のブランドに対するイメージを元にアンケートを実施し集計しております。/本ブランドの利用有無は聴取しておりません。/効果効能等や優位性を保証するものではございません。/競合2位との差は5％以上。
