サブリース物件は売却できない？売却できない理由や注意点を解説

サブリース物件が売却できない理由

サブリース物件の売却が困難な主な理由は、以下の3点です。

まずサブリース契約は30年以上の期間を定める場合も珍しくない長期的な契約になります。

物件を購入する新オーナーは既存の契約条件に長く縛られるため、避けられやすいです。

またサブリース物件は、一般的にサブリース会社への報酬が高額になるため、支払いが多くなると収益性が低くなるため売却が困難になります。

最後に、借地借家法によってサブリース会社が強く保護されているため、新オーナーが契約を解約することは簡単ではありません。

上記の要因が複合的に関連し、サブリース物件の売却を通常の不動産より困難にしています。

サブリースとは？メリットを解説

サブリースは、不動産オーナーが物件をサブリース会社に一括で賃貸し、サブリース会社が入居者に転貸する仕組みです。

オーナーのメリットは、安定した収入が確保できる点と管理の手間を軽減できる点です。

空室や滞納が発生しても賃料の約80％〜90％の収入が保証され、入退去の手続きや家賃の集金業務などの負担もありません。

メリットが多いサブリース契約ですが、注意点もあります。

それはオーナーチェンジをしても、新オーナーは既存のサブリース契約を引き継ぐ必要がある点です。これにより、新オーナーの管理方法や家賃設定の自由度が制限される可能性が高いです。

サブリース契約の制約が物件の売却時の課題となり、サブリース物件の売却を難しくする要因の一つとなっています。

サブリース物件を売ることは可能？

サブリース物件を売ることは可能です。もちろん、入居者に退去してもらわなくても物件を売却できます。

ただし通常の不動産より、売却が難しいことは理解しておいてください。

理由として、長期間のサブリース契約では、新オーナーの自由度が低いからです。たとえば10年契約の途中で物件を購入すると、新オーナーはその期間中、もともとの契約条件に縛られます。

また、オーナーが受け取る賃料は満室時の80〜90%が相場です。賃料から保証料を差し引いた分が不動産会社への手数料であり、賃料の10〜20％が相場です。毎月10％〜20％のマイナスになる点も売りにくい理由です。

サブリースのデメリット

サブリース契約にはデメリットもあります。

まず契約の制約が大きいため、市場変化への対応が難しくなります。たとえば30年契約の場合でも、その間の賃貸条件などの変更は簡単ではありません。

また、契約中には借主であるサブリース会社が賃料の減額を申し出る可能性があり、これに従わない場合、解約を迫られるといったことも起こり得ます。

リフォームは通常サブリース会社が主導して行います。簡易的な修繕はサブリース会社が負担し、大掛かりなものはオーナーが負担することが多いため、オーナーに高額な料金が請求されるケースがあります。

契約更新時などに家賃減額されるリスクもあります。当初80%だった家賃保証が、数年後に70%に引き下げられるケースもあり、当初の事業計画に影響する可能性があります。

さらに大きな問題は、新オーナーがサブリース契約を簡単に解約できない点です。

契約内容を引き継いで売却する場合、既存の契約が有効であるため、新オーナーも契約の解約ができません。

この「新オーナーが解約できない」という特性が、サブリース物件の売却しづらい主な理由です。

サブリース物件を売却したほうがいいのか

サブリース物件の売却には、メリットとデメリットがあります。

メリットは、まとまった資金を得られることやサブリースの不安から解放されることがあります。

一方デメリットとしては、サブリース契約付きのため、市場価格より安くなる可能性が高いことや長期的な家賃収入がなくなることがあります。

メリットとデメリットを踏まえ、売却を検討したほうがいいのは以下のような人です。

たとえば築年数が経過し大規模修繕に不安を感じているオーナーや、より高収益の投資先を探している投資家は売却のいいタイミングかもしれません。

サブリース物件の売却は、個々の状況に応じて判断することをおすすめします。

自身の財務状況、将来計画、不動産市場の動向を考慮し、必要に応じて専門家に相談してみてください。

一棟アパート・一棟マンション売却に関するご相談はトップファーストまで。

お問い合わせはこちら

TEL：03-6806-0640

サブリースは解約できない？

サブリース契約の解約は、借地借家法によってサブリース会社が強く保護されているため、非常に難しいです。

解約には正当事由（客観的な理由）が必要ですが、認められるケースは限られています。

再開発事業の対象になるなどが該当しますが、単なる収益向上などが目的では認められません。たとえ正当事由があっても、解約のハードルは高く、裁判所はオーナーとサブリース会社双方の事情を考慮します。

また、解約に当たっては家賃数カ月～数年分の違約金を支払わなければならない可能性もあります。サブリース契約の解約は法的には可能ですが、実際には多くの時間や労力、費用がかかる可能性があることを認識しておきましょう。

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サブリース物件の売却方法

サブリース物件の売却には、以下の二つの方法があります。

上記のどちらの方法を選ぶにせよ、専門家への相談とサブリース契約内容の確認が重要です。

それぞれ解説します。

解約して売却

売却方法の1つ目は、サブリース契約を解約してから売却する方法です。

契約しているサブリース会社と交渉し、契約を終了させた後、通常の不動産売却手続きを進めます。

この方法では、より高い売却価格が期待できますが、サブリース会社との解約交渉に時間とコストがかかる可能性があります。

契約を引き継いで売却

売却方法の二つ目は、既存のサブリース契約を新オーナーに引き継ぐ形で売却する方法です。

最初に、不動産の売買を仲介する会社を選び、価格査定を依頼します。買主が決まったら三者（売主、買主、サブリース会社）で契約引継ぎの合意を行います。

通常の物件の売却方法とほぼ同じですが、サブリース契約を敬遠する買主がいるため、売却価格は安く設定されます。

サブリース物件を少しでも高く売るコツ

サブリース物件を少しでも高く売るためには、以下のコツが有効です。

それぞれ解説します。

売買の実績豊富な不動産会社を探す

サブリース物件を高く売るためには、売買の経験が豊富な不動産会社を探すことが重要です。

実績がある不動産会社を選ぶことで、サブリース特有の複雑な契約や法的問題に対応できます。

会社選びは以下のポイントを参考にしてください。

相場価格を知って適切な売値を設定する

適切な売却価格の設定は、スムーズかつ高値で売却するために必要です。

サブリース物件の場合、通常の賃貸物件とは異なる価格の設定をしなければなりません。

相場価格を知るためには、複数の不動産会社から査定を受けたり、不動産情報サイトで類似物件の価格を調査したりしましょう。

高すぎると買主が見つからず、低すぎると損失につながるため、価格設定のバランスが重要です。

適切な売却のタイミングを見極める

サブリース物件の売却タイミングは、さまざまな要因を考慮して決定する必要があります。

売却のタイミングは、以下のポイントを参考にしてください。

たとえば地域の再開発計画がある場合や、金利が低い時期は売却に適している可能性が高いです。

適切なタイミングで売却することで、より高値での取引が期待できます。

ただし個人的な資金の必要なタイミングなども考慮し、総合的に判断することが大切です。