大家になるリスクとは？アパートを相続したものの…素人でも大丈夫？

大家になるリスクとは？

不動産投資は、働かなくても賃料収入が得られると人気です。しかし、大家になるにはリスクも伴います。賃貸アパートを相続すると、知識や準備が不足しているのに、急に大家をやることになってしまいます。そのため、大家になるリスクに対応できない場合もあるでしょう。

大家になるには、どのようなリスクがあるかを知っておくことが大切です。大家になるリスクには、主に次のものが考えられます。

ここでは大家のリスクをひとつずつ詳しく解説します。

空室になり収入がなくなる

空室は不動産投資の大きなリスクのひとつです。いま満室だとしても、将来にわたって満室が続くとは限りません。賃借人が退去してしまったあと、入居者が決まらないことはよくあることです。転勤や進学のある季節には、複数の部屋が空室になってしまうこともあります。

大家業は入居者がいないと賃料が得られません。空室リスクは大家業の収入を左右する、大きなリスクといえるでしょう。

賃料減額により収入が減少する

大家業で収入に影響するリスクには、家賃の減額があります。建物や設備の老朽化により、賃料を下げるよう賃借人から交渉されることもあります。新たに賃借人を募集するとき、周辺に新しい賃貸物件が増えたことで、いままでより賃料を下げないと賃借人が決まりにくいこともあります。

いつまでも同じ金額の賃料収入があるとあてにしていると、思わぬ減収で痛い目を見るおそれがあります。

一時的に多額の出費が必要になる

大家は収入を得られる一方で、出費がかさむことを忘れてはいけません。建物の劣化が進めば、修繕が必要になります。エアコンや給湯器など設備が故障すれば、大家の負担で修理することになるでしょう。

修繕以外にも、建物内の清掃や敷地内の草刈り、エレベーターの点検などの維持管理にも費用がかかります。賃借人の退去後に原状回復費用の一部を、大家が負担することもあります。

入居しているかいないかにかかわらず、固定資産税や都市計画税を毎年納めなければなりません。アパートは敷地も建物も比較的大きいため、固定資産税や都市計画税の金額も高額になることがあり、大家にとっては小さくない負担です。

空室や賃料減額などにより収入が減っても、修繕が発生すれば費用がかかります。仮に収入より修繕費や税金が多くなれば、自己資金でまかなう必要があります。大家の出費は高額になることも多いため、出費に耐えられる経済力が必要です。

管理業務に時間や手間がかかってしまう

アパートを賃貸に出すと、管理業務をしなければなりません。賃料の回収、賃料滞納の督促、修繕の対応、建物の維持管理など、管理業務は範囲が広く、時間も手間もかかります。賃貸の管理業務には知識が必要で、経験がないとトラブルに発展することもあります。

ときには賃借人と交渉しなければならず、精神的にストレスを感じるでしょう。大家業は決して楽なものではありません。

賃借人とトラブルになる

賃借人と大家のトラブルはよくあることです。入居中の対応がよくないとクレームを受けたり、退去時の原状回復費用の負担額で揉めたり、トラブルの種類はさまざまです。

管理会社に管理を委託していても、最終的に対応を決めるのは大家です。トラブルが長引けばほかの入居者に影響を与えたり、新しい募集をはじめられなかったりして、賃料収入にも影響することもあります。

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大家に向いている人

相続などで急に大家業をすることになった場合でも、次のような人は大家に向いているといえます。

大家に向いている人は、急に大家業をすることになっても、リスクを回避してスムーズに大家業を進めていけるでしょう。大家に向いている人を、項目ごとに見ていきましょう。

投資を行っていて利回りが理解できる

投資で成功するには、利回りを理解できる知識が必要です。不動産投資で利益を得る方法にはインカムゲインとキャピタルゲインがあり、長期的な視野と不動産の専門知識を活かすことで収入を得られます。そのため、投資などの専門的知識があると、失敗のリスクを避けられるでしょう。

不動産の知識を活かして適正な賃料を想定したり、収入と出費のバランスを長期的視点で検討したりするなど、知識や経験があれば赤字のリスクを回避しながら大家業に対応していけるでしょう。

会社勤めをしていなくて時間がある

管理業務は手間や時間がかかります。会社勤めで時間に余裕がないと、建物の維持管理がおろそかになったり、賃借人のトラブルに対応できなかったりするかもしれません。賃借人からのクレームや水漏れなどの緊急トラブルには、早急な対応が必要です。対応が遅れると、さらなるトラブルへ発展することもあります。

定年後やフリーランスなど会社勤めをしていなければ、大家業に充てる時間に余裕があります。緊急のトラブルに対応する時間もあるでしょう。

空室リスクに耐えられる資金力がある

大家業では空室が生じると、賃料収入が減ってしまいます。しかし、収入が減ったりなくなったりしても、修繕や税金で多額の費用が必要になることがあります。そういったとき、大家業で生計を立てている場合は、生活に支障が出てしまうかもしれません。

そのようなときに、自己資金で必要な出費をまかなえる資金力があれば安心です。空室増加による大幅な収入減と修繕費の出費が重なったとしても、大家業を続けていけるでしょう。

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大家に向いていない人、避けたほうがよい人

では、大家業に向いていないのはどのような人でしょうか。次のような人は、大家業のリスクに耐えられないおそれがあります。

大家としてのさまざまなリスクに対応できるかをよく検討したうえで、大家業を継ぐか検討することが大切です。大家業に向いていない人を項目ごとに詳しく解説します。

不動産投資の知識がない

不動産投資には知識が必要です。知識と経験があれば、長期的な資金計画を立てて、リスクがあっても損をしない投資ができるでしょう。投資の知識がないと必要以上にリスクをおそれて、取るべき行動を見誤ったり、資金不足になったりすることがあります。知識がないために適切な対応が取れず、防げたトラブルが大きな損失を生むかもしれません。

会社勤めをしていて急な対応ができない

大家業には時間のかかる業務が多々あります。つまり、管理に手間や時間をかけることで、スムーズに大家業を進められるのです。会社勤めをしていると自由に使える時間が少なく、昼間の対応が難しいことも多いため、大家業には向いていないといえます。急なトラブルにも対応できる、時間的な余裕が必要なのです。

急な出費ができるほど貯蓄がない

大家業では修繕費用やリフォーム費用、税金など多額の出費が発生します。水漏れなど急なトラブルが起きれば、想定外の出費もあります。ある程度の貯蓄がないとリスクやトラブルに対応できず、賃貸管理に支障が生じるおそれがあります。賃料収入に頼らなくても、急な出費に対応できる貯蓄は必要です。

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それでも大家を続けるには

大家に向いていないと思っても、大家を続けたい人も多いでしょう。大家を続けるためには、押さえておくべき注意点があります。

ひとつずつ見ていきましょう。

賃貸管理会社に業務を委託する

幅広い管理業務を大家がひとりで行うのは、手間や時間がかかりストレスになるでしょう。賃貸管理会社に業務を委託すれば、大家の手間を減らし時間的に余裕を持てます。

会社を辞めて大家業に専念する

大家がひとりで管理業務を行うには、時間とお金が必要です。老後の生活資金も含めて、資金的に余裕があるのであれば、思い切って会社を辞めて大家業に専念するのもひとつの方法です。時間があれば賃借人からの問い合わせやトラブルにもすぐに対応できますし、建物の維持管理をこまめに行えます。

ただし、会社を辞めると収入源が賃料収入だけになり、空室リスクが重くなってしまいます。経済的な困難を避けるために、一定の資金力があることが前提です。

一定額の資金を準備しておく

大家業にはお金がかかるため、賃料収入を大家業の出費に充てるように資金計画を立てることが一般的です。もし、賃料収入が減ったりなくなったりすると、手元の資金から出費費用を出すことになります。

修繕や税金など多額の出費に対応できるように、一定額の資金を準備しておくことが大切です。

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アパートを売却するのもひとつの手段

大家業は賃料収入を得られるものの、大きな出費があったり、賃借人とトラブルが起こったりなどのリスクがあります。家賃の滞納、台風による雨漏りなど、対応すべきことも少なくありません。そのようなリスクに対応できず、大家に向いていないと思ったら、無理に大家業を続ける必要はないでしょう。

相続した賃貸アパートを売却して、他人に委ねるのもひとつの方法です。アパートを売却すれば、その時点で収入を得て、大家業のストレスから解放されます。リスクをよく検討して判断することが重要です。

アパートを売却するときは、賃貸物件の取引に強い業者への相談がおすすめです。