アパートの修繕費の目安を解説！費用を抑えるためにやるべきことは？
アパート経営で修繕費用の負担は、避けて通れない重要な課題です。アパートの部位ごとの修繕費用の目安、そして修繕費を抑えるための効果的な方法を詳しく解説します。長期的にアパートを経営していくため、ぜひ確認してください。
アパート経営で修善は重要なポイント
アパート経営では、設備点検や修繕、清掃などのメンテナンスが欠かせません。アパートの修繕は、建物の美観と機能を維持するために必要なのです。
アパート経営における修繕の必要性には、主に次のものがあります。
- アパートの状態を良好に保つことで長く使える
- 空室リスクを避ける
- 資産価値を維持する
建物の外観や内部の見た目や機能を保つことで、魅力ある物件として入居率を保ち続けられます。家賃を下げずに入居者を入れられるようになるため、長期間にわたって収益を得られるようになるでしょう。
日ごろから建物のメンテナンスを行っていると、大規模な修繕が必要になるような劣化を避けられるため資産価値を維持することも可能です。アパート経営において修善は欠かせないもので、重要なポイントといえます。
アパートの修繕にかかる費用の目安
アパート経営で資金繰りを問題なく行うには、修繕にかかる費用の目安を知っておくことが必要です。国土交通省が公表した、賃貸住宅の修繕箇所ごとの費用の目安と修繕の実施時期は次のとおりです。
| 部位 | 修繕内容 | 5～10年目 | 11～15年目 | 21～25年目 | 26～30年目 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 屋根 | 割れ・ズレ・色あせ | 44,000円 （塗装） |
319,000円 （葺替） |
|||
| 外壁 | ひび・シーリング部の劣化・汚れ・色あせ | 115,500円 （塗装） |
115,500円 （塗装） |
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| 雨樋 | 割れ・ジョイント部の接合・雨漏り | 7,150円 （塗装） |
7,150円 （塗装） |
|||
| ベランダ | 鉄部のさび・割れ・色あせ・排水状況 | 33,000円 （塗装） |
53,900円 （塗装・防水） |
53,900円 （塗装・防水） |
33,000円 （塗装） |
|
| 階段・廊下 | 鉄部のさび・割れ・色あせ・排水状況 | 20,900円 （塗装） |
49,500円 （塗装・防水） |
49,500円 （塗装・防水） |
20,900円 （塗装） |
|
| 排水管・枡 | 洗浄 | 5,500円 （高圧洗浄等） |
5,500円 （高圧洗浄等） |
5,500円 （高圧洗浄等） |
5,500円 （高圧洗浄等） |
|
| 給配水管 | 継ぎ手・エルボー部分 | 交換 | 143,000円 | |||
| 外部建具 | 玄関戸・雨戸・サッシ | 調整 | ||||
| 外構 | 通路・フェンス・駐車場・駐輪場 | 修理 | ||||
| 給湯器 | 故障がちになったら、一斉交換が望ましい | 4,950円 （修理） |
110,000円 （交換） |
110,000円 （交換） |
4,950円 （修理） |
|
| 浴室設備 | 故障時対応 | 5,500円 （修理） |
22,000円 （部分交換） |
220,000円 （部分交換） |
5,500円 （修理） |
|
| 洗面台 | 故障時対応 | 3,300円 （修理） |
3,300円 （修理） |
55,000円 （部分交換） |
3,300円 （修理） |
|
| トイレ | 故障時対応 | 3,300円 （修理） |
3,300円 （修理） |
3,300円 （修理） |
3,300円 （修理） |
|
| キッチン | 故障時対応 | 3,300円 （修理） |
22,000円 （部分交換） |
110,000円 （部分交換） |
3,300円 （修理） |
|
| エアコン | 故障がちになったら、一斉交換が望ましい | 5,500円 （修理） |
110,000円 （交換） |
110,000円 （交換） |
5,500円 （修理） |
|
| 小計 | 85,250円 | 546,150円 | 1,158,850円 | 228,250円 | ||
| 合計（小計×10戸数） | 852,500円 | 5,461,500円 | 11,588,500円 | 2,282,500円 | ||
出典：民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック｜国土交通省 P3
アパートの修繕費がもっともかかるのは築21～25年目で、10戸数の場合は約1,160万円の修繕費が目安となります。
次からはアパートで修繕にかかる費用を解説します。
原状回復
原状回復費とは入居者が退去したときに、部屋をもとの状態に戻すためにかかる費用のことです。過失や故意による損傷は入居者の負担ですが、経年による自然な劣化は原則としてオーナーが負担します。賃借期間が長くなるほど経年劣化が進むため、それだけ費用の負担が大きくなります。
故障した設備の修理・交換
エアコンや給湯器などアパートの部屋の設備が故障したときは、オーナーが業者を手配して修善を行います。故障の原因が入居者にある場合でも、設備の修理・交換の手配はオーナーが行います。その場合の費用負担は入居者ですが、経年劣化による修理・交換ではオーナーが費用を負担します。
外壁塗装の修善
アパートの外壁塗装は、建物全体を雨風の影響から守り、柱・梁・壁などの骨組みが劣化するのを防ぐために必要です。収益物件として入居者が入りやすいよう、建物の美観や性能を維持する効果もあります。
外壁塗装の周期は10〜15年に一度が目安で、使用する塗料の耐用年数によって異なります。外壁塗装の塗料では「フッ素系塗料」がもっとも高価なものの、耐用年数が12～20年と比較的長めです。
屋根塗装の修善
アパートの屋根も定期的に点検を行い、状態に応じてメンテナンスや修繕が必要です。アパートの屋根の点検を怠り、長期間放置してしまうと、雨漏りが発生するリスクが高まります。
アパートの屋根塗装は10年を目安に行い、20年以上経過して劣化した場合は屋根の葺き替えが必要になることもあります。屋根の葺き替えは高額なため、施工業者に依頼するときは相見積もりを取りましょう。材料費や人件費、足場設置費用などが適正かどうか、各社の見積もりを比較して決めてください。
修繕費を抑えるためにできること
修繕費はアパート経営にかかる支出のなかでも、大きな割合を占めています。修繕費を抑えられるかどうかで、賃貸経営の利益が変わるほどです。修繕費を抑えるためにできることを解説します。
定期的に点検を行う
修繕費を抑えるには、定期的な点検が効果的です。痛みや劣化へ早い段階で対応でき、大きな問題が起こる前に対処できます。定期的な点検を行い、問題が起こる前に対応していきましょう。
なお、アパートなどの賃貸物件には建物や設備の法定点検が義務づけられており、法律で定められた周期で定期的な検査を行い、管轄役所へ報告しなければなりません。法定点検の種類には、消防用設備点検（機器点検：6カ月に1回、総合点検：1年に1回）などがあり、設備点検の専門業者に委託します。
傷みや劣化は早めに修善する
傷んでいる部分をそのまま放置してしまうと、さらに損傷がひどくなってしまい、修繕費用が高額になってしまいます。損傷が軽微なうちは修繕費用もそれほどかからないため、早めに修繕しましょう。
また、修繕しないでいると建物の美観や性能が下がり、周辺物件と競争できなくなります。さらに劣化が進めば、人が住めない状態にもなりかねません。
建物の性能を維持することで入居者の満足度が高まり、長く住んでもらえるため、安定した賃貸経営を行えます。
修繕に備えて修繕費用を積み立てておく
アパートの修繕は施工内容によっては、100万円を超えることもあります。いきなりそんな大金を支払うのは簡単なことではないため、日ごろから修繕に備えて費用の積み立てを行っておきましょう。
アパートは築年数を経るほどに不具合が生じるため、あらかじめ修繕の計画を立てておくことが可能です。修繕を計画するときは、次のことを押さえておいてください。
- 建物の各部位・外構などの修繕時期と費用を把握する
- 室内の設備の交換周期や費用の目安を確認しておく
修繕に備えて「点検チェックシート」や「長期修繕計画」を作成しておくと、修繕のタイミングや費用を把握できます。
修善費用の支払いが難しければ売却を検討する
アパート経営を継続するつもりがない、あるいは修繕費用を用意するのが困難であれば、アパートの売却も検討しましょう。
売却によってお金が手に入ったら、別の収益用物件に買い替えることも可能です。不動産投資の出口戦略では、アパートの資産価値が下がり過ぎないうちに売却して、最終的な利益を確保することが大切です。
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2023年2023年5月期_ブランドのイメージ調査（調査1～3）
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
調査期間：2023年3月14日～2023年5月31日
n数：129（※調査1）、124（※調査2）、136（※調査3）/調査方法：Webアンケート
調査対象者：https://jmro.co.jp/r01446/
備考：本調査は個人のブランドに対するイメージを元にアンケートを実施し集計しております。/本ブランドの利用有無は聴取しておりません。/効果効能等や優位性を保証するものではございません。/競合2位との差は5％以上。
