アパート経営に失敗する、よくある原因と対策方法を解説

アパート経営に失敗する共通する原因

アパート経営に失敗するケースでは、次のような共通する原因があります。

まずはアパート経営に失敗する共通する原因について解説しましょう。

立地が悪くて空室が埋められない

賃貸物件で致命的ともいえる原因のひとつが、立地の悪さです。立地が悪いとは、具体的に次のようなケースを指しています。

駅から徒歩10分以上かかる、周辺のスーパーやコンビニがない、日当たりや風通しが悪い、道路沿いで排ガスが気になる、駅から坂道など高低差が激しいなどです。このような立地では、生活に不便なため入居者が入らず、空室を埋めるのに苦労すると考えられます。

入居者トラブルが多くて対応が大変

賃貸経営の入居者トラブルは、避けてとおれない課題です。騒音による入居者間のいさかい、家賃滞納、禁止事項の無視、さらには夜逃げなど、さまざまな問題が発生することがあります。こうしたトラブルは、放置すればほかの入居者の退去を招いたり、収益に影響を与えたりします。

こういったトラブルに対しては、事前の対策と迅速な対応が鍵となります。入居者とのコミュニケーションを大切にし、問題の芽を早期に摘むことで、安定した賃貸経営を維持できるでしょう。

アパートが古くて魅力的ではない

賃貸物件は築浅だと、内装や設備が新しくきれいなため人気があります。
一方、築年数が古いアパートは設備が時代遅れになっているなど、建物の耐久性など不利な面が多いといえるでしょう。

そのため、築年数が20～30年以上の物件である場合は、退去者が出て新規に入居者募集をかけても、なかなか新しい入居者が入らないリスクを抱えています。

管理が行き届かなくてみすぼらしい

アパートの建物がきちんと管理されなくなると、建物の周りやエントランスなど共用部分の清掃が行き届かないため、物件そのものがみすぼらしくなってしまいます。そうなってしまうと新しい入居者は入らなくなり、いま住んでいる入居者も退去してしまうかもしれません。

賃貸物件は築浅・築古にかかわらず、建物の清掃・管理が行き届いていることが重要です。自主管理で時間がない場合は、共用部分の清掃だけでも業者に委託するとよいでしょう。

自己資金が少なくて資金繰りが悪化した

アパート経営では金融機関からアパートローンを借り入れて、物件を購入するのが一般的です。購入するときに自己資金が少ないと借入金額が多くなってしまうため、毎月の返済額が大きな負担になります。

また、賃貸経営には固定資産税や修繕費、火災保険料などさまざまな経費が必要です。自己資金が少ないと、家賃滞納などの事故が発生した際に資金繰りが回らなくなるおそれがあります。

安易に家賃を値下げしてしまう

立地が悪い、築年数が古いなど不利な要素があるアパートは、入居者が集まりにくくなります。空室のままでは収益が発生しないため、家賃の値下げを検討しなければならないケースもあるでしょう。

ただし、家賃を一度値下げすると、もとの金額に戻すのは困難です。家賃を値下げするときは、周辺の類似物件の家賃と比較して、割高なときに相場の家賃へ設定し直しましょう。安易な値下げはしないことがポイントです。

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アパート経営で失敗したときの対策

アパート経営をはじめたころは順調に経営ができても、年数が経過するにつれて問題が発生することがあります。アパート経営に失敗しそうなときは、早めに対策をしましょう。

アパート経営で失敗したときの対策としては、次のものが挙げられます。

それぞれの対策について解説します。

賃貸管理会社と契約して委託する

自主管理で賃貸経営を行っているオーナーは、経営が行き詰まったら賃貸管理会社と契約して委託しましょう。

管理のプロである賃貸管理会社に任せれば、集客から入居者管理、契約管理など一連の管理業務を代行してくれます。入居者からのクレームにも対応してくれます。賃貸管理会社に委託していても、管理内容が十分ではないとき、別の管理会社に変更するのもよいでしょう。

周辺相場を調べて家賃を決定する

家賃が周辺の類似物件より割高だと、入居者が入らないおそれがあります。インターネットで周辺の家賃相場を調べられるため、相場に見合わない家賃を設定していると敬遠されてしまいます。

不動産情報ポータルサイトで同じエリアの似たような物件の家賃をリサーチして、周辺相場に合った適正な家賃に設定し直しましょう。

入居者の審査を慎重にする

アパート経営をスムーズに行うには、入居者の質も重要です。家賃滞納や近隣トラブルなどの問題を発生させないためにも、入居者審査は慎重にしましょう。

入居者に部屋を貸してしまうと、問題があっても退去させるのは困難です。アパート経営をしているときは、入居者の質を確保することが重要なポイントです。

リノベーションでいまの需要に合わせる

アパートの間取りが時代遅れで、設備が老朽化していると、入居者にとって魅力のある物件とはいえません。

将来的にわたってアパート経営を継続していくのであれば、リノベーションでいまの需要に合わせるのも効果的な対策です。リノベーション費用がかかりますが、入居者が安定して入れば費用の回収を見込めます。

新型コロナウイルスの影響でテレワークが一気に普及したため、快適にテレワークができるワークスペースや高速インターネット設備を備えた物件が人気を集めています。

アパートを売却していったん手じまいする

将来的にアパート経営を継続する予定がなく、このまま続けていても赤字が増える見込みが大きい場合は、アパートを売却していったん手じまいするのもひとつの方法です。特に築古の物件は修繕費用がかかるため、出費が高額になるおそれがあります。

アパートを売却した資金で、別の投資用物件に買い替えてもよいでしょう。ただし、アパートを売却するときは、事前に次のポイントを確認してください。

アパートを売却しても、売却金がそのまま手元に残るわけではないため、きちんと清算するためにアパートローンの借入残高を把握します。利益が発生した場合は譲渡所得税を納付しなければなりませんが、税率は所有期間によって異なるため、所有期間を確認してから売るのもポイントです。適正な売却価格で売るためにも、物件の売却相場を調べることも欠かせません。

また、アパートの売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。売主や物件の状況によって適切な売り方を選びましょう。現金化を急いでいる場合は、買取がおすすめです。市場価格より割安になりますが、不動産会社が直接購入するため、すぐに成約して代金を受け取れます。