不動産投資家必見！管理会社の倒産の予兆とは？

要注意！倒産の兆候が見られる管理会社

まず、管理会社が倒産する場合によくある兆候について解説します。

以下のような兆候が見られる管理会社は、倒産間近の可能性があるので注意しましょう。

家賃が期日通りに振り込まれない

管理会社の倒産前で最もよく見られる兆候が家賃の不払いです。

管理会社から期日通りに家賃が振り込まれないことは、基本的にありません。

家賃回収までしている管理会社は、オーナーから全幅の信頼を得て物件管理を行っているため、お金に関わる面は特にシビアに考えるからです。

家賃が期日通りに振り込まれず、こちらから催促しないと支払われない状態は、管理会社が深刻な経営難に陥っている可能性が極めて高いといえます。

仮に前もって連絡がきたとしても、「銀行側のシステム不良でどうしても振り込み処理ができない」など、よほどまっとうな理由がない限りは倒産を疑うべきです。

管理会社と連絡が取れない

管理会社の営業日にもかかわらず、電話をしても連絡が取れない場合は、経営難によって従業員が解雇や出勤停止になっている可能性があります。

特に、会社の固定電話に連絡したにもかかわらず誰も出ない場合は、注意が必要です。

会社の規模にもよりますが、管理会社は電話番として事務員を雇用している場合が多く、電話に長時間出ないことは基本的にありません。

目安として2営業日に渡って連絡が取れない場合は、倒産の兆候である可能性があります。

共用部分の清掃がされていない

物件の共用部分がまったく清掃されておらず、一定期間にわたって放置されている場合も会社が正常に機能しておらず、倒産の兆候である可能性があります。

共用部分の清掃は多くの場合、管理サービスに組み込まれていますが、一定期間、清掃せずに放置されている場合は、管理会社に一度クレームの連絡を入れましょう。
結果的に倒産の兆候でなかったとしても、共用部分の清掃をおろそかにしている管理会社はいい加減な対応をしているため、変更を検討することをおすすめします。

入居者から直接連絡がくる

管理を委託しているにもかかわらず、入居者から直接オーナーに連絡がくる場合は、管理会社との連絡が取れないことを指します。

経営難によって正常に機能していない可能性があり、倒産の兆候としてよくあるパターンです。

連絡がきた入居者からヒアリングをしっかり行い、オーナー側からも管理会社に連絡してみましょう。

連絡した結果まったく応答がない場合は、一度、管理会社の店舗まで足を運び状況を確認することをおすすめします。

退去が発生したのに連絡がない

管理会社が倒産する場合によくあるのが、退去が発生しているのに連絡がなく、部屋もそのまま放置されているパターンです。

倒産の兆候としてはかなり深刻な状態であり、基本的に今後の管理業務は任せられない状況といえます。

入居者の管理は、管理会社にとって最も大切な業務の1つであるため、それがおろそかになる状態は、倒産に向かう可能性が高いでしょう。

一棟アパート・一棟マンション売却に関するご相談はトップファーストまで。

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TEL：03-6806-0640

管理会社が倒産しそう？不動産投資家がしたい対応手順

管理会社が倒産間近だとわかった場合、少しでも損害を減らすため、できる対処をする必要があります。

被害をできるだけ少なくするためにも、以下の内容をぜひ参考にしてください。

1.翌月以降の家賃の振込先から管理会社を外す

管理会社が倒産しそうな場合に、真っ先にやるべきことは、入居者に事情を説明し、次回以降の家賃の振込先から管理会社を外し、自分の口座に設定することです。

特に家賃の未払いがすでに発生している場合、管理会社に振り込むと戻ってくる可能性は限りなくゼロです。

家賃収入さえ確保できていれば、金銭的な被害はとりあえず最小限にとどめられるため、まずは家賃を直接自分に振り込む手続きを取りましょう。

2.破産前に連絡を取る

家賃の振込先を変更後は、できるだけ早く管理会社の破産が裁判所から認められる前に連絡を取りましょう。

家賃回収をはじめ金銭的な被害がほとんどない場合は、あまり問題ありませんが、損害が大きい場合は、破産前に請求することが大切なポイントです。

損害額が多額になる場合は、弁護士に依頼して管理会社と強制的に連絡を取ってもらい、しかるべき対応をします。

基本的に電話で連絡を取ることは難しいケースが多いため、事務所や店舗に足を運んで早めにコンタクトを取ることが大切です。

3.入居者全員に今後の対応を説明する

管理会社とのやり取りがひと段落ついたら、入居者全員に改めて今後の対応を説明することが大切です。

入居者を一つの場所に集めるのは難しいため、基本的に部屋ごとを回って現状と今後の対応についての説明を行います。

保有している戸数が多いほど、入居者への説明は大変ですが、今後の関係性を考慮すると、一人ひとりに説明して回るのは重要なポイントです。

管理会社の責任とはいえ、不安を感じる入居者は存在するので、オーナーから直接説明の場を設けることで、入居者の安心につながり信頼の回復につながります。

4.管理会社を変更する

入居者に対する説明が終わって、新しい管理会社が見つかったら管理会社を変更します。

管理会社選びに失敗した経験を生かして、会社の財務状況やサービス面など、しっかり検討したうえで会社を選ぶことが大切です。

管理会社選びは、不動産投資を成功させるうえで必要不可欠な要素であるため、インターネット上の口コミや会社の規模なども参考にしながら、質の高い管理会社を選びましょう。

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倒産後、別の管理会社に任せれば元通り？

最後に、管理を委託している会社が倒産した場合、別の管理会社に変更すれば元通りの運用ができるのか、その実態について解説します。

結論、管理を別の会社に任せれば確実に元通りの運用ができるかというと、そんなことはありません。

新しく自分に合った管理会社を見つけるのは、以下のような労力やデメリットが存在するので、管理会社の変更を検討している人は参考にしてください。

新しい会社が見つかるまでは自分で管理する必要

まず、新しい管理会社を見つけるまでは、自主管理によって物件を運用する必要があります。

専業大家ならまだしも、他に仕事しながら管理業務まで自分で行うのは、大きな労力がかかります。

新しい管理会社は失敗したくないからと、時間をかけて会社選びをしようとしても、自主管理の負担が大きすぎて、会社選びに妥協してしまうケースは多いです。

管理手数料が高くなるリスク

新しい管理会社に変更することで、管理手数料が高くなるリスクもあります。

管理手数料は家賃収入に対して発生するため、手数料が高くなると収益ダウンにつながります。

倒産する管理会社は、手数料を低く設定しているケースが多いため、新しい管理会社に変更した結果、手数料が上がる可能性は高いです。

荷が重い場合は損切り（売却）も視野に

管理会社の変更は、大変な労力であり新しい会社が見つかったとしてもリスクにつながる可能性はゼロではありません。

特に本業が他にあり、不動産投資を継続することに荷が重く感じる場合は、損切りで売却することも視野に検討するのがおすすめです。
継続して精力的に不動産投資を続けられる場合は問題ありませんが、心身ともに疲弊して本業がおろそかになるのは本末転倒です。

投資物件を得意とする不動産会社であれば、高値で売却できる可能性があるので、損切も視野に考えている人は、ぜひ売却についても検討してみてください。