アパート売却のベストタイミングと注意点！高値売却を目指すなら？
アパートを売却するなら、今でしょうか。それとも、もう少し先でしょうか。
売却額は多くの要因によって変動するため、「いつがベストか」断定はできません。しかし、市場の動向や物件の状態、個人の事情などから予測はできます。
本記事では、アパート売却の最適なタイミングを見極めるポイントや、高値売却を実現するための具体的な戦略を紹介します。
アパート売却のベストタイミング
- 資金が必要でアパートを売却したい
- 相続したアパートを売却したい
- アパート経営がうまくいっていないので売却したい
アパートを売却したい動機はさまざまですが、どうせ売るなら少しでも高く売りたいというのが、すべてのアパートオーナーの願いではないでしょうか。
ここではアパート売却に適したタイミングについて解説します。
売却額がローン残債を上回った
アパート経営の収益には、毎月の家賃収入だけでなく、売却による利益も含まれます。
売却額がローンの残高を上回り、利益が確定できるタイミングは、売却を検討するよい機会です。
しかし、売却後にローン返済や諸費用を支払うと、手元に残る金額が少なくなる場合があります。このため、売却のメリットが薄れてしまうこともあります。
売却益を計算する際には、売却額とローン返済額だけでなく、購入時の費用やリフォーム・修繕にかかった費用も考慮することが重要です。
購入してから5年が経過したとき
アパートを売却するタイミングとして重要な目安は、購入してから5年が経過しているかどうかです。
アパートを売却して利益が出た場合、その利益に対して所得税が課されます。
売却により得た利益のことを「譲渡所得」といいます。売却によって得られた金額から購入費用や売却の経費を差し引いた額が、譲渡所得です。
所得税の税率は所有期間によって異なり、所有期間が5年を超えると税率が低くなります。
所有期間が5年以下の場合は税率39.63%で、所有期間が5年を超えると20.315%と、約2倍の差があります。※税率は所得税・市民税・復興特別所得税を含みます。
そのため、保有期間が5年に満たない状況で売却してしまうと、高い税金によって収益がマイナスになるおそれもあります。
デッドクロスになったとき
デッドクロスになると、キャッシュフローが悪化するため、アパート売却を検討するタイミングです。
デッドクロスは「ローン元金返済額が減価償却費を上回る状態」を指します。この状態になると、帳簿上は利益が出ているにもかかわらず、その利益に対して課される所得税額が増えるため、キャッシュフローが悪化します。
デッドクロスになる原因としては、減価償却の終了やローン金利の上昇が挙げられます。
デッドクロスを迎えた物件は収益性が低下し、キャッシュフローがマイナスになる可能性があるため、アパートを保有しているメリットも小さくなります。
つまり、デッドクロスを迎えたタイミングは、売却の最適なタイミングといえるでしょう。
空室が目立ち始めた
アパートの空室が目立つようになり入居率が低下している場合は、売却を検討するよいタイミングです。
空室を埋めるには新たな設備の投資や家賃値下げの見直しが必要となり、これが収益性の悪化を招く要因となる危険性があります。
さらに、空室状態が続くとアパートの価値が低下し、売却自体にも悪影響を及ぼします。
入居率アップが難しいようであれば、いま以上に収益性や売却額が安くなる前に、売却を検討したほうがよいかもしれません。
タイミングを待たずに早く売却したほうがよい人
ベストなタイミングを待ってアパートを売却したほうがよい人もいれば、早急に売却したほうがよい人もいます。
以下の状態に当てはまっている場合は、アパートを長く持っているだけ損失が大きくなるため、今すぐアパートを売却することをおすすめします。
長期間、赤字状態の人
家賃の下落や空室が多く収入が減った人や、修繕費用などの支出が増えてアパート経営が赤字状態の人は、早急に売却を検討することをおすすめします。
空室が突発的に増えたり、修繕が重なったりと、一時的な赤字は仕方がないですが、長期的に赤字が続いている場合、黒字化は難しくなります。
また、長期間アパートを経営していると、現状の収支を正確に把握していないオーナーも多く、本当に利益が出ているかどうかわからないことがあります。
まずは、ここ1年間の収支を確認して、所有されているアパートが黒字か赤字かを確認してください。
もし、赤字なら売却を検討することが賢明です。
経営に関心がないが、相続することになった人
オーナーのなかには、相続によってアパートを所有することになった人も多くいます。
アパート経営の知識がなく、管理会社の指示に従っているだけの人もいるでしょう。
しかし、リスクについての知識がないと大きな損失を招くおそれがあります。
アパート経営に関する知識や関心がない人は、大きな損失を避けるために、早急に売却を検討しましょう。
十分に修繕資金を確保できない人
アパートを維持するには、定期的な修繕が必要です。
修繕を怠ると、住みたくなる部屋づくりができず、退去者が増え入居者が入らなくなり、アパート運営に支障が出るリスクがあります。これにより、経営状態がさらに悪化するという負のループに陥ることがあります。
特に築15〜20年たったアパートは大規模修繕が必要となり、多額の費用がかかります。
大規模修繕を怠ると雨漏りなどの問題が発生し、入居者が決まらなくなったり、建物自体が劣化したりして、建物の価値が下落します。
大規模修繕の費用を用意できない場合は、売却を検討するタイミングかもしれません。
なるべく高値を目指すなら？売却時の注意点
アパートの売却をする際に、ちょっとしたポイントを押さえておくことで、高値で売却ができます。
ここではなるべく高く売却する際の注意点について解説します。
なるべく満室に近い状態にする
アパートが高く売れるかどうかは入居率が大きく影響します。
入居率が低い場合は収益性が下がってしまうので、それだけアパートの価値も下がってしまいます。
逆に、アパートが満室になっていると収益性が高まります。
購入を検討している人にとっては、すでに満室のアパートなら、空室リスクが軽減するので安心して購入でき、価格も高く設定できます。
そのため、空室がある場合は、なるべく入居率を上げてからの売却をおすすめします。
また、家賃収入以外の収入（たとえば、看板収入、自動販売機収入、携帯のアンテナ収入など）があれば、アパートの収入としてしっかり計上しましょう。
空室ばかりなら、土地売りも検討
アパートは、なるべく満室に近い状態にして売却するのが理想ですが、入居者が0もしくは1室しかないという場合は、アパートを取り壊して、土地として売却したほうが高く売れる可能性もあります。
ただし、これはすべての物件に当てはまるわけではないため、売却を検討する際には不動産会社に相談し、アパートとして売却する場合と土地として売却する場合の両方の価格を確認することが大切です。
また、入居者が残っている場合は立退きには費用と時間がかかる（半年〜1年以上）ケースが多いため、今すぐ売りたい場合には難しいかもしれません。
複数社に相談してプロから客観的意見を得る
アパートを売却するときは、収益物件に特化した不動産会社に依頼することが重要です。
賃貸や住宅をメインにしている不動産会社では、アパートの売却に必要な知識やノウハウが不足していることが多く、売却に時間がかかったり、安く売られてしまったりするおそれがあります。
収益物件に特化した不動産会社は、投資の知識やノウハウがあり、投資家の顧客も持っているため、適正額でアパートを売却しやすくなります。
また、複数社の不動産会社に意見を聞くことも重要です。投資家によって購入時に何を重視するかは異なります。
不動産投資の知識や経験が豊富な不動産会社から客観的な意見を得ることで、多様な視点を得られ、売却額を高くできる可能性が高まります。
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2023年2023年5月期_ブランドのイメージ調査（調査1～3）
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
調査期間：2023年3月14日～2023年5月31日
n数：129（※調査1）、124（※調査2）、136（※調査3）/調査方法：Webアンケート
調査対象者：https://jmro.co.jp/r01446/
備考：本調査は個人のブランドに対するイメージを元にアンケートを実施し集計しております。/本ブランドの利用有無は聴取しておりません。/効果効能等や優位性を保証するものではございません。/競合2位との差は5％以上。
