騒音は大家の責任？入居者からクレームを受けたときの対応マニュアル

騒音は大家の責任？

騒音状態が続けば、赤字のリスク。その理由とは？

賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。

引用：民法「第六百六条」

物件を借りている人が安全に快適に過ごせる環境を提供する権利があるのが、大家です。騒音も含め日常生活を送れる環境として部屋を貸し出し、対価として家賃を受け取るため、騒音トラブルを放置してよい立場ではありません。

ただし、維持管理を目的とした管理会社と契約している場合、大家ではなく管理会社に責任があります。

管理会社が適切な処置をとらず放置することがあれば、大家は家賃収入を断たれるような不利益を被るおそれがあります。その場合は、管理委託契約の解除を検討しましょう。

大家には責任があるケース

民法562条には、以下のような定めがあります。

引用：民法「第五百六十二条」

「騒音問題があることを認識したうえで、通知なく賃貸契約を締結した」という場合に、契約不適合責任が問われます。どのようなケースなのか以下にピックアップしました。

このような事態がある場合は、貸す場合に事前に告知しないことで責任が問われるリスクが大きくなります。

大家には責任がないケース

民法601条には、以下のような定めがあります。

引用：民法「第六百一条」

一般的に物件を入居希望者に貸す場合、仲介業者とは別に、管理会社と契約するケースが大半です。建物の維持管理を行う管理会社は、住民からのクレームを受ける窓口になるため、騒音問題への対策も講じる義務があります。

そのため、管理会社は「入居者から騒音トラブルについて、クレームや相談を受けた」という状況があれば、調査し双方への聞き取りなど行い、適切な対応をする義務があります。この場合、大家ではなく管理会社に義務が発生している点に注意しましょう。

仮に管理会社に相談し、対策を講じたものの改善が見込まれず、住人が大家に相談したとしましょう。その場合は、大家にも同様に義務が発生するため、相応の対策を取る必要があります。

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入居者から騒音のクレームを受けたときの対応マニュアル

大家が直接、入居者から騒音のクレームを受けたらどのように対応すべきか、順に解説します。

1.まずは管理会社にも連絡・協力してもらう

建物の維持管理のために契約している管理会社がある場合、まずは窓口である管理会社に連絡し対応してもらいましょう。

測定器を使った騒音レベルの把握や、周辺住民を含めたヒアリングなどを実施してもらえる場合もあります。

また、騒音が実際にある場合、1度の騒音でなく複数であることがわかる証拠を押さえるなどの対策も必要です。こうした対応も大家ではなく、管理会社が行うことでスムーズに進みやすくなります。

2.騒音がある旨を張り紙や手紙で周知

実際に騒音があることを確かめたら、そうした騒音トラブルがあることを住民全体に通告しましょう。その際、「どの部屋の住人が騒音を発している」ということまで、明記する必要はありません。

まずは、「自分のことを言われているのかもしれない」と認識させるのが目的です。騒音が入居者に共通したNGルールに該当する場合、「退去していただく可能性もある」ということも、併せて記載しておくと効力がUPするでしょう。

3.対応を記録・苦情主や管理会社に共有する

いつ、どのような対応を行ったのかを記録し、クレームを出している苦情主と管理会社に共有しましょう。2のステップを管理会社が行った場合は、ここでの共有は苦情主のみで問題ありません。

「大家としてこのような対応をしました」という状況証拠を残しておくことで、責任をまっとうしていることの証明になります。

4.改善しないときは騒音を出している本人に直接手紙や連絡を

改善しない場合は、個別に騒音主に通告しましょう。この際、騒音主がまったく意図していない、騒音を出していると認識していないことも考えられます。

「このようなクレームがあり、調査した結果、確かに騒音があると認められたので、お話しています」としたうえで、相手の言い分もしっかり聞きます。また、ここで苦情主も引き合わせるのは無用なトラブルにつながりやすいため、避けましょう。

認識がなかった場合には、このステップで改善が見込めますが、もめてしまいそうであれば一度管理会社に仲介に入ってもらい、対応してもらうことをおすすめします。

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騒音のクレームを受けたときの注意点

騒音トラブルの対処は、初動からどのように対応するかが重要です。

対応を間違ってしまうと、無用なもめごとを引き起こしたり、事態を悪化させてしまったりするリスクがあるため、注意しましょう。

必ず双方の意見を聞く

騒音トラブルに限らずですが、双方の意見をヒアリングすることはとても重要です。

どのような音を騒音と認識するかは、人それぞれ異なります。客観的な視点から判断しても、許容範囲外なのかも確認しましょう。

また騒音トラブル以前に苦情主と騒音主の間にいさかいやトラブルがあると、その影響で過敏に反応されているケースもあります。

双方の言い分を聞き、第三者として判断しましょう。

なるべく素早く対応する

騒音トラブルの対処はスピード感も重要です。対応が遅くなれば、苦情主は管理会社・大家へ不信感を抱きます。これが影響して退去になるだけでなく、最悪のケースでは悪い口コミが広まり、退去者が続出することも考えられます。

また、何か対応を行う際には、事前に苦情主に報告しておきましょう。騒音主にヒアリングに行く、行った際にどのような会話があったのかなど共有しておくと、苦情主と騒音主が建物内で鉢合わせして、もめてしまうような事態も避けやすいでしょう。

証拠がなければ、騒音主の退去は難しい

明確に騒音であり、耐え難いものであることが証明できない場合は騒音主を退去させられません。再三にわたり忠告したものの、改善が見込まれない場合は、騒音の程度・頻度などを証拠として集めましょう。

民法には以下のような定めがあります。

引用：民法「第五百九十四条」

これにのっとり、証拠を集めておくことで他者の居住を脅かすとして退去勧告が可能です。騒音レベルを図る騒音計は、レンタル業者を活用するほか、役所で貸してくれるケースもあります。

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騒音状態が続けば、赤字のリスク。その理由とは？

騒音トラブルを早期に対処すべき理由は、トラブルをスムーズに収束させるためだけではありません。そのほかの理由を以下で解説します。

我慢できず入居者が引っ越しを検討

騒音を発する住民がいると、近辺の部屋を借りている住民が絶えずストレスにさらされます。生活環境に嫌気がさし、引っ越しを検討する可能性は高くなります。

引っ越しで空き部屋が目立つ物件は、新しい入居希望者の内覧時にも違和感の原因となり、好んで入居しようとは思わない場合が多いでしょう。

空き部屋が増え入居者も来ない、となれば計画的な家賃収入は得られなくなります。

家賃減額のおそれも

居住環境が劣化したことを理由に、家賃減額を求められるリスクもあります。

民法には、以下のように定めがあります。

引用：民法「第六百十一条」

苦情主が原因でない事柄で快適・安全な居住ができない環境である、ということが証明されると、家賃減額を受け入れざるを得ないケースもあります。騒音状態が続かないよう、適切に対処しましょう。

新たな入居者が見つからない

空室が目立ってしまう、悪い口コミが広がってしまう、といった状況では、新たな入居希望者が集まりにくくなります。

退去が続き入居者も決まらないとなると、経営が破綻するおそれもあるので、早急に適切な対処をすることが重要です。

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自分では対処できないなら、売却するのも手

騒音トラブルをどうにもできない、いろいろ試したが解決できない、というケースも残念ながらあるかもしれません。

騒音主が規約に違反するような行動をとっていなくても、騒音トラブルになっているケースもあるでしょう。

行き詰ってしまい経営破綻する可能性が見えてきてしまったら、管理会社に相談し、それでも埒が明かない場合、売却するという手段もあります。

収益物件を入居者ありの状態で売却することは可能です。オーナーチェンジで購入すると、新たに入居者を探す必要なくすぐに収益化できる、とメリットに感じる買い手もあります。

ただし、この場合、トラブルが長引き退去者が続出していない状態のうちに行うのがメリットとなるため、注意しましょう。

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