アパートが雨漏り。修理費用は？オーナーの対応手順や再発防止策を解説

オーナーが知っておくべき雨漏り修理の基本

所有する物件で雨漏りが起こると、どのように対応すればよいのでしょうか。まずは雨漏り修理の基本や、修理にかかる費用、すぐに修理すべき理由について解説します。

入居者が原因でないなら、修理費用はオーナー負担

民法606条では

と定められています。

オーナーには住環境を整える義務があるため、雨漏りは基本的にオーナーが修繕する必要があります。

ただし、次のように通常の使用範囲を超える使い方が原因の場合は、入居者が修理費用を負担するケースもあります。

それ以外の経年劣化や自然災害による雨漏りの場合は、オーナーが修理費用を負担する必要があります。

修理費用の目安

つづいて雨漏りの原因箇所別に、修理費用の相場について解説します。

雨漏りの修理費用は、雨漏りの原因や被害の大きさなどによって大きく変動します。

たとえば、雨漏りの原因が外壁の場合、修理費用の相場は5〜50万円です。

コーキングを補修する程度であれば5〜10万円程度で済みますが、外壁全体を塗り替えや張り替えをするとなると、100万円以上の費用がかかることもあります。

また修理費用とは別に、高所作業となる場合は足場を組むなどの費用がかかることもあるため、施工会社との打ち合わせをしっかり行いましょう。

修理対応が遅れたら退去費用を請求される？

雨漏りを修理する対応が遅れると、入居者が不満を抱き、引っ越しを申し出る場合もあります。このような場合は、入居者に退去費用の負担を要求されるリスクもあります。

退去費用とは、借りている部屋を退去するときにかかるハウスクリーニング代や故障箇所の修復にかかる費用です。このほか、引っ越し代を請求されるおそれもあります。

家賃を減額する必要性も

雨漏りの修理が遅れた結果、家賃の減額を請求されるおそれがあります。

民法611条には、

と定められています。

7日以内に修繕対応を行っていれば家賃の値下げをする必要はないため、スムーズに修繕の手はずを整えましょう。

ただし、入居者が対応に不満を抱き、退去費用や引越し費用の負担を求めてきた場合は、家賃の減額で相殺するケースもまれに見られます。

一棟アパート・一棟マンション売却に関するご相談はトップファーストまで。

お問い合わせはこちら

TEL：03-6806-0640

入居者から雨漏りの連絡を受けたら？オーナーの対応手順

入居者から雨漏りしていると連絡を受けたら、速やかに対応することが大切です。

雨漏りが起きたと連絡を受けたときの、対応手順について紹介します。

1.入居者へ写真撮影＆応急処置を依頼、家具移動など

まずは雨漏りの状況を把握するため、入居者にスマートフォンなどですぐに該当箇所を撮影してもらいましょう。

雨水を拭いたり、応急処置をしたりする前に、被害の現状を撮影してもらうのが大切です。撮影のポイントは、次のとおりです。

撮影後、床や壁が濡れて被害が広がらないように、次のような応急処置をしてもらいましょう。

自己判断で修理などは行わず、被害が広がらないための応急処置を入居者にしてもらいましょう。

2.直接現場確認がベスト！訪問日程を調整

入居者は、一刻も早く雨漏りを修理してほしいと願っています。「業者に連絡しておきます」などと曖昧にせず、まずはオーナーや管理会社のスタッフが現地へ確認に行く日を決めましょう。

オーナーが現地を見ても、雨漏り箇所を特定することは難しいですが、まずは現状を確認し、真摯な態度を見せることが大切です。現場へ直行し、写真撮影などもオーナー自身で行えれば、なおよいでしょう。

3.雨漏り調査業者を探す

雨漏りの原因を突き止めるには、建物内部や躯体まで確認が必要なため、プロでも難しいとされています。

超小型カメラを使ったファイバースコープ調査や、赤外線サーモグラフィ調査、実際に水をかけて雨漏りを再現する散水調査、天井裏の確認などで原因箇所を特定します。

「天気がよくなったのに雨漏りが続く」「水道を使用していないのにメーターが回っている」などの場合には、雨漏りではなく水漏れの可能性もあります。

NPO法人雨漏り診断士協会が認めた、「雨漏り診断士」の資格を持つ調査会社なら安心です。

4.業者を手配＆入居者との立会日を調整

雨漏り修理の専門業者はないため、外壁工事や屋根工事が得意な施工会社に修理を依頼します。

雨漏りの修理の実績が豊富な会社に依頼するのがおすすめです。

雨漏りの原因が特定できない場合でも、外壁や屋根の専門会社なら対応できることが多いため、まずは相談してみるのもよいでしょう。

雨漏りの調査や修理のときは、外壁や屋根の外観だけでなく、建物の内部からも調査や修繕が必要になるため、入居者との立会日を調整します。

5.修理開始＆完了後に現場を再確認

入居者が立会いのもと雨漏りの調査を行い、修理箇所を特定したら修理を開始してもらいます。

屋根からの水漏れなら、状況次第で屋根の再塗装や屋根材の張り替えを行います。また外壁が雨漏りの原因の場合は、ひび割れの補修や外壁の再塗装などを必要に応じて行いましょう。

修理が完了したら、オーナーも現地を再確認して、雨漏りが修繕されていることを入居者とともに確認します。

6.オーナー責任の場合、入居者に補償を行う

入居者による過失以外が原因の雨漏りの場合は、基本的にオーナー負担で雨漏りを修理します。

万が一、7日以上雨漏りを修理せずに放置した場合は、被害の度合いによって家賃を日割りで減額するなどの補償を行います。

ただし、雨漏りによって水濡れの被害にあった家具・家電や衣服などの家財は、通常入居者が加入する火災保険（家財）での補償になります。

火災保険の加入内容によっても補償が異なるため、入居者に確認してもらいましょう。

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アパートの雨漏りを繰り替えさないためには？

アパートの雨漏りは、入居者にとっては不便な生活を強いられ、オーナーにとっては退去や家賃の減額のリスクがあります。

アパートの雨漏りが再び起きないよう、必要な対策を紹介します。

定期的な修繕＆点検を行う

雨漏りの調査業者は、現時点では雨漏りになっていない箇所でも、雨漏りが起きそうな箇所を調査してくれます。

雨漏りが起きてからではなく、定期的な点検と修繕で雨漏りを未然に防ぎましょう。

雨漏りが多い箇所は屋根、ベランダ、外壁、窓枠です。雨漏りに至る前に、屋根のトップコートのみ塗り直すなどのメンテナンスを行うことで、費用を抑えてトラブルを防げます。

なお、雨漏りに限らず、修繕や点検などの対応を依頼する施工会社は固定しておくのがおすすめです。

以下のように、頼れる施工会社を見つけておけば、いざというときも安心です。

屋根や外壁の状態も確認する

屋根や外壁は一見問題なさそうに見えても、内部の防水シートが劣化していたり、ひび割れが起きていたりと、気づかないうちに傷んでいることがあります。

コロニアル屋根やガルバリウム剛板などは、10年に1度の塗装が目安です。さらに、屋根下の防水シートは約25年で交換しなければなりません。

見えにくいところほど、定期的にチェックしておくことが大切です。

排水管まわりをよく点検する

屋上やバルコニーなどにある配管に、落ち葉や砂などのゴミがたまりやすく、排水管が詰まってしまうことがあります。

オーナー自身が、定期的に目に見える範囲で落ち葉などのごみを取り除くとともに、定期的な点検時に排水パイプの点検もしてもらいましょう。

特に築年数の古いアパートでは、排水管自体を新しいものに交換することも検討してください。

被害が大きければ、リフォームや売却を検討する

雨漏りの被害が大きい場合や、点検の結果、ほかにも雨漏りしそうな箇所が複数見つかった場合などは、費用が高額になります。たとえば外壁全体の塗り替えなどは、アパートの大きさにもよりますが、100〜300万円程度かかるでしょう。

さらに内装も大幅に修繕が必要な場合は、工事のため入居者に立ち退きをしてもらう必要があり、大きな負担となります。

大掛かりな修繕が必要な場合は、少しでも被害の小さいうちにアパートを売却してしまうのも1つの方法です。雨漏りが発生してしまっているアパートというのは、老朽化が進み、様々な設備の不具合などが今後さらに発生する可能性があります。

リフォーム費用や今後の手間と収益を比べ、売却するかどうかも真剣に検討してみましょう。