遠方のアパート経営で直面する課題と収益を安定化するポイントを解説

遠方のアパートを経営するときの課題

遠方のアパートを経営する場合、近辺のアパート経営と比べて以下のような課題があります。

遠方にあるアパートの経営を安定させるためには、これらの課題を解決する必要があります。まずは、それぞれの課題について確認しておきましょう。

アパートの現状を把握しにくい

遠方のアパートは、現在の状態を確認しに行くことが簡単にできません。建物が劣化していたり、管理状態に問題があったとしても、発見が遅れる可能性があります。状況が深刻化すると、高額な修繕費用が必要となってきます。

最近は、異常気象によって集中豪雨の被害を受ける地域が増えています。アパートが地震や大雨などの自然災害で被害を受けた地域にあったとしても、遠方にあると、被害が収まってからすぐに状態を確認するということが簡単にはできません。

また、アパートの周辺環境が変化していても、なかなか気づきにくい傾向があります。たとえば、バス路線の廃止や道路拡張などのインフラの変化や都市開発によって、人口動態や不動産のニーズが変わることがあります。環境の変化によって騒音問題が起きている場合や、治安の悪化により入居率が下がるリスクもあります。

近辺のアパートではすぐに気づけることでも、遠方のアパートでは気づくのが遅れ、さらに問題が明らかになっても、対策するまでに時間がかかることがあります。

遠方にあるアパート経営を成功させるためには、可能な限り、年に数回は建物の状態や管理状況を確認する必要があります。難しい場合は、アパートの状況や地域の環境変化をこまめに報告してくれる管理会社を選ぶのがよいでしょう。

トラブルへの対応が遅れる

アパートでトラブルが発生した際には、入居者や管理会社からの報告のみに頼らざるを得なくなります。その結果、情報の遅れや誤解が生じる場合があります。

報告を受けたとしても現場の状況を直接見ることができないため、適切な対応策の選択に時間がかかります。トラブルの解決が遅れると、入居者の不満が大きくなり、退去につながるおそれがあります。また、解決が遅れたことによって被害が拡大して、修繕費用などが増える可能性もあります。

特に最近はアパートに関するクチコミサイトを入居の参考にする人が増えているため「あのアパートは、トラブルに対する対処が遅い」といったクチコミが書き込まれて、入居希望者が減少するケースも考えられます。

こうしたトラブルになるべく早めに対処するためには、管理会社と相談しながら、トラブルが起きたときのマニュアルをあらかじめ作成して、管理会社と共有しておくとよいでしょう。

地域特有の習慣や文化的背景を十分に理解できない

地域によって、特有の文化が存在していることがあります。その土地の習慣や文化の違いを十分に理解できていないと、入居者のニーズとミスマッチが起きてしまい、入居率の低下につながります。

たとえば、関東と関西では、賃貸マンションやアパートを借りるときの敷金・礼金・更新料に対する考え方が異なります。東急住宅リースとダイヤモンドメディアが実施した賃貸マンションの一時金に関する調査結果によると、大阪府では敷金ゼロの物件が全体の約78％で、全国平均の約45％を大きく上回っています。逆に、礼金は兵庫県の1.23カ月、大阪の0.98カ月など関西で高い傾向があります（東京は0.51カ月、全国平均0.74カ月）。

これは、賃貸物件を契約するときに原状回復の金額を敷金や保証料から差引く「敷引き」という関西特有の商慣習（国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を発表したことによって、現在は減っています）に関係していると言われています。

そのほか、北海道の賃貸物件のほとんどは、更新料が発生しないと言われています。

※「全国の賃貸マンションの一時金共同調査結果」（2020年2月27日公表・東急住宅リース／ダイヤモンドメディア）より抜粋

また、地域特有の言い回しを理解できず、入居者や管理会社との意思疎通にズレが生じることもあるので注意が必要です。たとえば、関西や九州の一部の方言では「なおす」ということばは、物を片付けるという意味で使います。それを理解していないと、入居者に「なおしてほしい」と言われたときに修理の依頼と誤解してしまう可能性があります。

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遠方のアパート経営は管理会社選びがポイント

遠方にあるアパートを経営する場合は、どのような管理会社を選ぶかが重要です。

良い管理会社を選べば、オーナーの代わりに日々の管理業務をしっかりと行います。問題が起きる前に対策を立て、急なトラブルにも素早い対応が可能です。

また、その地域の不動産事情をよく知っている管理会社であれば、適切な家賃設定や入居付けに関するアドバイスをもらえるため、安定した収入を得られます。

管理戸数が多い

アパートの管理会社を選ぶ際には、管理戸数が多い会社を選ぶのがよいでしょう。物件の管理実績が多いということは、さまざまな状況やトラブルに柔軟に対応した経験があるためです。

たとえば、真夜中の水漏れ対応、近隣とのトラブル解決、長期滞納者への適切な対処、自然災害後の迅速な復旧作業などです。多くの問題を解決してきた実績があれば、トラブルが発生しても適切に対応してもらえる可能性が高くなります。

また、専門性の高いスタッフがいて、24時間対応など緊急時にも対応できる体制が整っていることも、トラブルに対して的確な対応ができる理由として挙げられます。

客付け能力が高い

賃貸管理会社を選ぶ際に確認したいのが客付け能力です。「客付け」とは、不動産用語で、売却を依頼された不動産の買い手を見つけるという意味です。これに対して、物件のオーナーから売買を依頼されることを「元付け」と言います。

客付け能力が高い管理会社に依頼をすれば、効果的な集客を行ってくれるため、入居率が上がって安定した収益につながりやすくなります。また、入居者の審査・選定（入居者情報のチェック、利用する保証会社の信頼度の高さなど）もしっかりしているので、トラブルが起きにくくなります。客付け力をサイトだけで判断するのは難しいですが、１つの指標として、空室率を公開しているところを見つけて比較するという方法があります。

不動産情報サイト協議会が実施した「不動産情報サイト利用者意識アンケート（2023年度）」によると、物件を契約した人が不動産会社を選ぶポイントにしたことの1位はインターネットのサイトに「写真の点数が多い」でした。多くの写真や動画を掲載していて、豊富な担当者コメントでメリットだけでなくデメリットもちゃんと説明しているサイトはアクセス数が高くなるので、客付け力を見極める１つのポイントになります。

幅広い業務に対応している

賃貸経営の全業務（入居者募集から契約、問い合わせ対応、清掃業務、修繕に関するサービスなど）に対応している管理会社は、どのようなタイプのトラブルにも対処できるノウハウを持つ可能性が高いと考えられます。

不動産の賃貸契約の仲介業務と管理業務の両方を手がけている管理会社であれば、情報のすれ違いを防ぐことができるので、トラブルが起きたときにも安心して対処を依頼できるというメリットがあります。

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経営の改善が難しければ売却も検討する

アパート経営は、的確な管理会社選びをすれば、遠方であっても運営することはできます。条件の良い物件を購入できたり、リスク分散ができたりするなど、遠方ならではのメリットもあります。

しかし、近くにあるアパートと比べると管理が難しいのは事実です。もしアパート経営を続けるのが難しいと感じた場合は、売却も検討するのがよいでしょう。

売却実績が豊富な不動産会社に依頼する

アパートの売却は、不動産会社に依頼するのが一般的です。不動産会社と一口にいっても、さまざまな会社があり、賃貸物件の管理を中心に取り扱っている会社、マンションや戸建住宅を専門としている会社、建売住宅を専門とする建築設計デベロッパー、投資用物件の販売を専門とする会社など、得意とする物件や種別が異なります。

アパートを売るなら、アパートの売買を得意とする不動産会社に依頼する必要があります。アパートを売るためのノウハウが豊富で、アパートの購入を希望している顧客を多数抱えている可能性が高いので、より高い価格での売却が期待できます。

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2023年2023年5月期_ブランドのイメージ調査（調査1～3）
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
調査期間：2023年3月14日～2023年5月31日
n数：129（※調査1）、124（※調査2）、136（※調査3）/調査方法：Webアンケート
調査対象者：https://jmro.co.jp/r01446/
備考：本調査は個人のブランドに対するイメージを元にアンケートを実施し集計しております。/本ブランドの利用有無は聴取しておりません。/効果効能等や優位性を保証するものではございません。/競合2位との差は5％以上。