アパート経営で直面する5つの苦労とは？収益を安定させる解決策を解説
アパート経営は、家賃収入による安定した収益を得られるのがメリットです。その反面、経営を安定させるための様々な苦労が伴います。
「家賃収入で安定した収益が得られる」と聞いてアパート経営を始めたものの、いざ始めてみると想像以上に大変だったという場合もあるでしょう。
ただし、アパート経営の苦労は、適切な対応によって軽減できる可能性があります。アパート経営で起きる5つの苦労と解決策について確認しておきましょう。
アパート経営で起きる5つの苦労
アパートの経営者が行う上で苦労する点は、次の5つが挙げられます。
- 空室が埋まらない
- 入居者とのトラブル
- 修繕費を捻出できない
- サブリースを解約された
- 自然災害のリスク
それぞれの問題について、どのような苦労があるのかを詳しく見ていきましょう。
1.空室が埋まらない
アパート経営では、常に満室であることが理想です。メインの収入となる家賃が、最も多くなる状態で安定するためです。仮に入居者が退去した場合でも、すぐに次の入居者が決まる状態であれば収入の変動を最小限に抑えられるので、安定した経営を続けられます。
しかし現実には「空室が埋まらず十分な家賃収入が得られない」「入居者の出入りが多く家賃収入が安定しない」というケースも少なくありません。
アパート経営では、アパートローンの返済や修繕費などは、基本的に家賃収入から捻出します。家賃収入が少なければ赤字になるため、自己資金や新たな借り入れをして補填が必要です。
そのため、空室が出たらなるべく早く埋めることが大切なのですが、入居者募集を行っても必ず入居者が決まるとは限りません。入居者を見つけるのに、様々な取り組みや工夫が必要になる場合があります。これがアパート経営者の大きな苦労の一つとなっています。
2.入居者とのトラブル
アパート経営において、入居者とのトラブルはつきものです。トラブルの内容は、家賃滞納、他の入居者へのクレーム、迷惑行為、退去時の修繕など多岐にわたります。
以下は、入居者とのトラブルの代表例です。
| 入居者が契約時に虚偽申告をしていた（収入、職業など） |
| 家賃滞納 |
| 廊下などの共有スペースに私物を設置・放置 |
| 禁煙物件での喫煙 |
| 騒音（楽器演奏禁止物件での違反を含む） |
| 集積所以外の場所へのゴミの放置 |
| 入居人数の無断変更、又貸し（無断転貸） |
| ペット不可物件での違反行為 |
| 退去時に原状回復をしていない、残留物がある |
トラブルを放置すると深刻化するため解決に時間がかかります。そのため、トラブルが発生したら早期解決が重要です。解決が遅れたり、入居者にとって解決が満足した結果でなければ、空室の増加にもつながるので、その対応に苦労する人が多くなっています。
3.修繕費の捻出ができない
アパートの機能を維持するには、定期的な修繕が欠かせません。日常的なメンテナンスのほかに、20～30年ごとに大規模な修繕が必要です。
大規模な修繕には、外壁や屋根の塗装、屋根やベランダの防水工事、給排水管や貯水槽の交換などがあります。
大規模修繕の費用は、アパートの規模によって変わりますが、国土交通省の「民間賃貸住宅の修繕ガイドブック」（2018年公表）によると、RC造20戸（1LDK～2DK）の賃貸住宅の新築から21～25年目の修繕費用のイメージは、戸あたり約116万円となっています。
参考：「民間賃貸住宅の修繕ガイドブック」（国土交通省）
@大規模修繕には多額の費用がかかるため、日頃から計画的に資金を積み立てをしておくことが大切ですが、修繕にかかる費用は家賃収入から捻出します。
そのため、入居者が少なく、十分な収入が得られない場合は、修繕費の費用を準備できません。修繕費用の不足を補うには自己資金での補填や新たな借り入れが必要になり、資金繰りに苦労するアパート経営者も少なくありません。
4.サブリースを解約された
アパート経営では、サブリース契約を結ぶことがあります。サブリース契約とは、サブリース会社がアパートをオーナーからまるごと一括で借り上げて、借主に転貸することです。家賃保証があるので、契約期間の間は安定した収益を得られます。
ただし、サブリースは、築年数が経過すると家賃が大幅に減額されたり、サブリース会社から強制的に契約を打ち切られたりすることがあります。
サブリースの打ち切り後は家賃保証がなくなるため、安定した収益が得られない状態に陥ります。空室が多ければ、収入が大幅に減ってしまうため、資金繰りに苦労するケースも出てきます。
サブリースに関するトラブルを避けるには、契約時に契約書の内容をよく確認することが重要です。また、サブリース契約になったからといって、安心して丸投げにしてしまうのではなく、空室率の変化や周辺の不動産市場の動向をつねにチェックしておくことが大切です。
5.自然災害のリスク
アパート経営で大きなリスクになるのが自然災害です。
台風による屋根や窓の破損、大雨による床材や畳の浸水被害など、自然災害によるアパートの被害は規模が大きく、修繕に多額の費用がかかります。また、日本は地震大国でもあるため、最悪の場合、突然アパートが使えなくなり、家賃収入が完全に途絶えてしまうおそれもあります。
アパート経営者は、自然災害によるリスクに備えるため、お金を貯めておくことや、適切な保険に加入するといった対策をしています。
しかし、どの程度の資金を確保すべきか、どのような保険が最適かを判断するのは容易ではありません。このように、自然災害への対策は、アパート経営者にとって大きな課題の一つとなっています。
アパート経営の苦労はどうやったら解決できる？
アパート経営の苦労は、以下の方法で軽減できます。
- 賃貸借契約書の見直しと修正
- 賃貸管理会社の利用
- 各種保険の加入
- 法的な問題は弁護士に相談する
それぞれの解決策について確認しておきましょう。
賃貸借契約書の見直しと修正
入居者とのトラブルを減らすには、賃貸借契約書の見直しが効果的です。特に問題が多い事項については、対処方法を契約書に明確に定めておくことで、新規入居者とのトラブルを大幅に減らせます。
既存の入居者に対しても、契約更新の際に新しい規約について丁寧に説明し、同意を得られれば適用可能です。これにより、既存の入居者とのトラブルも予防できるでしょう。
ただし、賃貸借契約書の内容が、入居者が一方的に不利になる条件は法的に認められていません。そのため、契約書の修正を行う際は、不動産の専門家や弁護士などに相談し、適切なアドバイスを受けることをお勧めします。
賃貸管理会社の利用
賃貸管理会社は、アパートの管理や運営をオーナーに代わって行う企業です。賃貸管理会社に支払う管理手数料は、月額家賃の5％前後が相場です。
賃貸管理会社が手がける業務には、入居者とのやり取りの対応、修繕工事の手配、家賃の集金、家賃滞納があった場合の催促、退去時の立会いなどがあります。賃貸管理会社によっては、客付け（入居者の集客）も行ってくれます。
手数料はかかりますが、手間をかけずに安定した収益が得られる可能性が高まります。
また、賃貸管理会社によっては、入居者からの問い合わせやクレームにも対応します。プロに任せたほうがトラブルは起きにくく、適切なクレーム対応のノウハウを持っているので、仮にトラブルが起きても早期解決が可能です。
賃貸管理会社の中には、入居率を上げるための新しい試みを始めるところがでてきたいます。たとえば、オンラインでの入居申し込み、24時間対応可能な接客チャットシステム、Webサイトからの内見予約などです。こうした工夫をしている管理会社を選ぶことも、空室対策の一つの方法として考えられます。
各種保険の加入
自然災害などによるアパートへの被害は、火災保険に加入することで抑えられます。
賃貸アパートの場合は、基本的には、建物の補償をする火災保険にはオーナー（大家）が入り、家財の補償をする火災保険に入居者が加入します。火災保険は、火事、落雷、破裂・爆発の災害は基本的に補償され、暴風、水災、地震・津波などは特約を付けることで補償されます。
賃貸アパートの大家向けの火災保険商品には、火災などで破損した部屋の修繕が終わるまでの期間に生じた家賃の損失を補償する「家賃収入特約」を設けているものもあります。
事前の準備として、自治体が公表しているハザードマップを参照して、アパートの立地に土砂崩れや河川氾濫、津波などのリスクがあるかを調べておくことが必要です。
また、日本では地震による被害も無視できません。地震保険は火災保険に付帯する形で加入できるため、火災保険に加入する際に検討しておきましょう。
法的な問題は弁護士に相談する
アパート経営においては、法的な問題も出てきます。個人では解決が難しい場合もありますが、自ら実力行使して解決しようとするのは（例＝家賃滞納者の部屋の鍵を交換してしまう）、民法の「自力救済禁止の原則」に触れて、入居者から損害賠償を求められるケースがあります。
時間の経過とともに事態が深刻化する場合もあるので、法的な問題が発生したときは、なるべく早めに弁護士に依頼することが重要です。
アパート運営に苦労するなら売却も検討を
アパート経営で安定した収益を得るには、多くの苦労があります。そのため、すでにアパート経営をしているけれど、収入が安定せず、「苦労が多すぎて、続けるのが大変」という場合は、売却も検討してみましょう。売却をすれば、さまざまな苦労から解放されます。
アパートを高く売るなら実績の豊富な不動産会社に依頼する
アパートを早く、そして高値で売るには、適切な不動産会社を選ぶことが重要です。
不動産会社と一口にいっても得意とする物件の種類が異なるためです。アパートの売却に慣れていない会社に依頼すると、適正価格よりも安く売却してしまったり、買主が見つからず売却が長引いてしまったりするリスクがあります。
一方、アパートの売買実績が豊富な不動産会社には、アパート売却に関する豊富なノウハウがあり、アパート購入を希望する顧客を多く抱えている可能性が高くなります。アパートの売買を専門とする不動産会社であれば築年数が古いアパートであっても売れる可能性があるため、売却を検討する際は相談してみましょう。
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トップファーストでは、全国の一棟アパートや一棟マンションといった収益物件をはじめ、様々な不動産を取り扱っております。
相続や資産整理といった不動産に関するご相談も、実績豊富な当社にお気軽にお問い合わせください。高い専門知識を持ったスタッフが問題解決をお手伝いいたします。
2023年2023年5月期_ブランドのイメージ調査（調査1～3）
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
調査期間：2023年3月14日～2023年5月31日
n数：129（※調査1）、124（※調査2）、136（※調査3）/調査方法：Webアンケート
調査対象者：https://jmro.co.jp/r01446/
備考：本調査は個人のブランドに対するイメージを元にアンケートを実施し集計しております。/本ブランドの利用有無は聴取しておりません。/効果効能等や優位性を保証するものではございません。/競合2位との差は5％以上。
