アパートの空室率に基準はある？エリア別の比較と改善策を解説

アパートの空室率を調べる方法

株式会社タスが公開している「賃貸住宅市場レポート（2022年12月）」によると首都圏の空室率は東京都10.44%、神奈川県11.56%、埼玉県13.25%、千葉県12.25%です。

また他の主要都市においては大阪府が9.31%、京都府10.79%、兵庫県12.15%、愛知県12.96%、静岡県18.47%、福岡県9.94%となっています。アパートの空室率は、エリアによって差がでるため、周辺エリアの空室率を確認することが大切です。

なお空室率には3つの指標があり、アパート経営をする上でどの指標も重要な判断材料となります。

この章ではそれぞれの特徴を紹介しますので、参考にしてください。

現時点での空室率

現時点の空室率は、アパートの全戸に対して今の時点で何部屋が空いているかを示す割合です。

全戸数に対する入居戸数の割合で算出されます。アパートがどれくらいお金を生み出しているかを大まかに知るのに役立つため、アパートの経営者にとって大切な情報です。

ただし、この数字だけを見て決めるのは危険です。空室率は季節によって大きく変わるためです。たとえば、3月や8月は引っ越しが多い時期なので、空室率が変動する可能性が高くなります。

そのため、アパートを選ぶときは、現時点での空室率以外にもいろいろな指標を確認する必要があります。空室率は確かに大切な情報ですが、それだけで決めるのではなく、他の情報と一緒に使うことが大切です。

一定期間の稼働を基準にした空室率

空室率を求める場合、1年間のうち、各部屋が何日稼働していたかを基に計算する方法もあります。入居者がいる部屋は「稼働中」となり収益化ができている状態のことです。

各部屋が空室だった日数と稼働中だった日数を比べることで、空室率を求められます。たとえば総戸数10戸のアパートのうちの3戸が1年間のうち、それぞれ10日、20日、30日間空室だったとします。

この場合は空室期間が60日間となるため全ての部屋が満室だった場合の稼働は10戸×365日＝3,650となることから60÷3650＝1.64%が空室率です。

人気がない部屋や不定期に空室となる部屋を見つけ改善するために利用する指標であることから、アパート経営する際は定期的にチェックしましょう。

賃料を基準にした空室率

アパートの空室率は、家賃収入から算出することができる。この空室率は想定した収益から実際の収益を差し引き、算出された収益を想定した収益で割ることで算出できます。

たとえば想定収益が120万円で実際の収益が80万円だった場合、40万円÷120万円＝約33.3%が空室率です。

賃貸経営で重要なポイントの一つに「収益計画」があり、計画通りに収益化していることが安定した経営といえます。アパート経営が安定している状態が長く続けば、金融機関から有利な条件でお金を借りられるようになります。

しかしその一方で、想定通りに収益化できなければ「投資家」としての金融機関の評価は下がってしまいます。そこで賃料をベースとした空室率をチェックし、黒字化している経営であっても計画通りの収益を達成しているかチェックすることが大切です。

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空室率が高くなる原因

空室率が若くなる原因は様々ですが、代表的な原因を知っておくことで対策しやすくなります。

この章ではエリアを問わず空室率を高めてしまう原因について解説します。

建物や設備の老朽化

アパートの空室率が高くなる主な原因の一つに、建物の外観や設備の古さがあります。たとえば、入居者はアパートを探す際、以下のような点を気にする傾向があります。

アパートが上記のような状態であれば、多くの人は多少賃料が高くても、リフォーム済の物件を選ぶ傾向にあります。アパートの設備は空室率に大きな影響を与えます。築年数を変えることはできませんが、設備の老朽化対策は必須といえるでしょう。

立地条件の悪さ

賃貸物件を探す多くの人にとって、立地は非常に重要な要素です。特に駅までの距離や、スーパーマーケットなどの生活施設の有無が重視されます。条件がよくなければ、空室が増える可能性が高くなります。

また、立地に関する他の問題点として、過疎化により人口が減少しているエリアや、競合するアパートが多い地域も空室の原因です。

立地条件は、建物の外観や設備と違い、直接的に改善することは困難です。しかし、立地の問題に対して全く対策がないわけではありません。

たとえば、立地が良くない分、賃料を周辺相場より少し低めに設定することで競争力を高められます。また、高速Wi-Fiの無料提供、防音設備の充実、セキュリティシステムの強化など、特徴的な設備を導入することも効果的です。

ターゲットを絞り込むことも一つの戦略です。たとえば、車通勤の人向けに駐車場を充実させたり、ペット可物件にしたりすることで、特定の需要を取り込むことができます。

入居者同士のトラブルや評判の悪さ

入居者の質やトラブルなども入居率を下げる原因です。

たとえば、騒音や臭気が発生している、隣人トラブルが頻繁に起きている、ゴミ捨てのルールが守られていないといったアパートは、周辺地域からの評判が悪くなります。

このようなアパートでは、入居者が決まってもすぐに退去されたり、不動産会社から進められにくくなったりします。

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空室率を下げるための対策

アパート経営において立地などの周辺環境は変更することはできませんが、良い人に入居してもらったりアパートの生活環境を整えることはオーナーの努力次第で可能です。

このようにアパート経営を成功するためには、やっておくべきことを事前に知っておくことがポイントです。

空室率を下げるための対策について解説します。

柔軟な契約条件

過疎地域やインフラが整っていないエリアでない限り、適切な家賃であれば入居者が見つかる可能性が高いです。まずは周辺の家賃相場を調べ、現在の家賃が適切かどうかを確認します。

家賃の相場がわからない場合は、不動産会社に確認してみましょう。また、人気のない部屋は賃料を下げたり「ペット可、敷金・礼金なし、短期契約可能」など柔軟な契約内容にすることで、空室率対策となります。

リフォームの実施

間取りやデザインにはトレンドがあります。設備も基本的には新しい方が性能が高いです。そのため、古いアパートの場合は人気の内装にリフォームすることで入居率を高められます。

快適に生活ができる部屋は長期間住民が住み続けてくれる可能性が高く、安定した賃貸経営となるため、修繕やリフォーム費用を確保しやすくなります。

このように収益の内容を良い状態で保つという意味でも、部屋のリフォームは定期的に検討する必要があるでしょう。

広告に力を入れる

空室が出たとき、すぐに新しい入居者を見つけることが大切です。そのためには、効果的な広告戦略が必要になります。

まず、不動産会社に協力を依頼しましょう。人気のある不動産ポータルサイトに物件情報を掲載できれば、多くの人々にアパートを知ってもらう機会が増えます。

広告では、物件の魅力を分かりやすく伝えることが重要です。たとえば、最寄り駅からの距離、近くにある便利な施設、最近リノベーションした設備などを具体的に紹介しましょう。また、室内や外観の写真を多く使うことで、見る人の興味を引きます。

定期的に広告内容を更新することも効果的です。季節ごとの特徴や、新しく追加した設備などを紹介することで、常に新鮮な印象を与えられます。

このような努力を重ねることで、空室期間を短くし、安定した経営につなげることができるでしょう。

それでもダメなら売却も検討してみる

空室率を上げるための対策には高額な費用がかかる場合があります。また、リフォームや広告に力を入れ家賃を下げたとしても、人口減少や周辺エリアの人気下落が原因であれば、空室率が改善するとは限りません。

このような状態でアパート経営を続けても収益の安定化は難しく、長期的経営は赤字が増えるリスクを抱えることになります。

そのため、修繕やリフォームをしたいけれど費用がない、築年数も古いのでそこまでお金をかけたくないという場合は、収益物件として売却することをおすすめします。アパートの売買実績が豊富な不動産会社であれば、築古や人気の少ないエリアのアパートであっても、売却できる可能性があるため、一度相談してみましょう。

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2023年2023年5月期_ブランドのイメージ調査（調査1～3）
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
調査期間：2023年3月14日～2023年5月31日
n数：129（※調査1）、124（※調査2）、136（※調査3）/調査方法：Webアンケート
調査対象者：https://jmro.co.jp/r01446/
備考：本調査は個人のブランドに対するイメージを元にアンケートを実施し集計しております。/本ブランドの利用有無は聴取しておりません。/効果効能等や優位性を保証するものではございません。/競合2位との差は5％以上。