アパート経営の失敗で借金を抱えたらどうする？原因と対処法を解説
アパート経営は安定した家賃収入が魅力の不動産投資です。しかし、適切な経営ができなければ、赤字が膨らみ借金を抱えるリスクがあります。
「不労所得」を夢見てアパート経営を始めたのに、結果的に借金に苦しんでいるオーナーは少なくないのが現状です。
では、なぜアパート経営に失敗してしまうのでしょうか。アパート経営で陥りやすい失敗の原因と、借金問題に直面した場合の具体的な対処法について確認しておきましょう。
アパート経営で失敗する主な原因
アパート経営の失敗は、主に毎月のキャシュフローがマイナスになることで起こります。
アパート経営では、家賃収入という主な収入源で、修繕・メンテナンスの費用、税金などの支出をカバーしなければいけません。このバランスが崩れると、赤字が膨らむため、経営を継続するのが難しくなります。
アパート経営でキャッシュフローがマイナスになる原因は以下の4つです。
- 空室が埋まらず安定した収入が得られない
- サブリース会社とのトラブル
- 高額な修繕費の発生
- アパートローンの金利上昇
上記の原因は、同時に起こることもありえます。原因が重なるほどアパート経営を圧迫することもあるため注意が必要です。それぞれの原因について詳しく解説します。
空室が埋まらず安定した収入が得られない
アパート経営では、すべての部屋が埋まっている「満室経営」が理想的です。家賃収入が最大化することで、経営の安定につながるためです。
しかし、現実には常に満室状態を保つことは難しく、空室が長期化するケースも少なくありません。空室が増えると家賃収入が減少し、ローンの返済や維持管理費などの固定費をカバーすることが難しくなります。
また、アパート経営は、入居者による家賃の滞納リスクも常に存在します。たとえ満室であっても、家賃が支払われなければ空室の状態と変わりません。そればかりか、滞納者の強制退去には時間と費用がかかり、その間も収入が得られないため、アパート経営にとって大きな損失になるおそれがあります。
空室の増加と家賃滞納が重なり、収入が支出を下回れば「赤字経営」です。この状態が続けば、負債が膨らみ続け、アパート経営の失敗につながる原因になります。
サブリース会社とのトラブル
サブリースとは、サブリース会社がオーナーからアパート全体を借り上げるサービスです。
サブリースを利用すると、オーナーは空室や家賃滞納に関係なく一定の家賃収入を得られるため、経営が安定しやすくなります。
一方で、サブリースには以下のようなトラブルが発生するリスクがあるため注意が必要です。
- サブリース会社の倒産や契約の一方的な解約により、突然収入が途絶える
- 家賃の減額を提案され、拒否すると契約解除を迫られる
- オーナーからの契約解除が難しく、解約できても高額な違約金が必要になる
- 予想外のリフォームや修繕費用をオーナーが負担させられる。
サブリースのトラブルは収入に直結します。たとえば、空き部屋が多い状態でサブリース会社との契約が突然終了すれば、収入の激減によりアパート経営が黒字から赤字に転じるおそれがあります。
サブリースは安定した収入をもたらすというメリットがある反面、トラブルが発生すればその安定性が一気に失われるため、アパート経営の失敗につながるリスクが高まります。
高額な修繕費の発生
アパート経営では、修繕費の問題は避けて通れません。
修繕が必要となる要因は、築年数による老朽化、設備の経年劣化や故障、自然災害や事故による損傷、そして法律改正に伴う改修義務などです。
修繕を適切に行わないと、入居者の満足度低下、既存入居者の退去、新規入居者の獲得困難といった問題が起きやすくなります。結果として家賃収入の減少につながり、アパート経営のキャッシュフローを崩す原因となるのです。
さらに、修繕費用を支払えない状況に陥ると、アパートの価値低下や経営破綻のリスクも高まります。
リスクを回避するためには、適切な修繕計画の策定と十分な修繕積立金の確保が重要です。
定期的な建物診断を実施し、将来的な修繕需要を予測しながら計画的に修繕を行うことが求められます。また、想定外の費用に備えて追加の積立金を確保することも必要です。
アパートローンの金利上昇
2024年8月、日本銀行の金融政策の変更を受け、アパートローンの金利上昇リスクが高まっています。現在、多くのアパートローンの金利は1％代ですが、今後の経済状況によっては3％程度まで上昇することも考えられます。
金利が上昇すれば、アパート経営のキャッシュフローに大きな影響を与えかねません。
たとえば、借入額1億円、返済期間35年で固定金利タイプのアパートローンを組んだ場合を考えてみましょう。現在の金利が1％であれば、毎月の返済額は約28万円程度です。
しかし、もし金利が3％に上昇すると、同じ条件で毎月の返済額は約38万円に増加します。
金利上昇によって返済額が増加すると、当初の計画通りの収入が得られないだけでなく、キャッシュフローがマイナスになるリスクが高まります。結果、安定した家賃収入が得られていたとしてもアパート経営に失敗する場合があるのです。
リスクに備えるためには、返済計画を立てる際に金利上昇の可能性を考慮に入れることが重要です。また、金利の動きを把握しておき、家賃の適正化やコスト削減など、経営の効率化を図ることも有効な対策です。また、変動金利でアパートローンを組んでいるようであれば、長期固定金利ローンへの切り替えを検討することも選択肢の一つです。
アパート経営で発生した借金の返済ができないときの流れ
アパート経営は、計画を立てていてもその通りの収益が得られるとは限りません。
アパートローンを組んでいる場合、毎月の収益から返済を行う必要があります。しかし、十分な収益が得られないと、返済が難しくなってきます。
返済を滞納し続けた場合、最終的に待っているのは強制的な売却です。そのため、収益が計画通りに得られない場合の対応策を事前に考えておくことが重要です。
1.債権者に相談をする
アパートローンの返済が難しくなったら、まず融資元の金融機関に相談しましょう。金融機関に相談することで、返済期間の延長や一時的な返済額の減額、利息の支払い猶予などについて提案をしてもらえる場合があります。返済の負担を減らすことで、アパート経営の立て直しにつながる可能性が高まります。
しかし、返済困難な状況で金融機関に直接連絡するのは心理的に難しいものです。特に滞納が発生している場合はなおさらです。
金融機関との交渉に自信がない場合は、信頼できる不動産会社に仲介を依頼することも検討しましょう。不動産会社は住宅ローンの関係などで金融機関との関わりが多いため、オーナーだけで交渉するよりも有利に進む場合があります。
ただし、金融機関の提案は「返済を完了させるため」のものであり、借入総額は減りません。一時的な対策であり、長期的な経営改善策と併せて考える必要があります。
2.任意売却を行う
アパートの家賃収入とローンの返済額のバランスによっては、返済計画が成り立たない場合があります。すでにアパートローンの返済を数カ月滞納しており、これ以上の返済が難しい場合は任意売却を検討しましょう。
任意売却とは、ローンの残債がある状態の不動産を債権者の同意を得てから売却する方法です。ローンの残債がある不動産は金融機関が抵当権を設定しているため、勝手に売れません。しかし任意売却では抵当権を解除してもらい通常の不動産売却と同じ流れで進められます。
一般的に、抵当権が設定されているアパートは、残債以上の金額でなければ債権者が売却を許可しません。しかし、任意売却の場合は、残債以下でも許可が下りるため、早期売却が可能です。
3.残債の返済が難しければ債務整理を進める
任意売却によってアパートを手放しても、アパートローンの残債が残った場合は返済を継続しなければなりません。
しかし多額の借金が残ってしまうと家賃収入がなければ返済できないことが多く、その場合は債務整理を検討することになります。
債務整理には任意整理、個人再生、自己破産があり法的な知識が必要になるため弁護士などのプロへの相談が必須です。地域によっては役所や法テラスに無料相談ができるため、債務整理をする際には積極的に利用しましょう。
アパート経営の借金問題から立ち直るための方法
アパート経営のキャッシュフローがマイナスになったら、金額が大きくなる前に再建の可能性を探ることが重要です。ここでは、借金問題から立ち直るための具体的な方法を紹介します。
キャッシュフローの可視化
アパート経営のキャッシュフローがマイナスになったら、収入と支出を明確にし現状を把握することから始めましょう。
赤字になる原因の多くは、支出のバランスがくずれていることにあります。そのため、現状の損益分岐点を知り、さらに下げることができれば赤字経営から抜けられる可能性があります。
たとえば、複数の管理会社から見積もりを取り直して比較検討したり、定期的な点検や小規模な修繕を自身で行ったりすることで、コストの削減が可能です。
また、空室対策として家賃を適正な水準に設定したり、広告宣伝を強化したりすることで、収入を増やすこともできます。キャッシュフローを可視化し、最適な経営状態に改善することでアパート経営の借金問題から立ち直れます。
入居率の改善を目指す
アパート経営では、満室状態をなるべく長く維持できる入居条件に変更することも重要です。空室があると収益が一気に悪化してしまうからであり、多少家賃収入が下がっても空室をなくすのが最優先となるからです。
たとえば、家賃を少し下げることで入居率を上げられるかもしれません。月額5万円の部屋が10室あるアパートで、2室が空室だとします。
このとき、家賃を4.5万円に下げることで2室の空室が埋まれば、月額家賃収入は5万円×8室=40万円から4.5万円×10室=45万円に増加します。家賃を下げたことで1室あたりの収入は減りましたが、空室をなくしたことで全体の収入は増えたのです。
このように、入居率を上げるための工夫を行うことで、収益の改善につながります。
専門家への相談
アパート経営の知識が少ない初心者は、経営のトラブルや改善策について、不動産会社などの専門家に相談することをおすすめします。プロのアドバイスを受けることで、赤字経営を改善するためのノウハウを学び、経営スキルを向上できます。
アパートローンの返済が難しくなった場合や、すでに滞納をしている場合は、早めに弁護士に相談をしましょう。弁護士事務所のなかには初回の相談を無料で行っている場合も多いので、費用の負担をしないで相談ができます。
専門家との連携は、アパート経営を成功に導く上で欠かせない要素の一つです。
黒字化が難しければ早期売却も検討する
アパート経営において、あらゆる改善策を試しても黒字化が難しいと判断した場合は、早期に売却することも検討しましょう。早期売却ができれば、借金によるリスクを軽減できます。
ただし、売却を検討する際は、アパートの売買に特化した不動産会社に依頼することがポイントです。アパートの売却は、戸建てや1室のマンションの売却と比べて難易度が高く、不動産会社の選択によっては販売が長期化してしまうリスクがあるためです。
専門性の高い不動産会社を選ぶことで、売却までの期間を短縮し、経営難から早期に脱却できる可能性が高まります。
- 高値売却かつ早期売却したい方におすすめの不動産会社 No.1 ※
- 知人に紹介したい不動産売却会社 No.1 ※
- 相続の相談をお願いしたい不動産売却会社 No.1 ※
トップファーストでは、全国の一棟アパートや一棟マンションといった収益物件をはじめ、様々な不動産を取り扱っております。
相続や資産整理といった不動産に関するご相談も、実績豊富な当社にお気軽にお問い合わせください。高い専門知識を持ったスタッフが問題解決をお手伝いいたします。
2023年2023年5月期_ブランドのイメージ調査（調査1～3）
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
調査期間：2023年3月14日～2023年5月31日
n数：129（※調査1）、124（※調査2）、136（※調査3）/調査方法：Webアンケート
調査対象者：https://jmro.co.jp/r01446/
備考：本調査は個人のブランドに対するイメージを元にアンケートを実施し集計しております。/本ブランドの利用有無は聴取しておりません。/効果効能等や優位性を保証するものではございません。/競合2位との差は5％以上。
