不動産投資のめんどくさい5つの場面と解決策を解説
不動産投資を始めてみると、トラブルの対応や管理・維持など予想以上に多くの課題に直面します。そのため、「思っていたよりめんどうくさい！」と感じることも多いでしょう。
不動産投資を行っていくうえでは、これらの課題をいかに効率的に管理し、リスクを最小限に抑えるかが重要です。ここでは、多くの投資家がめんどうくさいと感じる5つの場面と、解決策について解説します。
「不動産投資、めんどくさい！」と感じる5つの場面
不動産投資がめんどくさいと感じる場面は以下の5つです。
- 入居者同士のトラブル
- 入居者とのトラブル
- 建物の維持管理
- 空室対策
- 確定申告
それぞれの場面について詳しく確認していきましょう。
入居者同士のトラブル
不動産投資でよくあるのが入居者同士のトラブルです。
「隣人がうるさい」「変な臭いがする」「停めてはいけない場所に駐車する」など入居者同士でトラブルが発生した場合、管理会社を利用していなければ、オーナーに相談が行きます。
住民から相談が来た場合、オーナーは両者の間に入って解決しなければいけません。しかし、トラブルの内容によっては再発や、話し合いが長期化してなかなか解決しないこともあります。
放置をすれば、大きな問題に発展することがあり、他の住民までトラブルに巻き込まれるおそれもあります。最終的には入居者の退去などにより収益の悪化を招くリスクもあるため早期の解決が必要です。
このように、住民同士のトラブルは不動産投資において頭を悩ませる要因の一つです。解決に時間と労力を要することが多いため「不動産投資は面倒くさい」と感じさせる大きな理由となっています。
入居者とのトラブル
不動産投資のトラブルは入居者同士だけでなく入居者とオーナーの間でも発生することがあります。代表的なトラブルが家賃の滞納です。
保証会社や管理会社を入れていなければオーナー自ら家賃を回収しなければなりません。入居者が素直に支払ってくれればいいのですが、支払いに応じない場合は回収に手間や時間がかかってしまいます。最終的には住民を強制退去させることになるのですが、退去に応じなければ、裁判を起こすことも考えなければいけません。
そのほかにも、設備の入れ替えや敷金返還、契約更新時の条件変更など、多くのトラブルが発生するリスクがあり、オーナーに多大な精神的ストレスと経済的負担をもたらします。
こうした入居者とオーナー間のトラブルは、入居者同士のトラブルと同様に、不動産投資が「面倒くさい」といわれる大きな要因の一つになっています。
建物の維持管理
不動産は築年数が経過することで経年劣化するため、メンテナンスや修繕が必要です。特に15～20年ほどの間隔で屋根や外壁の塗装、貯水槽やポンプの交換といった大規模な修繕が必要になります。
これ以外にも敷地内の草むしりやゴミ捨て場や共有部分の清掃などを行い、入居者が快適に生活できるよう手間をかけなければなりません。こうした維持管理は管理会社が入っていれば一任できますが、入っていない場合はオーナーが全て手配することになります。
このように建物の状態にも気を配らなければならないのが、不動産投資の面倒なポイントといえます。
空室対策
不動産投資は入居者から徴収する家賃が主な収入源です。空室があるとその部屋から利益を得られないことになります。
空室がでれば早急に入居者募集のチラシを配布するなど空室対策をする必要があるため、手間も費用もかかってしまいます。
また入居者が決まってもすぐに退去されるとすぐに募集することになり、場合によっては常に入居者募集の広告を出さなければ満室にならないケースもあります。
このような空室対策や頻繁な入居者の入れ替わりは、不動産投資が「面倒くさい」と言われる別の重要な理由の一つです。
確定申告
不動産投資で一定額以上の所得を得た場合は確定申告が必要です。
会社員であれば年末調整によって所得税と住民税を正しい状態にすることができます。しかし、不動産投資では、オーナーが自身で申告と納税を行います。
確定申告はe-taxとマイナンバーの導入により大幅に簡略化されましたが、税法の変更や複雑な減価償却の計算など、専門知識を要する面も多くなっています。そのため、慣れていない人からすると非常に工数のかかる作業です。
記載ミスがあると税務署から修正指示があり、内容によっては追加申告や追加徴税を受けるリスクもあります。そのため、不動産投資をしている多くの人が、確定申告が面倒と感じています。
不動産投資の「めんどうくさい」を解決する方法
不動産投資をしたいけれど面倒と感じる人には手間がかかる作業をプロに任せてしまうのがおすすめです。
費用はかかりますが、責任を負うリスクもなくなるため安心して運営ができます。
この章では不動産投資における「面倒な部分」を解決方法として、相談先について解説します。
- 運営は賃貸管理会社に依頼をする
- 税金関係の手続きは税理士に依頼する
- トラブル関係は弁護士に依頼できる体制を整えておく
運営は賃貸管理会社に依頼をする
賃貸管理会社はオーナーから建物と賃貸経営全般の管理を委任され、家賃回収や建物修繕を代行するのが役割です。
建物の修繕が必要かどうかや滞納者からの家賃回収、空室に対しての入居者募集が管理業務となっており、不動産投資における大部分の「面倒」を解消してくれます。
また管理会社との契約内容によっては管理会社が一括で借り上げを行い家賃保証する「サブリース契約」もあり、オーナーの手間とリスクを下げる上で重要な会社といえるでしょう。
なお、管理費用は全体の収益に対し5〜7%が相場です。
税金関係の手続きは税理士に依頼する
不動産投資の面倒なポイントである確定申告は、税理士に代行してもらいましょう。
税理士は不動産投資に関連する全ての支出を正しい内容で確定申告に記入し、提出してくれます。
そのためオーナーは確定申告の結果だけを確認するだけとなり、毎年2月から3月にかけて領収書整理に追われることもなくなります。
慣れていない間は勉強のために自分で確定申告することも重要ですが、工数がかかりすぎる場合は税理士への依頼を検討しましょう。
なお、税理士への費用は1〜2万円が相場ですが、複数のマンションを保有している場合は10万円前後になるケースもあります。
トラブル関係は弁護士に依頼できる体制を整えておく
入居者とトラブルが発生し解決できないほど発展してしまった場合に備え、弁護士に相談しておくことも重要です。
ただし弁護士は得意なジャンルがあるため、不動産トラブルに強い弁護士に相談することが大切です。
費用も弁護士によって様々なので、複数の事務所に相談し総合的に依頼先を判断するようにしましょう。弁護士費用の目安は、相談が無料から1万円、トラブル解決の依頼は20万円前後です。
不動産を手放す前に検討すべきこと
不動産投資をしたものの経営がうまくいかない場合や計画通りに売却する時期が到来した場合は不動産を手放す準備が必要です。
この章では不動産を手放すことを決めた際に知っておくべきポイントについて、解説します。
- 物件の市場価値を把握する
- 売却する物件種別を得意とする不動産会社に依頼する
物件の市場価値を把握する
不動産の売却は不動産会社に依頼することになりますが、まずは自分でどのくらいの価値があるのかを調べることが大切です。
なぜなら不動産の査定価格は不動産会社によって異なり、納得する金額で売却するためには正しい知識を持った上で査定価格を比較検討する必要があるからです。
また不動産によっては売れない可能性もあり、早期売却を目指すのであれば相場よりも早く販売することも検討すべきです。
このことからも、SUUMOやアットホームで保有している不動産と似た物件を確認し販売価格をチェックすることがポイントです。
売却する物件種別を得意とする不動産会社に依頼する
不動産を売却することを決め物件公開すると買主から購入申込書を提示されるようになりますが、その際には価格交渉されることもあります。
交渉内容が想定通りであればそのまま進めても問題ありませんが、判断に迷う場合は不動産会社と相談して決めることになります。
つまり、納得した内容で交渉をまとめられるかどうかは不動産会社次第といえ、知識と経験が豊富な不動産会社に依頼することが重要といえます。
そのためにも売却する物件に強い不動産会社に依頼する必要があるため、一棟アパートやマンション1室の売却を得意とする不動産会社をピックアップし依頼先を選択するようにしましょう。
- 高値売却かつ早期売却したい方におすすめの不動産会社 No.1 ※
- 知人に紹介したい不動産売却会社 No.1 ※
- 相続の相談をお願いしたい不動産売却会社 No.1 ※
トップファーストでは、全国の一棟アパートや一棟マンションといった収益物件をはじめ、様々な不動産を取り扱っております。
相続や資産整理といった不動産に関するご相談も、実績豊富な当社にお気軽にお問い合わせください。高い専門知識を持ったスタッフが問題解決をお手伝いいたします。
2023年2023年5月期_ブランドのイメージ調査（調査1～3）
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
調査期間：2023年3月14日～2023年5月31日
n数：129（※調査1）、124（※調査2）、136（※調査3）/調査方法：Webアンケート
調査対象者：https://jmro.co.jp/r01446/
備考：本調査は個人のブランドに対するイメージを元にアンケートを実施し集計しております。/本ブランドの利用有無は聴取しておりません。/効果効能等や優位性を保証するものではございません。/競合2位との差は5％以上。
