アパート経営が赤字になったらどうする？主な原因と対策について解説

アパート経営が赤字になる主な原因

アパートを経営して利益を得るためには多くのノウハウが必要となり、事前準備や確認不足によって赤字になってしまうことも多いです。

このような状態が続くと生活に影響が出てしまい、最悪の場合はアパートを手放すことになりますが、売却した後にも借金が残ってしまう失敗事例もあります。

また、赤字の原因がわからないまま経営を続けていると、せっかく黒字化の兆しが見えてきたところで、原因不明の赤字に不安を感じ、経営を諦めてしまうおそれもあります。

こうしたリスクを避けるためにも、アパート経営で赤字になる原因についてあらかじめ知っておくことが大切です。

初年度は赤字になりやすい

アパート経営において押さえておくべきポイントとして、そもそも初年度は赤字になる可能性が高いという点があります。

初年度は運用期間が1年未満となり、不動産取得税や登録免許税、保険の支払いといった初年度特有の経費が発生してしまうためです。また投資用ローンを組む場合は事務手数料や保証料が発生することから、初年度は黒字化よりも「赤字の額を減らす」という目標設定が重要といえます。

賃料設定が適正でない場合

アパート経営における収益の主な源泉は「賃料」となるため、賃料設定は慎重に設定する必要があります。

そのため、最適な賃料設定にするためには、市場と競合物件の調査に十分な時間をかけるべきです。検証時間が不十分なままスタートしてしまうと大きな失敗につながるリスクが高くなります。

たとえば、アパートの家賃を周辺相場よりも高く設定すると、入居者が集まらず空室が目立ってしまいます。しかし、入居者を増やすために後から賃料を下げると先に入居した住民からクレームが起きる可能性があり、全室値下げすることにもなりかねません。

また、逆に賃料を低く設定しすぎてしまい十分な収益が得られないというケースも考えられます。これ以外にも市場の変化に対応せずに賃料改定しないまま放置し、人気が下がってしまうことも赤字の大きな原因です。

このことからも、アパート経営が赤字にならないためには賃料設定に時間をかけるようにしましょう。

ローン返済額が家賃収入を上回る

投資用ローンの返済額の方が家賃収入よりも多ければ、完済するまで赤字が続きます。そのため投資用ローンを利用する場合は資金計画が重要となり、金利や返済期間、返済プランについて金融機関の担当者から十分な説明を受けるべきです。

またローンの借入額を減らすためには自己資金を多く出す必要がありますが、その分突発の支出に対応できず結果的に赤字が増える原因になることもあります。

このような失敗を避けるためにも、アパート経営において賃料とローンのバランスは納得できるまで協議すべきポイントといえます。

減価償却の終了に伴い節税効果が弱まる

減価償却とは国税庁が公開している費用の削減方法のことです。1年間の収入から経費として差し引くことで、課税対象となる金額を減らせるため、節税につながります。たとえば、木造のアパートであれば、減価償却費を22年間計上できます。

反対に減価償却が終了した後は確定申告できる経費が減り、収支が圧迫されてしまいます。その結果賃料収入とランニングコストとのバランスが変わっていないにもかかわらず収益が赤字になるケースもあります。

【参考サイト：No.2100 減価償却のあらまし｜国税庁】

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アパート経営を黒字化するためのポイント

アパート経営は準備ができていれば赤字のリスクを下げ、黒字化できる可能性が高くなります。ここではアパートを黒字化するためのポイントについて解説します。

効果的な空室対策と良質な入居者の確保

アパート経営においては「入居者の性質」もポイントです。

たとえば部屋をキレイに使ってくれる入居者と汚く使う入居者では、同じ賃料であっても退去後の原状回復費用に差がでてきます。家賃滞納のリスクが低い入居者を選ぶことで月額の家賃収入が安定し、黒字の月を増やすことが可能です。

良質な入居者が増えれば、アパート全体の満足度も向上するため、黒字化しやすくなります。また、安定したアパート経営を長期間継続できるでしょう。

節税対策の徹底

減価償却だけでなく様々な費用を経費として計上することで課税所得を減らし、結果的に収益改善となります。

また、確定申告は青色申告を行うことで65万円の特別控除を受けられる制度があり、こうした節税によって手元に残るキャッシュを増やすことがポイントです。場合によってはキャッシュの一部をローンの繰り上げ返済に充当し、早めにローンを返済する計画も実現可能です。

黒字化を実現するためには、利用できる節税対策の理解が大切といえます。定期的に不動産会社や賃貸管理会社とコンタクトを取り、最適な税金対策になっているかをチェックしておきましょう。

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アパート経営が赤字になった場合の対策

アパート経営において毎月の赤字が連続して発生するようになった場合、早急に対策が必要です。アパート経営の赤字に有効な対策を4つ紹介しますので、アパート経営で困っている人は参考にしてください。

適正な賃料設定と定期的な見直し

賃料はアパート経営における重要な収入源ですが、高すぎても安すぎても赤字の原因となります。

そのため市場と乖離がないか、適切かどうかを常に調査し家賃の適正化を図るべきです。なお、市場の家賃相場はSUUMOやアットホームといった不動産ポータルサイトでチェックできることから、定期的に近隣の相場を確認することが赤字対策として有効です。

空室対策の実施

そもそもアパートが満室であれば黒字化するように計画するのがアパート戦略であるため、空室にならないよう対策することで黒字化できます。

たとえば賃料の見直しやデザインアパートへの改修工事によって入居率を上げる方法があり、これらの方法は効果が高いとされています。

その一方で市場にマッチしていない賃料設定やデザインの部屋は空室率を悪化させる原因にもなりかねないため、空室になっている原因と市場の調査は必須だといえます。

賃貸管理会社の見直しや自主管理への変更

管理を依頼する賃貸管理会社をアパート経営スタート時点から変えていないオーナーも多いですが、管理会社の管理費や修繕費については年々変化しています。

トレンドに合った支出にするためには管理費と修繕費についても定期的に見直しすべきといえ、そのためにも管理会社と内容の協議が必要です。

場合によっては委託する管理会社の変更や住民で管理する自主管理へ変更することで、収益が改善することもあります。

ただし管理会社を変更すると管理面で行き違いが発生することがあり、自主管理は住民の負担が増加するという注意点があることも押さえておくべきです。

アパートの売却を検討する

黒字化がどうしてもできないアパートも多く、特に老朽化が進んだアパートは賃料を安く設定しなければ入居者が集まらないため赤字になりやすいといえます。

老朽化したアパートは、大規模な改修をしたり解体し新しく建て直したりすることで、黒字化を実現できる場合もあります。しかし、そのためには住民の合意を得た上で一度退去してもらわなければいけません。

その際には退去費用を住民に支払うケースもあり、解体費用も高額となるため投資額の回収時期がかなり遅くなってしまいます。黒字化の見通しが立たない場合は早々にアパートを売却し、売却益を得ることも検討しておきましょう。

アパートの売却は現況渡しや更地渡し条件の「土地」として売却する方法が一般的ですが、アパートの売買を専門にしている不動産会社であれば築年数が古いアパートであっても売れる可能性があります。

そのため一番手残り額が増える方法を選択するためにも一括査定サイトの利用や地元不動産会社へ相談し、複数社から査定額と売却プランの提示を受けることが重要です。