アパート経営の借金返済に困ったときに取るべき行動と解決策を解説

アパート経営で借金が返せなくなるとどうなる

アパート経営に関する借金の多くは、アパートローンを利用します。アパートローンは、アパートなどの収益不動産の購入などを目的として金融機関が貸しだすローンです。アパートローンを借り入れて購入した土地と建物には抵当権が設定されています。そのため、金融機関は債務者がローンの返済ができなければ抵当権が行使され、最終的には債務を回収するためにアパートを強制的に売られてしまいます。

ただし、アパートローンは滞納したらすぐに売却されるわけではありません。滞納する期間によって、以下のように進んでいきます。

また、アパートローンを滞納するとそれ以外にもリスクがあるため確認しておきましょう。

入居者が住み続けられないリスクがある

アパートローンを貸出している金融機関は、滞納が続くと最終的には競売によりアパートを売却して債務を回収します。

アパートを売却して所有者が変わるときは、通常、賃借人が新しい所有者に借家権を主張できるため、継続して住み続けられます。しかし、競売でアパートが売却されると、賃借人は入居時期により借地権を主張できない場合があります。

抵当権が設定された後に入居している賃借人の場合、競売により所有者となった人に借地権を主張できず、立退きを求められれば退去しなければなりません。

アパート売却後も残債の返済が続く

アパートローンの返済を長期間滞納すると最終的に競売で売られますが、返済が終わるわけではありません。競売の売却価格が住宅ローンの残債よりも低ければ、返済義務は残っているためです。

たとえば、ローンの残債が5,000万円で、競売での売却価格が4,000万円だった場合、1,000万円の差額が残ります。この1,000万円は、アパートを失った後も返済が続きます。

アパートを失った後も多額の借金が残れば、収入源を失った状態で返済を続けなければならず、返済はますます困難になるでしょう。

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アパート経営の借金返済に向けて取るべき行動

アパートローンの返済が困難になった場合、基本的にはアパートからの収益を増やすしかありません。そのためには以下の行動が必要です。

それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

収支の見直しと改善

アパートローンの返済が困難になった場合、収支の見直しと改善が必要不可欠です。具体的には、以下の4つの方法で対策を講じることができます。

最も効果的なのが「①入居率の改善」です。入居率が悪化する原因のひとつに、新しい入居者を募集する「客付け」があります。空室が長期化している場合は、募集条件の見直しや仲介手数料の増額、広告料の投入などが有効でしょう。

また、入居時期が古く、賃料が安い賃借人に対しては、相場に合わせて値上げを要求する方法があります。賃上げは難しい交渉になりますが、賃借人に対して丁寧な説明と値上げの根拠をしっかり準備することがポイントです。

修繕や改修工事の費用負担が大きくなり、アパートローンの支払いが難しくなっている場合、できる限り工事は先送りしましょう。緊急性があるものや賃貸人との関係で必要な工事以外は、時期をずらすなどして、ローンの支払いを優先させましょう。

その他、建物管理費用の削減余地も検討しましょう。管理会社を変更することで、費用を削減できる可能性があるほか、水道光熱費の削減余地もあるかも知れません。

入居者の募集と空室対策

入居者の募集と空室対策は、アパート経営の収益を安定させ、借金返済を円滑に進めるための重要な施策です。効果的な広告、物件の魅力向上、そして入居者との良好な関係構築を通じて空室率を低下させ、安定した収入を確保できます。以下では、具体的な方策について詳しく説明します。

効果的な広告手段の選択（インターネット広告、不動産情報誌への掲載など）

入居者の募集に有効な方法は、空室の案内回数を増やし、案内後の成約率を高めることです。そのためには効果的な広告が必要になります。近年一番有効的な不動産広告は、インターネットのポータルサイトです。大手のポータルサイトは、「SUUMO）」「athome」「HOME’S」などです。

物件情報がポータルサイトに掲載される前には、分かりやす広告になっているか、目にふれられずに埋もれてしまわないかなど顧客目線でのチェックしましょう

とくに検索する人が気になる、水廻り（バス・トイレ別など）やエアコンの有無は、インターネットの検索条件になりますので注視しましょう。

入居者のニーズに合わせたリフォームや設備の更新

築年が経過していて専有部内の劣化しているなどで入居者探しが上手く進まない場合、リフォームを検討します。入居者が物件を検討するうえで気にするポイントを優先することが大切です。

たとえば、壁紙がはがれていると初期検討で見送る人もいるでしょう。大がかりなリフォームまで実施すると費用対効果が悪くなる可能性があります。壁紙、キッチンやお風呂などの水廻りは、ハウスクリーニングを実施するだけでなく、クロスの張替や設備機器の交換で購入検討者を増やせる可能性があります。

入居者との良好な関係構築と維持

空室を発生させない予防的観点から、入居者との良好な関係性を構築することも重要です。管理会社に運営管理を一括で依頼しているのであれば、管理会社に入居者対応をしっかりするように指導しましょう。

また、管理会社に全てを任せるだけでなく、自ら積極的に行動し、入居者に快適な居住環境を提供する姿勢を持つことが必要です。たとえば、廊下やゴミ置き場の確認などは物件が近くにあれば、手軽に実施できます。入居者目線で改善できるものを検討し、直接入居者に接触しなくてもコミュニケーションを取る姿勢が良好な関係につながります。

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借金返済が難しい場合の選択肢

アパートローンの返済が困難になった場合、状況を放置せず適切な対応を取ることが重要です。選択肢は複数ありますが、それぞれに長所と短所があります。ここでは、以下3つの選択肢について説明します。

アパートの借金返済は、放置していても状況が改善する可能性はほとんどありません。むしろ、時間が経つにつれて金利が積み重なり、借金がさらに膨らんでしまう危険性があります。そのため、アパートローンの返済に困難を感じた際は、早めに行動を起こすことが非常に重要です。

金融機関への相談と返済計画の見直し

ただし、滞納期間が長すぎると、交渉に応じてもらえないおそれがあるため、早めの相談と適切な対応が求められます。

すでに滞納している場合は任意売却も検討する

アパートローンをすでに滞納している場合は、任意売却を検討しましょう。

任意売却とは、債務者（アパート所有者）が自らの意思で不動産を売却し、その売却代金をローンの返済に充てる方法です。競売よりも高く売れるため、売却後の返済にかかる負担を軽減できます。

アパートを売却する場合、一般的にローン残高が物件の売却価格を上回っている状態、いわゆるオーバーローンでは抵当権が設定されているためそのまま売れません。しかし、任意売却ではオーバーローンの状態であっても、金融機関の抵当権が外れるため、売却がしやすくなります。

ただし、任意売却後の残債には返済義務が残ります。今後の資金計画について金融機関との話し合いが必要です。

債務整理の検討

アパートローンの返済が難しい場合、またはアパート売却した後も債務が残って返済できない場合、以下の選択肢があります。

任意整理とは、アパートローンの債権者である金融機関と任意で交渉し、返済額や返済方法を協議するものです。任意整理は法的な規定はないため裁判所の手続きは不要です。任意整理でまとまらなければ、個人再生または自己破産になります。

個人再生は、民事再生法による債務整理の方法です。裁判所に申し立てし、債務を減額して再生計画を提出します。ただし、個人再生の弁済額は、保有している資産以上とする必要があります。

自己破産は、破産法による債務整理の方法です。裁判所に自己破産を申請し、債務免除されると、一部を除き返済義務が免除されます。自己破産の場合、不動産や預貯金など財産がある場合、精算が進められて、債権者に分配されます。

アパートを売却して借金を一括返済する

アパート経営では、定期的なメンテナンスや修繕が必要です。しかし、これらの工事には高額な費用がかかるため、オーナーにとって大きな負担になります。そのため、修繕費の捻出が難しい場合は、売却を検討するのもひとつの方法です。

アパートを売却するなら、アパートの売買に特化した不動産会社に依頼しましょう。実績の豊富な不動産会社に依頼をして、有利な条件で売却できれば、借金問題を解決できる可能性が高くなります。