木造アパートが売れない理由と売却成功のための対策

木造アパートを売却する手段

木造アパートを売却する方法は以下の3つがあります。

それぞれの売り方によって木造アパートの売却価格は変わってきます。また、木造アパートを売りに出した場合、収益物件として検討する人もいれば、将来の自宅用地として検討する人などもいるため、価格の算出方法は異なります。木造アパートで売却を成功させるためには、最も良い売却手段を選択することが必要です。

仲介会社に買主を探してもらう

仲介会社にアパートの売却を依頼すると、販売活動、条件の交渉、不動産売買契約書の締結、決済・引渡しまでを行います。アパートの売買は、他の不動産と比べて取引金額が大きく難易度が高いため、仲介会社に依頼をして売却活動を進めるのが一般的です。

仲介会社の仲介業務のことを宅地建物取引業法では「媒介」と言います。仲介会社に仲介を依頼する場合、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約のいずれかの方法から選んで契約を結びます。

仲介会社のメリット/デメリット

仲介会社に依頼するメリットとデメリットは以下の通りです。個人で木造アパートを売却する場合は、メリットが大きいと思われます。

仲介会社の選定は慎重に行う

不動産仲介会社の選定は、売却価格に大きく影響するため、慎重に実施すべきです。木造アパートの売買実績が豊富な大手仲介会社を中心に複数の仲介会社から相談し、それぞれから提案を受けるようにしましょう。

仲介会社の力量でアプローチできる買い手候補が決まるため、仲介手数料など目先の利益にとらわれず、実績や信頼性を重視して決定する必要があります。

先述したとおり不動産会社との媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。売却対象となる木造アパートの売却しやすさ、仲介会社との関係性などを判断して、一般媒介契約か専任媒介契約を選択します。

一般媒介契約は、複数の不動産会社と締結することができるため、築浅や駅近などで容易に買手が見つかるアパートや物件売却を公にしたくない場合に用います。専任媒介契約は、媒介契約を締結できるのは1社となり、信頼できる仲介会社に任せて確実に売却したい場合、売却の窓口を１本化したい場合に用います。

なお、専属専任契約は依頼できる会社が1社のみで、売主に対して週1回以上の報告義務があります。不動産仲介会社へのプレッシャーをかけられるため、人気がない物件では用いるとよいでしょう。

不動産会社に直接買い取ってもらう

不動産会社の中には、木造アパートを買い取って、バリューアップなどを施して転売する会社が存在します。木造アパートを売却する場合、売却必要書類（賃貸借契約、竣工書類、建築確認済証、検査済証など）の準備、仲介会社の選定、売買条件の交渉などが必要で、準備や対応に多くの時間が必要です。

その点、不動産会社の買取の場合、基本的に現況のまま買取ってくれるので、売却に関する手間が省けます。

不動産会社による買取のメリット/デメリット

不動産会社による買取のメリットとデメリットは以下の通りです。買取価格に満足できるのであれば、手続きはスムーズであるためおすすめです。

個人に対して売却する

フリマアプリやオークションでの個人間取引が急速に増加していますが、不動産についても個人売買は可能です。不動産は個別性が強く、売買には一定の専門知識が必要となりますが法的な義務などはありません。

ただし、個人売買を繰り返し行うなど、宅地建物取引業法によって制限される場合もあるため注意が必要です。以下のような取引を行う場合、宅地建物取引業者としての免許登録が必須となります。

自己所有の不動産であれば、取引に継続性がない場合、例えば1度きりの保有アパートの売却などは、宅地建物取引業法の対象外となります。

不動産の個人売買を検討する際は、専門知識を持つ人に相談するなどして、適切な手続きを踏むことが大切です。一方で、個人売買ならではのメリットもあるため、自分に合った方法を選択することをおすすめします。

個人売買のメリット/デメリット

個人売買によるメリットとデメリットは以下の通りです。不動産取引経験が豊富であったり、周囲にサポートしてくれる不動産のプロが存在する場合は検討してみる価値はあるでしょう。

一棟アパート・一棟マンション売却に関するご相談はトップファーストまで。

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木造アパートが売りにくい理由

木造アパートは他の不動産と比較して、売却しにくい傾向があります。特に以下に該当する場合は、買主がみつかりにくい場合があります。

入居率が低い

木造アパートの購入者は、家賃収入を目的としていることがほとんどです。そのため、以下のように計算する収益価格（直接還元法による収益価格＝年間純収益 ÷ 還元利回り）をベースに価格を算出します。

入居率が低い木造アパートは期待できる純収益が低いと評価される可能性が高いです。築年が新しく、立地がよい物件であれば、売却時点で入居率が低くても、購入検討者は入居者は見つけやすいと判断します。

一方、築年数が古い物件は、外観が陳腐化していたり、防音が悪く音が響きやすい、水回りの設備が古いなど、見た目や機能性の低さから周辺競合物件より競争力が落ちる傾向にあるため、リーシングの難易度があがります。

耐用年数を経過している

木造アパートの建物の耐用年数は22年です。耐用年数は建物の寿命とは異なります。当然、耐用年数を超過しても賃貸可能で、売買も成立します。ただし、耐用年数を超過した木造アパートは修繕改修費用が高額になる傾向にあります。以下は、木造アパートの主要箇所の更新サイクルの目安です。

上記の表から、耐用年数を超過したあたりから、修繕改修費用が大きくかかることが分かります。そのため、買主が見つかりにくい原因になっています。

耐震基準を満たしていない

木造アパートの耐震基準は、建築基準法で定められています。建築基準法の耐震基準に関わる規定は、1981年6月に大きく改正されました。そのため、1981年の改正前の建物を旧耐震物件、それ以降の物件は新耐震物件です。

旧耐震の木造アパートは、一定の要件（3階建て以上かつ1,000m²以上）を満たす場合、耐震診断が義務です。耐震診断とは、現状の建物の耐震性を調査するもので、耐震が不足する場合は、補強工事の対策を検討します。

木造アパートの所有者は、地震などによって生じた建物の損壊を修繕する義務が発生します。また、地震により入居者に被害が発生した場合、建物所有者としての善管注意義務に違反していれば、損害賠償を負う可能性もあります。

木造アパートの耐震補強は、柱や梁、壁などの補強工事や屋根の軽量化などがあり、多額の費用が発生します。そのため、耐震基準を満たしていない場合、買主が見つかり難くくなります。

買主のローン審査が通りにくい

木造アパートの買手が見つかり難い理由として、ローン審査があります。木造アパートの検討者の多くは金融機関からの借入を利用します。

金融機関は、ローンの担保として対象となるアパートに抵当権を設定し、仮に債務者がローン返済ができない場合、金融機関は対象物件を売却して、優先的にローンを回収できます。
そのため、金融機関は、耐用年数が超過している物件^（※）、耐震基準を満たしていない物件など築年数が経過した物件の評価は厳しくなるため、ローン審査が通りにくくなる傾向があるのです。

※金融機関が木造アパートを評価する場合、積算価格を用います。木造アパートの積算価格は、
再調達価格単価 ×延床面積 ×（残耐用年数÷耐用年数）

として計算されるため、残りの耐用年数が短いと、建物の評価が低くなります。

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木造アパートが売れないときの対策

木造アパートが売れない時の対策は、以下の4つがあります。

それぞれの対策について解説します。

売却しやすいタイミングに売り出す

木造アパートを売却する際、売りやすいタイミングを見計らうことが重要です。特に、以下の2つの条件が揃っている時が売却のチャンスといえるでしょう。

入居率が高い状態

アパートの入居率が高い状態は安定した賃料収入が見込めることを意味します。投資物件としての価値が高いことを示すため、買主にとって魅力的に映ります。

築年数が浅い状態

木造アパートは築年数が経つにつれて老朽化が進み、建物の価値が下がりやすくなります。そのため、築年数が浅いうちに売却することで、より高い価格で買主を見つけられる可能性が高くなります。

収益性の高い物件を手放すのはもったいないと感じるかもしれません。しかし、売却を検討している場合は、このようなタイミングを逃さないことが大切です。買主が見つかりやすいタイミングを見極め、スムーズな売却ができるようにしましょう。

売り出し価格を下げる

木造アパートの売却が難しい場合、売り出し価格を下げて購入者の関心を引き付ける方法があります。ただし、売り出し価格は一度下げたものを再び上げるのは簡単ではありません。そのため、相場よりも極端に低い価格は避け、わずかに低い価格設定が効果的でしょう。

また、売り出し価格の大幅な価格下落は、物件の質への不信感を招き、将来の価格交渉の余地を狭める可能性があります。適切な売り出し価格を決定するには、不動産仲介会社の専門的なアドバイスを活用し、市場動向や物件の特性を踏まえた最適な価格設定を行うことをおすすめします。

入居率を上げてから売却する

中古の木造アパートを売却する際、入居率を上げてから売却活動を行うことが効果的です。入居率が高い物件は安定した賃料収入が見込めるため、投資物件としての価値が高く、買主にとって魅力的に映ります。

また、入居率の高さは、物件の立地や設備、管理状態が良好であることを示しています。

入居率を上げるためには、以下の方法があります。

上記の取り組みにより、物件の収益性と魅力を向上させ、買主を見つけやすくなるでしょう。

不動産会社や仲介会社を変更する

木造アパートの売却が難航している場合、売却実績のある不動産会社や仲介会社に依頼することが有効な対策の一つです。実績のあるところに依頼をすると、木造アパートの特性や地域の特性を理解して適切な販売戦略を立てられるためです。

不動産会社や仲介会社に売却を依頼しているにもかかわらず、なかなか売れないという場合は、依頼先の変更を検討してみましょう。

新たな不動産会社や仲介会社は、これまでとは異なる視点で物件を評価し、新しい販売戦略を提案してくれるかもしれません。