アパートローンが払えないときに取るべき行動と滞納のリスクを解説
アパートローンの返済計画を入念に立てていても、予期せぬ事態の発生で返済が困難になる場合があります。アパートローンを滞納すると、信用情報に傷がつくだけでなく、最悪の場合は競売により物件を失うリスクもあります。
アパートローンの返済が困難になった時、オーナーはどのように対応すべきでしょうか。
アパートローンが払えないときに取るべき行動
アパートローンは、アパートの購入や建築、修繕改修などを目的としたローン商品です。返済は不動産を運用した収益から行います。そのため、以下の状況になると返済が難しくなる場合があります。
- 当初想定していた入居率が維持できない
- 入居者を集めるために家賃を下げた
- 大規模な修繕や改修工事が必要となった
アパートローンで購入した物件は、土地と建物に抵当権が設定されます。返済を滞納すると最終的には金融機関が物件を売却して残債を回収します。残債が残った場合は、返済が続きます。アパートローンの返済が難しくなった場合、時間の経過で事態がよくなることはほとんどありません。損失を最小限に抑えるには早めの行動が必要になるため、どのような行動をとればよいか確認しておきましょう。
すぐに金融機関に相談する
アパートローンの返済が難しくなったときに、最初にするべきことが金融機関への相談です。金融機関に相談をすると返済計画を見直して返済の負担を減らす、いわゆるリスケ（リスケジュール）が認められる可能性があるためです。
リスケをすると、返済額の一定期間減額や返済期限の延長などを行い、毎月の返済額を抑えられます。リスケをするならアパートローンを滞納する前に相談しておきましょう。滞納してから相談をしても返済ができないと判断され、受けれないことがあります。
なお、金融機関はビジネスでアパートローンを貸出しているため、リスケと引き換えに借入金利の引き上げや担保の追加、連帯保証人の追加などを求められる場合があります。
リスケ中にキャッシュフローの立て直しをする
リスケは一時的な処置です。放置をすれば再度アパートローンが返せなくなるリスクがあるため、早急にキャッシュフローの改善をする必要があります。
キャッシュフローの改善で効果が一番期待できるのが、空室部分のリーシングです。リーシングとは、空室部分や退去が決定している部屋に新しい入居者を募集することです。入居者が決まれば、投資対象の不動産の収益は向上します。リーシングは不動産仲介会社に依頼することが多いと思いますが、同じ募集条件で長期間空室が続いていれば、募集賃料を見直しましょう。
また、修繕や改修工事の費用負担が重なりアパートローンの支払に懸念が発生している場合、必要最低限の工事以外は先送りにします。貸主として維持管理責任が問われないもの（管理会社からの推奨工事、以前から計画されていた定期修繕、外装の塗装など建物性能に関わらない工事など）は極力後倒しにて、収支改善に努めましょう。
その他、毎月支出している建物管理費についても削減余地が無いか検証します。管理会社を変更することで、費用の削減につながることもあります。
アパートを売却する
リスケをしてもアパートローンの返済が難しい場合は、アパートの売却を検討します。
アパートの売却代金でローンを完済できれば、返済に追われることはなくなります。
アパートを売却するときに大切なのが、物件の価値とアパートローン残高のバランスです。
アパートローン残高が売却価格想定よりも高い状態はオーバーローンと言われ、そのままで売ることができません。オーバーローンのアパートを売却するには、差額分を自己資金で補填して残債を支払う必要があります。
差額分の自己資金の補填ができない場合、無担保ローンを借りるなどの方法はあります。ただし、アパートローンよりも金利が上がり、毎月の返済額が高くなることで返済がさらに難しくなるリスクがあります。
アパートの売却価格を調べるには、不動産会社に依頼する方法があります。アパートの売買市場を把握するうえで複数の不動産会社にヒアリングすることをおすすめします。
アパートローンを滞納したときに起こるリスク
アパートローンの返済を滞納しているのに何も行動をしなかった場合、金融機関は以下のような手順で手続きを進めていきます。
- 滞納から数日後：債務者へ催促の連絡をする
- 滞納から3カ月後：分割払いの権利の喪失
- 滞納から半年後：アパートを競売にかける
- 滞納から8～9カ月後：落札者が決定し所有権が譲渡される
アパートローンを滞納すると、金融機関から催促状が届きます。滞納から約3カ月経過すると期限の利益が喪失して、アパートローンの残債を一括返済する義務が生じます。
アパートローンの滞納から半年程度経過すると、裁判所から競売開始の通知が送付されます。その後、アパートを売却するための物件調査が行なわれます。裁判所の執行官や不動産鑑定士により買受希望者が閲覧できるよう書類作成がなされ、競売にかけられます。
競売でアパートの落札者が決まると、約1カ月後に引き渡しが行われます。
このように、アパートローンの滞納は、信用情報に影響を与えるだけでなく、最悪の場合、所有するアパートを失うことにもつながります。滞納を避けるために、早めに金融機関に相談し、適切な対応を取ることが重要です。
競売の価格は相場の5～6割程度
競売は、アパート所有者の意向に関係なく、ローン債権者の抵当権を実行するための強制的な売却手続きです。金融機関がローンを回収するため、裁判所に競売の申し立てを行い、競売が実施されます。
法的な手続きに沿って売却されるため、現所有者の意向は反映されません。そのため、アパートが競売で売られた場合、価格は相場の5～6割程度になります。売却価格はアパートローンの残債と相殺されますが、差し引いて残った分の残債は返済が続きます。
任意売却は競売よりも高く売れる可能性がある
アパートローンを滞納した場合、金融機関と相談の上、任意売却を進めることができます。任意売却とは、債務者が返済困難に陥った際に、金融機関の同意を得た上で担保となっている不動産を売却し、その売却代金を借入金の返済に充てる方法です。
任意売却を利用すれば、アパートローンが残っている状態でも、抵当権を抹消して売却できます。通常の売却方法と同様にアパートを売却できるため、相場の8～9割程度の価格で売れる可能性があり、アパートローンの残債を減らせます。
ただし、任意売却を行った後の残債は無担保なので、金融機関にとって未回収のリスクが高い状態です。
任意売却が認められるのは、ローンの滞納が続き返済が本当に難しいと判断した場合などに限定されます。また、売却価格についても金融機関のチェックが入るため、妥当でない場合は任意売却が認められないこともあります。
なお、人売却でアパートを売却した場合でも、買主が引き続きアパートを運営する場合（オーナーチェンジ）、入居者は引き続き居住することができます。
アパートの需要が伸びている今が高値売却のタイミング
昨今、新築マンションの価格が上昇していると言われますが、アパートも同様に上昇しています。不動産投資と投資用物件（収益物件）の総合情報サイト「健美家（けんびや）」を運営する健美家によると、2021年10-12月期の1棟アパートの価格が7,094万円だったのに対し、2023年10－12月期は7,813万円と約10％程度上昇しています。
健美家「アパート価格下がる。15四半期ぶり（不動産投資 四半期レポート ＜2023年10月～12月期＞)」より
利回りについても、2021年10-12月期が8.58％だったのが、2023年10－12月期は8.08％と低下しています。アパートは高値が続いているので、売却を検討している場合、今がチャンスといえます。
高く売るなら不動産会社選びが大切
不動産を売却する時は不動産仲介会社の選定が非常に大切です。特にアパートの買い手は、個人投資、事業法人、プロの不動産会社など様々です。一般の住宅やマンションを売却する場合とターゲットが異なることが多く、アパートの目利きが出来る仲介会社は限られています。
アパートの売却に不慣れな不動産会社に依頼すると、売却までの期間が長かったり、相場よりも安く売られたりすることがあります。そのため、会社として情報が多く、経験のあるスタッフが多い仲介会社を選定してください。また、必ず複数の会社に相談し、それぞれから売却提案を受けるようにしましょう。
仲介会社の力量でアプローチできる買い手候補が決まりますので、支払う仲介手数料など目先の利益にとらわれず、実績や信頼性を重視して慎重に決定する必要があります。
- 高値売却かつ早期売却したい方におすすめの不動産会社 No.1 ※
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トップファーストでは、全国の一棟アパートや一棟マンションといった収益物件をはじめ、様々な不動産を取り扱っております。
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2023年2023年5月期_ブランドのイメージ調査（調査1～3）
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
調査期間：2023年3月14日～2023年5月31日
n数：129（※調査1）、124（※調査2）、136（※調査3）/調査方法：Webアンケート
調査対象者：https://jmro.co.jp/r01446/
備考：本調査は個人のブランドに対するイメージを元にアンケートを実施し集計しております。/本ブランドの利用有無は聴取しておりません。/効果効能等や優位性を保証するものではございません。/競合2位との差は5％以上。
