一棟マンションを長持ちさせる修繕箇所と費用について解説

一棟マンションの修繕箇所

新築の賃貸住宅の計画をする際に重要になるのが収支計画で、その中には賃料、稼働率、税金、減価償却等がありますが、修繕費も重要な数字の一つです。

修繕費は大きく日々の修繕と大規模修繕の2つに分かれます。

日々の修繕：入退去のタイミングでのオーナー負担での軽微な修繕（例：室内の壁紙や床等～10万円未満程度）

大規模修繕：共用部を中心に5年単位の経年劣化に応じて行う大規模な修繕（例：防水、外壁塗装、室内のユニットバス等　規模に応じて数十万～数千万円程度）

とくに大規模修繕は、建物の価値と寿命に大きく関係するため、適切なタイミングで実施する必要があります。ただし、高額な費用がかかるため、積立などをして少しずつ準備しておくことが重要です。

一棟マンションの大規模修繕では実際にどのような修繕が必要で、どれくらいの費用がかかるのか確認しておきましょう。

防水

マンションの外壁に使われている屋根材や外壁材の多くは防水性能がありません。そのため、特に水の染み込みやすい屋上やベランダ（バルコニー）では防水を施します。防水は一度すれば終わりというわけではありません。経年劣化によって劣化するため、性能を維持するには定期的な防水工事が必要です。

防水工事についておおよその単価、耐用年数、メリットデメリットは以下の通りとなります。

防水工事の種類と特徴

防水工事は大規模修繕の中でも一番大きな金額が必要となる工事です。さらに、ベランダ（バルコニー）を持つ物件で、室内に入り込んでの施工が難しい場合、外部足場をかけて工事を行うため追加で費用が発生します。

そのため、計画的な資金計画が重要になります。

防水工事を実施する際のポイント

ここで一点、防水工事の実施時期についてのポイントです。 直近10年間の防水工事は非常にクオリティが高く、保証期間を終了しても問題なく利用できる物が多い印象です。

その場合、保証期間切れすぐに修繕するのではなく、防水の劣化具合に合わせて修繕することがおすすめです。具体的には亀裂や室内や軒裏に浸水している場合は時期を見て補修するべきですが、そうではない場合は他の修繕に合わせることが良いでしょう。

ただし、防水は見た目に問題が無くても、性能が低下している場合もあります。目に見える症状がでたときには被害が申告になっている場合もあるため、一度専門家に診断してもらうと安全です。

外壁塗装

マンションの外壁には、防水性や汚れを防ぐために塗装が施されています。この塗装は時間が経過すると性能が劣化してくるため、塗り直しが必要です。外壁塗装に使用する塗料の種類はさまざまで、費用や性能などが異なります。

外壁塗装についてのおおよその単価、耐用年数、メリットデメリットは以下の通りとなります。

外壁塗装は、塗料の種類によって単価や耐用年数が異なります。傾向としては、単価が高い塗料ほど耐用年数が長くなります。費用を抑えようとして単価の安い塗料を使っても、短期間で塗り直しが必要になるため、結果的に単価の高い塗料を使ったほうが費用を抑えられる可能性があります。

また、外壁塗装を行う場合、足場の設置は必須です。そのため、防水工事などと一緒に行うと、足場の設置が1回で済むため費用を抑えられます。

浄化槽清掃

浄化槽清掃については、他の大規模修繕の中でも法律で清掃等が義務付けられており、毎年一回以上の清掃、全ばっ気方式（1981年以前に設置されていた単独浄化槽）では半年に一回以上の清掃が義務付けられています。
管理会社がいる場合には年間計画等で組んでいる場合が多いと思いますが、仮に清掃を行わないと、浄化槽の機能低下や汚物の逆流による悪臭の原因となります。

浄化槽の清掃費用は5〜10万円が一般的です。清掃には浄化槽清掃技術者と浄化槽管理士のどちらかの資格が必要となるので、安いことは良いのですがそれらの資格者がきちんと実施するのかどうかを確認しましょう。

エレベーター点検

エレベータの点検も建築基準法にて年位階の定期点検が義務付けられています。エレベータの事故は人命に直結するものなので、欠かさずに行いましょう。

点検に関しては基本的に設置したメーカーが行うため、他に依頼するというケースは少ないのですが、一般的には1〜5万程度です。

点検以外にもケーブル交換や箱（乗り場）の交換など長期的に必要になりますが、国土交通省の長期修繕計画に関するガイドラインでは、15年目に補修、30年目に取替え（リニューアル）が記載されています。

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一棟マンションの修繕費を抑える方法

一棟マンションの修繕には高額な費用がかかります。すこしでも抑えるなら以下の点を確認しましょう。

ここからは上記の修繕費を抑える方法について解説していきます。

依頼先と時期をまとめる

まず、工事を依頼する場合に一番重要なことは、依頼先と時期を合わせることです。小さな工務店であれば防水だけ専門でやっている業者、塗装だけ専門でやっている業者がいて、それぞれ個別で見ると安く感じるかもしれません。

しかし、ある程度の規模の工務店であれば、大規模修繕に関する工事はすべて受けることができるため、ボリュームディスカウントできる可能性が高くなります。一回の費用は高くなりますが、まとめて発注することでひとつひとつの工事単価を抑えられるのです。

また、防水や外壁塗装の工事では、ベランダ（バルコニー）の利用を制限されることがあります。一度に行ってしまえば制限される期間を短くできるので、入居者の不満も抑えられます。

繁忙期を避けて依頼する

マンションの修繕を依頼するときは、時期を選ぶことも重要です。

施工業者としては一般に1〜3月が繁忙期といわれています。理由としては年度が空ける前に竣工させたいという家主が多いからです。この時期に修繕を依頼すると、値引き交渉に応じてもらえないことが多くなります。結果、高い料金で依頼せざるを得ない状況になります。

反対に、4〜6月は閑散期なので業者は仕事を探している状態です。この時期に修繕を依頼すれば、値引き交渉に応じてもらえる可能性が高いため、費用を抑えられる可能性が高くなります。

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修繕費が払えないときの対策

一棟マンションは、毎月安定した収入が見込めます。その中から修繕費を積み立てていけば、計画的な修繕ができるでしょう。しかし、実際には、入居率が低かったり家賃滞納などがあったりして収入が安定せず、修繕費の捻出が苦しくなる場合があります。

では、修繕費に必要な資金が用意できない場合、どのようにすればいいのでしょうか。修繕費が払えない時の対策について解説していきます。

不足分を金融機関から借り入れる

賃貸住宅の建築や購入の際にローンを組んでいる方は多いと思います。ローンについて一定の返済を行っている場合は相談をしてみるのも良いでしょう。

一棟マンションの売却

最後の手段として、修繕を行わず現状で売却するという案もあります。とはいえ、購入後、すぐに修繕が必要になる一棟マンションに、買主が見つかるかどうか不安な気持ちがあるかもしれません。

結論からすると、修繕を行っていない状態の建物を買う事業者は多くいます。

理由としては、購入して自分たちで改修を行うことで賃料を上げられるという算段があり、その場合の懇意にしている業者がいるためです。そのような業者によっては、修繕が済んでいる一棟マンションよりも魅力的に見える場合があるのです。

しかし、修繕が必要な一棟マンションは、売却価格が相場よりも低くなる可能性が高くなります。少しでも高く売るにはどのような方法があるのでしょうか。最後に物件を高値で売りぬく場合のポイントについて解説していきます。

築年数が浅いうちに売る

やはり収益物件として判断する場合には、築浅物件であるということは重要な要素の一つです。1981年以前の建物は旧耐震基準であり、耐震診断を行っていない場合は現在の耐震基準を満たしていないとみなされます。また、築10年未満については入居者が住宅を選ぶ場合の大きなハードルとなるので、販売時期を検討する中で一つの基準となります。

入居率が高い状態で売る

入居率も非常に重要な指標の一つで、満室稼働というワードは収益物件の信頼性を高めます。

一棟マンションの売買を得意とする不動産会社に依頼する

売買の仲介を依頼する不動産会社の選び方も売却価格に大きく影響します。不動産会社と一口にいっても、得意とする物件種別が異なるためです。

アパートや一戸建ての売買を主としている不動産会社に依頼をした場合、一棟マンションを売却した実績が少ないため、価格交渉で不利になるおそれがあります。

そのため、一棟マンションを売却するときは、不動産会社の実績をよく確認してから依頼しましょう。

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