アパート経営の相続で必要な手続き一覧！経営を引き継ぐか売却かで迷ったら？
アパート経営をしていた親が亡くなったとき、相続登記から現在入居している人への連絡など、さまざまな手続きが必要です。特にローンが残っている場合、相続人が返済する必要があるケースもあるため注意しましょう。
また、相続したアパートの経営を続けるのか、売却するのかで悩む人も少なくありません。一般的には売却がおすすめですが、その理由も紹介します。
パート経営の相続で必要な手続き一覧
アパート経営の相続で必要になる手続きについて網羅的に紹介します。
ローン残債の有無と残高を確認する
まずは相続物件であるアパートにローンが残っているか確認し、残っている場合は残高も把握しておきましょう。
不動産登記簿をチェックして抵当権が付いていればローンが残っている可能性があります。
登記簿上で抵当権者になっている金融機関にかけあい、ローンの残高証明書を発行してもらいましょう。
団体信用生命保険の加入の有無を確認する
アパートにローンが残っている場合でも、被相続人が団体信用生命保険（団信）に加入していれば、保険金が充てられローンが完済されます。
そうすれば相続人は安心してアパートを相続できるので、団信加入の有無を必ず確認しましょう。
団信に加入していたかどうかはローンを提供する金融機関に聞けば教えてもらえるため、残高証明書発行の際に一緒に確認してください。
相続人同士でアパート引き継ぎの方向性を確認
ローンの有無や残高がどれくらい残っているのか、また団信による完済は可能かどうかなど、アパート相続を取り巻く状況が見えたら、次は方向性の決定です。
- 誰がそのアパートを相続するのか
- 相続した後で経営まで引き継ぐのか、それとも売却するのか
上記などを検討しましょう。
ローンが残っていて、被相続人が団信に未加入だったため完済ができない場合、原則として残ったローンは各相続人の法定相続分に応じた返済を金融機関から求められます。
ただし、金融機関の承諾を得てローン債務者の名義を変更し、債務者を一本化することは可能です。
十分な返済能力のある相続人、もしくはローンの連帯保証人になっている相続人がいれば金融機関の許可を得やすいので、その相続人がアパート経営を引き継げるように相続人同士で調整しましょう。
ローンの債務者変更を金融機関に相談
相続人同士で話し合ってアパート経営を引き継ぐ人が決まったら、実際にその人にローン債務者名義を変更してもらうよう、金融機関に相談します。
これを拒否されると、前述したように、すべての相続人が法定相続分のローン返済を求められます。そのような事態にならないよう、最初から資金力のある人物を立ててローン債務の名義変更を相談するのがベターです。
ローンの連帯保証人になっている人であれば、資金力の有無についてすでに金融機関のチェックが入り、審査に受かっていることになるので、通常はすんなり認めてもらえるはずです。
ローンの名義変更が許されたら、債務者変更の登記を行います。登記手続きは金融機関が用意する司法書士が進めます。
入居者への連絡
アパートの経営者が変わると家賃の振込先が変わるので、入居者に相続発生をお知らせし、振込先を変更してもらいます。
変更後の振込先金融機関や口座番号などを書面で入居者に通知してください。
賃貸借契約書の名義変更までは必要ないので、契約書の作り直しは不要です。
必要に応じて準確定申告
被相続人に代わって所得税の申告納税を行う準確定申告が必要になるケースがあります。その場合、相続発生から4カ月以内に手続きが必要です。
準確定申告書を作成したら、被相続人が生前に住んでいた場所を管轄する税務署へ添付資料とともに提出します。詳しくは国税庁「No.2022 納税者が死亡したときの確定申告(準確定申告)」を確認しましょう。
面倒であれば、税理士に依頼して行ってもらうことも可能です。
なお、アパート経営で実質的な利益が出ていない場合は、準確定申告は必要ないケースがあります。手続きを行う必要があるかどうかわからない場合は税理士に相談しましょう。
必要に応じて相続税の申告と納税
相続税は、遺産の総額から基礎控除額を差し引いた金額にかかります。基礎控除額は以下の計算式で求められます。
そのため、被相続人が残した遺産額がアパートも含めて上記の範囲内に収まるようであれば手続きは不要です。
一方、遺産額が基礎控除額を超える場合、各相続人が受けとる遺産額に応じて相続税を計算し、必要な申告と納税を行います。
相続税の申告と納税の期限は、相続発生から10カ月以内です。
申告方法などは「相続税の申告のしかた（令和5年分用）」で確認できます。手続き自体が複雑なため税理士に任せるのが一般的ですが、どうしても自分で行う場合はこちらを参考にしてください。
アパート経営を引き継ぐより売却をおすすめする理由
アパートの相続においては、経営をそのまま引き継ぐよりも売却を考えたほうがよいケースが少なくありません。その理由を紹介します。
築年数が古いアパートは収益性の維持が難しい
相続するアパートは、築年数が経過しているケースがほとんどです。
古いアパートは、入居者を見つけにくいだけでなく、物件のメンテナンスに多額の費用がかかることもあります。
そのため、相続して経営を続けたとしても、利益の確保に苦労するのが予想されます。
仕事との両立は難しい
アパート経営には、物件の管理や入居者の管理などで意外に多くの仕事があります。
そのため、会社勤めの人が副業として片手間にやるのは難しいでしょう。管理会社に任せればある程度の手間は抑えられますが、当然費用がかかります。
知識とノウハウが必要
アパート経営に時間や手間をかけられる場合でも、アパート経営には独特の知識とノウハウが必要です。
たとえば、長期的に安定した収益を得るための資金計画の立て方や空室が出たときの対策方法、税金関連などの知識が求められます。
実際のところ、経験のある専業のオーナーでも空室リスクに悩む例は珍しくありません。
ノウハウがない一般の方がアパート経営で十分な利益を出すのは相当難しいと考えるとよいでしょう。
苦情対応などで負担がかかる
騒音などで迷惑をかける入居者への対応や、その苦情への対応などもアパートオーナーの仕事です。
こうした問題に対処するために体力的、精神的な負担が重くなります。
高齢者の死亡リスク
相続したアパートのように、長く経営していれば高齢化した入居者も増えているかもしれません。
高齢となった入居者がアパート内で自然死した場合、いわゆる事故物件扱いにはならないものの、遺体の処理や体液などで汚れた床や壁の清掃、張替え、遺物の処理などに相当の手間と費用がかかります。
亡くなった方に相続人がいれば基本的にその負担を担ってもらえますが、近年は対応の手間を嫌って相続人が相続放棄する例が増えています。その場合、最終的にオーナーが対応の手間と費用を払う必要が出てきます。
自然死以外にも事故や事件が発生するおそれも当然あり、その場合は事故物件となってアパートの価値が激減することもあります。
結論：アパート経営の相続で悩んだら専門家に相談する
管理の手間や集客の難しさ、入居者管理の負担や入居者死亡などのリスクを考えると、そこまでしてアパート経営を続ける意義が見いだせないケースもあります。
アパートを売却してしまえば、そうしたリスクや不安は一切関係ありません。
また、実際に売却するかどうかは別にして、売ろうと思えば売れるのか、いくらで売れそうかを事前に知っておくことに損はないでしょう。
まずは、アパート売却が得意な不動産会社に無料で査定を依頼しましょう。相続が決まった時点で、早めに査定依頼を出して価値を把握しておくのがおすすめです。
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2023年2023年5月期_ブランドのイメージ調査（調査1～3）
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
調査期間：2023年3月14日～2023年5月31日
n数：129（※調査1）、124（※調査2）、136（※調査3）/調査方法：Webアンケート
調査対象者：https://jmro.co.jp/r01446/
備考：本調査は個人のブランドに対するイメージを元にアンケートを実施し集計しております。/本ブランドの利用有無は聴取しておりません。/効果効能等や優位性を保証するものではございません。/競合2位との差は5％以上。
