相続におけるアパートローンの取り扱い｜必要な手続きはある？
アパートローンの支払いが残っている状態でオーナーが亡くなった場合、相続人はアパートローンの返済義務を負うことになるのでしょうか。
相続におけるアパートローンの取り扱いや必要な手続きを詳しく紹介します。
アパートローンは相続の対象？
アパートローンも相続に対象になり、基本的に相続人はアパートローンの支払いについて一定の責任を負います。
ただし、個別のケースでその責任を回避できることもあります。
マイナスの財産として相続する
相続の基本ルールとして、アパートローンも含め、被相続人が残した借り入れや借金などの債務はマイナスの財産として相続の対象です。
ただし、相続した人が実際にローンの支払いを負担するかどうかはケースバイケースです。
また、相続税の計算では、マイナスの財産は現預金などのプラスの財産から差し引いて計算できます。
団体信用生命保険に加入している場合
アパートの購入に際してアパートローンを利用する場合、団体信用生命保険の加入を条件とする金融機関もあります。
この保険は通称「団信」と呼ばれ、加入者がアパートローンの支払いをしている最中に死亡したり、高度障害を負ってしまったりした場合に、残ったアパートローンの支払いを肩代わりしてくれる保険です。
金融機関にとっては債務者の死亡による返済リスクに備えられるため、アパートローン利用時に加入を条件にします。
もし被相続人が団体信用生命保険に入っている場合、手続きをすれば相続人はアパートローンの支払い義務がなくなるため、安心して相続できます。
アパートローンは誰が相続する？
被相続人が団体信用生命保険に加入していなかった場合、アパートローンの残債は法定相続人が法定相続分で相続するのが原則です。
現預金などプラスの財産は相続人同士の話し合いで取り分を調整できます。しかし、アパートローンなどマイナスの財産は債権者がいるため、相続人間の話し合いだけで勝手に負担分を調整できません。
ただし、金融機関の承諾があれば、アパートローン契約名義人の変更が可能です。これができれば、ほかの相続人はアパートローンの負担を免れます。
アパートローンに連帯保証人が設定されている場合、通常は被相続人の配偶者や子どもなど、将来相続人となる人物が金融機関によって承認されているはずです。この人がアパート経営を引き継ぐなら、金融機関が債務者の名義変更に応じる可能性が高いでしょう。
ただし、アパートローンを弁済できるだけの支払い能力がある相続人でないと、金融機関は債務者の名義変更を認めません。金融機関に認めてもらえる相続人にアパートを相続してもらえるように調整が必要です。
アパートローンの相続で必要な手続き
アパートローンを相続する場合に必要な手続きについて紹介します。
団体信用生命保険の適用手続き
被相続人が団体信用生命保険に加入していた場合、手続きをすればアパートローンの支払いを負担する必要がありません。
適用の手続きについては、アパートローンの債権者である金融機関の窓口で相談しましょう。
その後、保険会社によって支払いの条件を満たしているかの審査が行われます。
債務者の名義変更について金融機関に相談
被相続人が団体信用生命保険に加入していない場合、まず、相続人間で誰がアパートおよびアパートローン残債を相続すべきか話し合い、その結果を踏まえて金融機関に打診します。
前述のとおり、金融機関が許可を出しやすくなるよう、連帯保証人になっている相続人もしくは十分な資力がある者がアパートを相続できるように調整しましょう。
アパートローンの名義変更
金融機関の承諾が取れたら、正式にアパートローン債務者の名義変更手続きを行います。
契約書の作り直しが必要なので、金融機関が原案の作成を行い、相続人側がこれを承諾して署名押印します。
債務者変更登記
アパートローンの債務者名義の変更契約が済んだら、不動産登記に反映させるため債務者変更登記を行います。
通常は金融機関が手配する司法書士に任せられます。
アパートローンを相続したくない場合は？
被相続人が団体信用生命保険に加入していない場合、アパートローンの相続は相続人にとって大きな負担です。
アパートローンを相続したくない場合は、どうすればよいのでしょうか。
相続放棄する
相続放棄をすれば、アパートローンなどマイナスの財産について一切の責任を負う必要がありません。
ただし、アパートはもちろん、現預金などほかのプラスの財産も一切もらえません。さらに、ほかの相続人が負担することになると、トラブルに発展するおそれがあります。
また、連帯保証人になっている相続人は、相続放棄をしても保証債務は消えません。たんにほかの財産をもらえなくなるだけなので、デメリットのほうが大きいでしょう。
ほかの相続人にアパート経営を引き継いでもらう
相続は放棄したくないがアパートやアパートローンは引き継ぎたくないという場合は、ほかの相続人に引き継いでもらうよう調整します。
ただし、前述したとおり、アパートローン債務者の名義変更を許可するかどうかは金融機関次第です。
自分以外の相続人で連帯保証人になっている人がほかにいれば、金融機関が名義変更を許可しやすいため、その人物にアパート経営を継いでもらえないかを相談してみましょう。
アパートを売却する
相続放棄はしたくないけれど、ほかにアパートを継げそうな相続人もいない場合、アパートを売却してアパートローンを完済してしまうのも手です。
売却価格がアパートローンの残債を上回る場合は、売却代金でアパートローンを完済できます。
売却価格がアパートローンの残債を下回る場合は、金融機関の許可を得て、売却後に残りの返済を続ける方法もあります。
アパート経営を続けるつもりがないのであれば、売却するのが一番よい選択といえるでしょう。
まずはアパート売却の実績が豊富な不動産会社に相談する
アパートの経営を続ける場合でも、売却する場合でも、そのアパートにどれくらいの価値があるかを把握する必要があります。
そのためには、アパートの売却を得意とする不動産会社に相談するのがおすすめです。
相続したアパートの場合、築年数が経過しているケースも多いため、経営を続けても利益を出すのは難しいかもしれません。売却によってアパートローンが完済できれば、相続放棄をしてほかの財産を手放す必要はありません。
その判断をするためにも、専門家の視点からアドバイスをもらうとよいでしょう。
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2023年2023年5月期_ブランドのイメージ調査（調査1～3）
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
調査期間：2023年3月14日～2023年5月31日
n数：129（※調査1）、124（※調査2）、136（※調査3）/調査方法：Webアンケート
調査対象者：https://jmro.co.jp/r01446/
備考：本調査は個人のブランドに対するイメージを元にアンケートを実施し集計しております。/本ブランドの利用有無は聴取しておりません。/効果効能等や優位性を保証するものではございません。/競合2位との差は5％以上。
