アパートの相続税評価額の計算方法をわかりやすく解説

アパートの相続税評価額に関する基礎知識

アパートの相続税評価額について、基本的な考え方や適用される特例について解説します。

建物と土地は分けて考える

不動産は大きく「建物」と「土地」に分けて考えます。アパートの場合、上物であるアパートの建物とその敷地について、それぞれ別に相続税評価額があるということです。

建物の相続税評価額は、建物の固定資産税評価額と同じです。固定資産税評価額は、同じ建物を建てるのに必要と思われる費用（再建築価格）から建築年数などを加味して決められています。

土地については、都市部では路線価方式と呼ばれる方式で決められます。路線価とは、道路に面している土地の価値を定めたものです。路線価と土地の面積などから相続税評価額が計算できます。

また、路線価は国税庁「路線価図・評価倍率表」などで調べられます。

以上が相続税評価額の基本的な考え方ですが、これらは建物と土地を自分自身のもの（自宅）として使用する場合です。そのような建物を「自用家屋」、土地を「自用地」といいます。

詳しくは次で紹介しますが、アパートの場合は人に貸しているため、少し違った考え方になります。

貸地権割合や貸家権割合の考え方

相続税評価額は物件の価値を示す尺度です。人に貸している建物や土地は、自分だけのもの（自用家屋・自用地）に比べると、すべてを自分ひとりで自由に使えるわけではないため、その分の価値が落ちると考えます。

そのため、相続税評価額も割り引いて計算されます。どの程度割り引くかが、「借地権割合」「借家権割合」「賃貸割合」という要素です。

借地権割合とは、その土地を借りるとしたら、借りていることにどの程度の価値があるかを定めたものです。立地などに応じて地域ごとに30～90％の範囲で決まっています。

借地権は借りている側の権利の価値を表しているため、アパートを貸している側からは、自用地とした場合の価値から借地権の価値を差し引くことで土地の価値が決まります。

借家権割合とは、同様に建物を借りていることの価値で、こちらは全国一律で30％が原則です。

また、アパートの場合は、満室の物件と空室が多い物件で価値が異なると考えるため、空室率を加味した賃貸割合という要素があります。専有部分の床面積で考え、実際に賃貸されている部分の割合が賃貸割合です。満室の場合は100％になります。

小規模宅地等の特例

不動産の相続では、思いがけず評価額が高額になってしまうケースがあるため、特例制度が用意されています。

代表的なものが、小規模宅地等の特例です。これは、被相続人（亡くなった人）が自宅や賃貸物件の敷地として使用していた土地を親族などが相続したとき、評価額を実際よりも低く考えてよいという仕組みです。

アパートの場合、200平方メートルまでの部分について、評価額を50％引き、つまり半額にできます。

ただし、相続した人が貸付事業も引き継いで継続することが条件です。ほかにも特例使用には細かい要件が多くあるので、事前に専門家にアドバイスを受けておきましょう。

また、空室があると、空室分の面積は対象にならないこともあるので注意が必要です。

アパートの相続税評価額の計算方法

アパートの相続税評価額は実際どのように計算するのでしょうか。計算例と一緒に見てみましょう。

土地部分の相続税評価額の計算方法

アパートなど貸している建物の敷地になっている土地のことを「貸家建付地」と呼びます。

貸家建付地の相続税評価額の計算式は以下のとおりです。

建物部分の相続税評価額の計算方法

アパートの建物部分については、相続税評価額を次のように計算します。

【計算例】7,000万円のアパートの場合

具体的な数値をもとに、実際に計算してみましょう。

固定資産税評価額が4,000万円の土地に、固定資産税評価額が3,000万円のアパートが建っていて、この土地・建物を相続する場合で考えます。

このアパートが建っている地域の借地権割合は60％だとします。借家権割合は全国一律で30％です。

アパートは10室（床面積はすべて同じ）ありますが、相続開始時、2室が長期にわたって空室なため、賃貸割合は80%であると考えます。

ここでは小規模宅地等の特例は考慮しません。

まず、土地の価額は次のようになります。

建物の価額は次のようになります。

つまり、土地と建物を合わせると、以下のとおりです。

この建物を自宅として使用していたとすると7,000万円の相続税評価額が、アパートとして貸していたことで5,740万円になりました。これが、アパート経営が相続税対策になるとされる仕組みです。

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評価額から相続税を計算する方法

相続税の計算方法について、基本的な流れを押さえておきましょう。

• 1. 相続財産をすべて合計する
• 2. 相続財産の合計から基礎控除を差し引く
• 3. 基礎控除を引いたあとの相続財産を法定相続分どおりに分ける
• 4. 法定相続分どおりに分けた場合の各相続分の相続税額を計算する
• 5. 各相続分の相続税額を合計し、相続税の総額を出す
• 6. 相続税の総額を実際の相続分に応じて案分する

上記のようなステップで計算しますが、ここではわかりやすいように合計1億円の相続財産の場合で考えてみます。

具体的な条件は以下のとおりです。

• 7,000万円のアパート（土地と建物の相続税評価額は5,740万円）を相続する
• アパートのほかには現金など3,000万円の相続財産がある
• 法定相続人は、配偶者と長男・長女の子ども2人

1：相続財産をすべて合計する

アパートの土地と建物を合わせた相続税評価額5,740万円です。さらに、現金3,000万円があるため、相続財産は次のとおりです。

2：相続財産の合計から基礎控除を差し引く

相続税の計算では、相続財産から次の基礎控除を差し引けます。

そのため、今回の例では以下が基礎控除額です。

つまり、相続税を計算するもとになる課税遺産総額は、以下のようになります。

3：基礎控除を引いたあとの相続財産を法定相続分どおりに分ける

法定相続分とは、法律で決まっている相続財産の分け方（割合）のことです。相続税の計算では、実際の分け方とは関係なく、いったん法定相続分の割合で分割して、課税額を解散していきます。

配偶者1人・子ども2人の場合、法定相続分どおりに分けると配偶者が2分の1、子どもがそれぞれ4分の1の割合です。

• 配偶者：3,940万円 × 2分の1＝1,970万円
• 長男：3,940万円 × 4分の1＝985万円
• 長女：3,940万円 × 4分の1＝985万円

4：法定相続分どおりに分けた場合の各相続分の相続税額を計算する

相続税の税率は、法定相続分に応じた金額によって国税庁「No.4155 相続税の税率」の速算表で調べられます。

今回の場合は、それぞれの税率は以下のとおりです。

つまり、法定相続分どおりに分けた場合のそれぞれの相続税額は以下のとおりです。

• 配偶者：1,970万円 × 15％－50万円＝245.5万円
• 長男：985万円 × 10％＝98.5万円
• 長女：985万円 × 10％＝98.5万円

5：各相続分の相続税額を合計し、相続税の総額を出す

計算した税額をすべて合計します。

相続税の総額＝245.5万円＋98.5万円＋98.5万円＝442.5万円

6：相続税の総額を実際の相続分に応じて案分する

今回の例で、アパートは長男が相続し、配偶者と長女が現金を等分して1,500万円ずつ相続したとしましょう。すると、実際の相続割合は次のようになります。

• 配偶者：1,500万円 ÷ 8,740万円 × 100＝約17％
• 長男：5,740万円 ÷ 8,740万円 × 100＝約66％
• 長女：1,500万円 ÷ 8,740万円 × 100＝約17％

相続税の総額をこの割合に応じて案分し、それぞれの納付税額は次のようになります。

• 配偶者：442.5万円 × 17％＝約75万円
• 長男：442.5万円 × 66％＝約292万円
• 長女：442.5万円 × 17％＝約75万円

実際は、ここからさらに税額控除などを受けられるケースもあります。

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相続したアパートは売却も視野に入れる

前述した計算例では、アパートを相続したことで300万円近い、まとまった額の相続税を課税されることになりました。

小規模宅地等の特例を使用できれば相続税額をもっと抑えられた可能性が高いですが、その場合は、貸付事業を引き継ぐ必要があります。

アパート経営はうまくいけば収益が得られますが、常に順調とは限りません。特に相続したアパートはすでに築年数が経過していることも多く、管理の手間や費用が負担になるケースもあります。また、建設費やローンの支払いなどが残っていれば、負債も相続します。

相続したアパートを必ずしもその経営まで引き継ぐのではなく、売却するのもひとつの方法です。相続税を支払う現金の調達が難しい場合などにも有効でしょう。

売却は不動産会社を通じて行うのが一般的ですが、不動産会社によって扱う物件の得手不得手があります。アパートの売却が得意な会社をピックアップしておき、事前に相談しておくとスムーズです。