アパートの相続でかかる税金は？相続税評価額の計算方法や払えないときの対策

アパートの相続税はいくら？

相続でかかる税金で代表的なのは、相続税です。遺産の内容によっては高額な相続税を課せられることもあります。

相続税額は相続する財産の価値に左右される

相続税は、人が亡くなったとき、亡くなった人（＝被相続人）の財産を受け継いだ人（＝相続人）が受け継いだ財産の価値に応じて課される税金です。

相続人は相続があったことを知った日（通常は被相続人が亡くなった日）の翌日から10カ月以内に相続税を申告し、納付する必要があります。

各相続人が納める相続税額は、相続財産をどのように分割したかや、基礎控除をはじめさまざまな要素を加味して計算します。しかし基本的には、相続した財産の価値が高いほど、課される相続税も高くなるものです。

相続税を計算するための根拠となる相続財産の価値を「相続税評価額」といいます。

現金であれば、額面がそのまま相続税評価額です。しかし、アパートなど不動産の場合は、そう簡単ではありません。たとえば1,000万円で購入したアパートでも、相続税評価額は必ずしも1,000万円ではありません。

アパートの価値は「相続税評価額」で考える

アパートを相続した場合の相続税評価額は、「建物」と「土地」に分けて考えます。

建物は、原則として固定資産税評価額（固定資産税を課税するときの根拠となる土地の価値）が相続税評価額です。

土地は、路線価と呼ばれる、土地が面する道路などをもとにして区画ごとに決められた価格が相続税評価額になります（固定資産税評価額をもとにして決める地域もあります）。

ただし、これらの額は、「自用家屋」「自用地」としての価格、つまり建物と土地を自分自身で使う場合の価値です。

アパートの場合、その建物と土地を他人に貸しており、すべてを自分の自由にはできません。その分、自用家屋や自用地よりは価値が下がると考えます。

具体的には、アパートのような貸している建物（貸家）の場合、相続税評価額の計算式は以下のとおりです。

※借家権割合貸家であることで評価額が下がる割合のこと。通常は30％

※賃貸割合実際に賃貸されている割合のこと。満室の場合は100％

また、アパートの敷地となっている土地を「貸家建付地」と呼び、相続税評価額は次のように考えます。

※借地権割合貸している土地であることで評価額が下がる割合のこと。地域により異なるが住宅地だと60～70％が一般的

アパート相続の特例を活用すれば相続税対策に

アパートの相続税評価額の考え方を見れば、単に不動産を相続するよりも、評価額が抑えられることがわかるでしょう。これが、アパート経営が相続対策になるとされる理由です。

また、前述した財産評価の原則に加えて、「小規模宅地等の評価減の特例」を活用すればアパートの相続税評価額はさらに下げられます。

これは、賃貸アパートの敷地として使われていた土地を被相続人の親族など一定の条件の相続人が相続し、アパート経営を継続する場合、土地の相続税評価額が50％減額される仕組みです。

土地の財産価値を半分にするため、課税される相続税額をさらに下げることができます

アパートの相続で発生するその他の税金

アパートの相続では、相続税以外にも税金が発生する場合があります。

登録免許税

アパートを相続した場合は、登録免許税がかかるのが決まりです。

登録免許税とは、不動産の名義変更にあたる相続登記の手続きに対して課される税金で、以下の計算式で求められます。

ただし、現在は令和7年（2025年）3⽉31⽇までの間、特例により、相続による不動産の登記の登録免許税は免除されます。

不動産取得税

一般的に、アパートを新たに取得したときは不動産取得税が課されます。しかし、相続による取得の場合、不動産取得税はかかりません。

ただし、法定相続人でない人に、特定遺贈（特定の相続財産を指定して遺贈すること）した場合などは課税されます。

被相続人の所得税・住民税

被相続人が支払うはずだった所得税や住民税は、相続人が支払い義務を引き継ぎます。厳密には相続に対する課税ではありませんが、相続に関連して発生する納税という意味では、所得税や住民税にも注意しておきましょう。

相続人は、相続があったことを知った日（通常は被相続人が亡くなった日）の翌日から4カ月以内に「準確定申告」という、確定申告にあたる手続きをします。それにより、被相続人のその年のはじめから亡くなった日までの所得を申告し、所得税を納税します。

住民税については、その年の1月1日時点で住んでいた市町村から、前年の所得にもとづいた納税通知が送られてきます。

被相続人の固定資産税

不動産の固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に1年分の納税義務があります。

納税義務者が亡くなった場合、その相続人が納税義務を引き継ぐため、相続したアパートの固定資産税は相続人が支払わなくてはなりません。

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アパート相続の税金が払えないときの対策

アパートを相続したが相続税を払えそうにないとき、どうすればよいでしょうか。

延納・物納をする

相続税は金銭での一括納付が原則ですが、状況によっては、延納や物納が認められています。

延納

延納とは、簡単にいえば「分割払い」です。一定の担保を提供するなどの条件を満たせば、5～20年、納付期限を延ばして、この間に分割で相続税を納められます。

ただし、相続税額が10万円超で金銭での一括納付が困難な事情がある場合に申請できます。

物納

延納でも納付が難しい場合に限り、物納が認められるケースがあります。

物納とは、金銭の代わりに物で納めるという意味ですが、何でもよいわけではありません。物納できるのは相続した財産に限られ、さらに不動産や金融商品など、一定の制限があります。

アパートを相続した場合であれば、物件そのものを納める形になるでしょう。

相続を放棄する

相続放棄は、そもそも相続をしない方法です。相続放棄を行うには、相続の開始があったことを知った日（通常は被相続人が亡くなった日）から3カ月以内に手続きをする必要があります。

また、相続放棄は相続財産の全部を放棄する意思表示で、一部だけの相続はできません。そのため、アパートを相続放棄するなら、そのほかの現金なども相続できなくなります。

また、たとえばアパートの家賃収入を受け取ってしまうと相続する意思があるとみなされ、放棄ができなくなるケースもあるため、注意しましょう。

アパートの売却代金を支払いに充てる

アパートを売却し、お金に換えて相続税を納付する方法もあります。

物納とは異なり、いったん相続して物件を売却する形です。物件は手放すことになりますが、相続放棄とは違って相続自体は行うので、現金などほかの財産は手に入ります。

アパートを相続しても、経営を続けるのは手間や時間がかかります。特にこれまでアパート経営の経験がない人からすると、負担が大きいでしょう。また、経営がうまくいかなければ、さらにリスクを抱え込んでしまいます。

物件を売却してしまえば、相続税の支払いも容易になりますし、売却益によっては手元にお金が残せます。

ただし、相続にあたって、小規模宅地等の評価減の特例を利用する場合、一定期間は経営を引き継ぐ必要がある場合もあるので、注意しましょう。

アパートを売却するには、まずは不動産会社にいくらで売れそうかの査定を依頼するのが一般的です。アパートの売却実績が豊富な会社に依頼すれば、具体的な売却に向けたアドバイスももらえるでしょう。

相続が始まってからでは慌てて依頼することになりかねませんので、事前に相談しておくのがおすすめです。

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