老朽化したアパートを相続したらどうすべき？4つの選択肢と売却の可能性

老朽化したアパートの問題点や相続でよくあるトラブル

築30年、築50年と老朽化が進んだアパートの問題点や、相続の場合にトラブルになりやすいポイントを紹介します。

修繕やメンテナンスの費用がかさむ

老朽化したアパートは、建物を維持するための費用が高額になる傾向があります。

壁の中や床下、天井裏、水回りの配管など、目の届かない部分は定期的に修繕をしていないことがほとんどで、何か問題があったら都度直すというサイクルが普通です。

建ててから一度も手を入れていないこともあるため、部品は何十年も前のものでぎりぎりの耐久値になっている可能性が高いです。

いつ起きるかわからない修繕、メンテナンスが必要になる周期は短くなっていくため、突発的な費用がかかることを常に想定する必要があります。

現状は入居者がいても、空室になったときに原状回復だけではすまないことも多く、修繕の費用がかさみます。

空室リスクが高い

入居者からすると、できるなら新しいきれいな物件に住みたいと考えるのが一般的です。

そのため、駅に近いなどの利点があれば別ですが、老朽化したアパートでは家賃を下げざるを得ません。また、そもそも家賃を下げても入居者が集まる保証はありません。

もうひとつのポイントが、耐震基準です。1981年を基準に法律が変わっており、1981年6月1日以降に建てられたものは新耐震、1981年5月31日までのものは旧耐震といわれます。新耐震は震度6程度まで耐えられるとされていますが、旧耐震は震度5程度までしか耐えられません。

耐震性を重視している場合、旧耐震のアパートには住みたくないと考える人が多いでしょう。

相続人同士でトラブルに発展する

相続人同士が定期的に会っているような仲のよい関係性があればよいですが、長い年月の中で必ずしもそういった関係性を保てているとは限りません。ましてや、お金のこととなると人は損したくないと考えるのがあたり前です。

また、それぞれ相続人の事情や状況も異なります。遺産に老朽化したアパートがあっても、現金化したい、賃貸で回したい、自分で住みたいなど意見が割れるケースもよくあります。

実際、相続のことで意見が割れたせいでなかなか話しが進まず、関係性が険悪になってしまった家族もいます。

方向性をまとめるのも一苦労ですし、そもそもアパートなどの不動産に関する知識がなく、どうしたらよいのか全員がわかっていないこともあります。

協議をしている間も、管理費などの支払いは誰かが立て替える必要があり、入居者がいて何かトラブルがあれば対応が求められる可能性があるでしょう。

一棟アパート・一棟マンション売却に関するご相談はトップファーストまで。

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老朽化したアパートを相続したときの選択肢

老朽化したアパートを相続したときにどのような選択肢があるのかを紹介します。

売却する

老朽化したアパートを相続したとき、最初に検討するのはアパートの売却でしょう。

しかし、そもそも老朽化したアパートが売れるのかを不安に感じる人もいるかもしれません。

詳しくは後ほど説明しますが、不動産会社の中には、築年数がたっており老朽化した物件を主に取り扱っている不動産会社もあり、まったく売れないということはありません。また、物件によっては不動産会社による直接の買取なども相談ができます。

ただし、残念ながら想像しているような高い金額では売れないケースもよくあります。

よく何千万、何百万という金額で売り出されているアパートがあるため、それくらいで売れるのではないかと期待してしまう人も多いかもしれません。しかし、不動産会社が売り出している物件は、物件購入代金＋何百万と大規模フルリフォームやフルリノベーションに費用＋売れないリスクを考えて利益を乗せて売り出しているのです。

そのため、過度な期待は持たないようにしましょう。もちろんエリアや立地、状態によって異なるため一概にはいえず、専門家の意見を聞くのが一番よいのは確かです。

上記のような方には、売却がおすすめの選択肢です。

そのままアパートを経営する

相続したアパートの経営をそのまま継続する選択肢もあります。

ただし、老朽化したアパートは、前述したとおりリスクが高いため、よっぽどの場合を除いてそのまま経営することはおすすめできません。

入居者がいる場合、内装の状態を確認できるのは、基本的に入居者が転居して空室になったときです。老朽化が進んでいるアパートでは、次に空室になったときにどの程度の内装費用がかかるかわからず、想定よりも多額の資金が必要になるケースもよくあります。また、次の入居者から同じ金額の家賃を受け取れるわけではありません。

空室の場合も、リフォームが必要になる可能性が高いでしょう。リフォームにかけた費用を回収するには時間がかかります。ただでさえ老朽化が進んでいるのに長い目で見るのはおすすめできません。

上記のようなケースであれば、アパート経営を続ける選択肢を検討してもよいでしょう。

アパートを建て替える

アパートの建て替えを検討したときのポイントは、「現在何部屋が満室となっているか」です。すべて空室であれば、解体費用と建築費用を用意できれば新しいアパートを建てて、新築として運用を開始できます。

しかし、すべての部屋が空室ということはあまり多くありません。この場合、入居者に退去してもらう必要がありますが、日本の法律は入居者を守る内容になっており、スムーズに退去が進まないことも多くあります。

退去の費用として入居者が納得できるような金額を提示して話し合うケースもあります。それでもうまく全室が空室になるまで時間がかかり、全体の費用を多く見積もる必要が出てきてしまいます。

すべての部屋が空室になるまで時間がかかってしまっては、新しく入居者を募集するわけにもいきません。その間にかかる固定資産税や都市計画税などの税金、修繕費、管理料など、ランニングの費用がかかるマイナスの物件を持ち続ける必要があります。

上記のようなケースであれば、アパートの建て替えを選択肢として検討してよいでしょう。

解体して新しい活用法を探す

老朽化したアパートを解体し、駐車場や駐輪場などアパート以外として土地を活用する方法です。

ただし、解体して新しい活用法を検討するにしても、建て替えの場合と同様に、全部屋が空室でなければそもそも解体できません。

駐車場や駐輪場として土地を活用する場合は、アパートを建てるよりも建築費用は抑えられます。しかし、エリアや立地、環境次第で大きく需要が異なるため、専門的な知識も求められるでしょう。

上記のようなケースであれば、この方法が選べます。

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老朽化したアパートは売れない？

「老朽化したアパートを相続したけど、専門知識はないし早く負担を解消したい」という方は売却を検討しましょう。

前述したとおり、老朽化したアパートでもコツさえ押さえておけば売却することが可能です。知っておきたいポイントやなるべく高く売却するためのコツを詳しく紹介します。

売却時にリフォームはしないほうがよい

売却するのであれば、リフォームはしないのが正解です。

前述したとおり、不動産会社が売り出している物件は、リフォームの費用やリスクを考えて利益を乗せて売り出しています。そのため、個人が売り出す際にリフォームをしても、想定した金額で売れないケースが多くあります。

また、リフォームは専門知識が必要でセンスが問われます。建築業界に精通しており、トレンドを押さえたリフォームの指示が出せるのであれば問題ありませんが、大抵の人はそうではありません。

さらに、買主によっては、自分の好きなようにリフォームがしたい人もいます。売主が好きにリフォームしている割高の物件より、手が入っていない割安の物件を自分好みにリフォームするほうが売れる可能性があります。

不動産会社による買取も

一般的に、アパートなどの不動産は不動産会社に買主を探してもらう仲介という方法で売却を行います。

一方、買取とは、不動産会社が買主となってアパートを直接買い取る方法です。

買取の場合、売主は契約不適合責任が免除されます。契約不適合責任とは、契約書に記載されている内容と実際に引き渡された物件に相違があった場合、売主が負う責任です。

仲介の場合、売主が知らなかったとしても、物件の故障は一定期間、売主が責任を持って直さなければなりません。たとえば、壁の中、床下、天井裏、配管などのぱっと見てわからないような部分であっても、売ってから一定期間は費用を払って修繕をする必要があります。最悪の場合、損害賠償や契約解除が求められるケースもあります。

特に老朽化したアパートの場合、故障のリスクが高いため、責任を問われる可能性も高いでしょう。買取であれば、こういったリスクがないため、安心して取引ができます。

ただし、買取価格は仲介による売却価格より相場が約2〜3割低い傾向にあるため、注意が必要です。不動産会社が買い取ったあと、物件にリフォームなどを行い、再販することを目的としているためです。

そのため、一度仲介で売れる可能性を探ってから、買取に切り替えるのがよいでしょう。

アパート売却が得意な不動産会社に相談しよう

老朽化したアパートの売却を検討したら、まずは不動産会社に査定を依頼することから始めましょう。

ただし、不動産会社と一口にいっても、それぞれの会社には得意・不得意があります。

上記のような違いなど、さまざまな特色があります。

そのため、アパートの売却を検討したら、必ずアパートの売却実績が豊富な不動産会社に相談しましょう。

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まずはアパート売却が得意な不動産会社に相談しよう

古いアパートの相続を迷っているのならば、まずは売却の可能性を検討するのがよいでしょう。

売却相場やアパートの現状を把握するためにも、まずはプロである不動産会社にアドバイスを受けてみましょう。

ただし、不動産会社によって得意・不得意は異なります。賃貸や売買、戸建てやマンションなどにそれぞれ特化した会社もあるため、アパートに関してはアパート売却が得意な不動産会社に相談しましょう。