相続したアパートを売却する方法と注意点！相続するか悩んだら？
親が経営していたアパートを相続する場合、特にアパート経営の経験がない人からすると大きな負担に感じるものです。入居率が高く、収益性が維持できている状態であれば資産が増える可能性もありますが、経営を維持するには労力がかかります。そのため、売却を検討する人は少なくないでしょう。
アパートを相続して持ち続けるか売却するかの判断基準
アパートの相続は「相続」「不動産」「アパート経営」が複合している複雑な問題です。持ち続けるか売却するかの判断は簡単ではありません。
まずは、アパートの売却と経営、自分にはどちらが向いているか判断するための基準を解説します。
不動産市場は好況か
相続したアパートは財産である以上、「売却と経営はどちらのほうが利益になるか」が重要な観点でしょう。
アパートに限らず、不動産を売却する場合はタイミングが重要なのはいうまでもありません。アパートの立地がよく、将来的にも地価が下がらない可能性が高いのであれば、そのまま保有して家賃収入を得るのもひとつの戦略です。
しかし、相続時点では市場が好調であっても、将来的に売却相場が下落する可能性もあります。人口が減り続けている日本では、立地により需要の明暗が分かれ「将来の売却益を狙うつもりが家賃収入も売却益も思うように得られなかった」というケースが将来的に増えるかもしれません。
国土交通省の「令和５年地価公示」によると、「全国の地価動向は全用途平均・住宅地・商業地のいずれも2年連続で上昇し、上昇率が拡大した」としています。
引用：国土交通省「令和５年地価公示」
このことから、2023年現在、不動産市場は好況といえるでしょう。
特に都市部以外の場合、相続した時点で不動産市場が好況ならば売却するのもおすすめです。また、一般的に売りにくい築年数の古いアパートの場合も、不動産市場が好況のほうが売却がスムーズに進みやすいでしょう。
将来も収益性が維持できそうか
現在入居率が高く、収益性に問題ないのであればアパート経営を引き継いだほうが将来的に資産が増えるかもしれません。
ただし、将来的にも収益性が維持できるのかも考えたうえで決めるとよいでしょう。
ひとつ目に考慮する点が、賃貸需要の変化です。相続するアパートが若いファミリー・カップル向け物件や学生向け物件だった場合、少子化で段々需要が先細りし収益が減少する可能性もあります。
次に考慮すべきなのが、建物価値の低下です。老朽化したアパートの場合、修繕費もかかるほか、設備のトラブルも起きやすくなります。
国税庁の「耐用年数（建物／建物附属設備）」によると、住宅用の木造建築の法定耐用年数は22年です。法定耐用年数は「通常の維持補修を加える場合にその資産の本来の用途用法により通常予定される効果をあげることができる年数」と定められています。
つまり、法定耐用年数を超えると、通常の維持補修では同様の効果（収益性や居住性）を得られなくなってくるともいえます。築30年を超えるようなアパートを相続した場合は、老朽化が進み修繕費がかさむ前に売却するのもひとつの選択肢でしょう。
アパート経営にコストがかけられるか
売却かアパート経営を引き継ぐか判断する前に、自分がアパート経営を行う視点でアパートの現状を評価し、現状〜中期的に修繕が必要になりそうな箇所をチェックしてみましょう。
親が経営していたときにかかった修繕費についても見ておくとよいでしょう。
今後かかりそうな修繕費や固定資産税などの税金を現状のキャッシュフローから支払って経営を維持できるのであれば、アパート経営を引き継ぐ選択ができます。
また、金銭的なものだけでなく、アパート経営を行うという「労力」もコストのうちです。
管理会社に管理を任せても、最終的な判断はオーナーが行う場面も多いため、アパート経営には基本的な知識が必要です。また、入居者や管理会社とのやり取りも発生するため、「大変そうだからアパートを相続したくないけど仕方なく」といった理由で経営を始めるとあとあと負担になるおそれがあります。
相続税を支払う余力があるか
相続税は、相続税評価額を基に算出されます。
土地や建物など不動産の評価額は、時価の約70〜80％です。また、アパートのような自分が住むためではなく人に貸している不動産の場合、相続税評価額から借りている人の権利分の評価額が引かれるため、さらに評価額は低くなります。
そのため、現金より土地＋アパートで保有したほうが相続税は大きく軽減されますが、それでも元の金額が大きいため、相続税は多額になるでしょう。
もし相続税が払えない場合は分割払いできる「延納」、不動産や株などの保有財産を代わりに納める「物納」などの制度も利用可能です。しかし、すぐに支払えない場合は、利子税や延滞税がかかるおそれがあります。
そのため、相続したアパートを売却して相続税の支払いに充てるのが賢明な判断かもしれません。
相続したアパートを売却する方法
「売却するとしても、相続の手続きだけでなく売却の手続きまでするのは大変そう」と思うかもしれません。しかし、流れを押さえ、段階的に進めることでスムーズに売却できます。
相続したアパートを売却するまでの大まかな流れを見ていきましょう。
相続の手続きをする
売却を行うには、まずは相続の手続きを完了させ、アパートの名義を自分に変更する必要があります。
相続の手続きを簡単にまとめると以下のとおりです。
| 1 | 死亡届の提出 | 死亡（を知った日）から7日以内に役所に提出 |
|---|---|---|
| 2 | 相続する範囲・相続人の決定 | 相続方法には以下の3つがある
|
| 3 | 相続財産の確定 | 本来の財産に生命保険金や死亡退職金や生前贈与分などを加え、負債や葬式費用を差し引く |
| 4 | 遺産の分割 | 遺言書があればそれに沿って、ない場合には遺産分割協議を行い各相続人の相続分を決定する |
| 5 | 準確定申告 | 相続の開始を知った日の翌日から4カ月以内に行う |
| 6 | アパートの名義変更 | アパートを相続した人が法務局で行う |
| 7 | 相続税の納付 | 相続の開始があったことを知った日の翌日から10カ月以内に行う |
不動産会社に相談する
相続の手続きが終わってアパートの名義変更が完了したら、不動産会社に相談して売却の手続きに入ります。
不動産会社に相談したあとの売却までの流れは、以下のとおりです。
- 相談
- アパートの査定
- 媒介契約（アパートの売却を不動産会社に依頼する契約）
- 売り出し価格の決定
- 売却活動（広告・ホームページ・レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録など）
- 購入申し込み
「売却の決心ができていない」という場合でも、一度プロに相談して周辺エリアのアパート売却相場を聞いてから判断するとよいでしょう。
売買契約の締結～引き渡し
売買契約を締結したら、買主から売買代金が支払われます。支払いが完了すると同時にアパートの所有権移転登記の手続きをして、所有権を買主に変更します。
その後アパートを引き渡したら、売却は完了です。
相続したアパートを売却するときの注意点
相続でアパートを売却する際に注意しておきたい点について解説します。
共有の場合は売却の合意が必要
相続でアパートを取得した場合、相続人全員での相続、つまり共有で保有するケースもあるでしょう。
その場合、単独でアパートを売却できず、手続きすべてに共有者全員の同意が必要になるため、売却の手間が大きく増えます。
可能であれば、相続人の誰かが単独でアパートを相続できるようにあらかじめ話し合いをしておくべきです。
税金が得になるタイミングを考えて売却する
相続したアパートを売却するタイミングによって、税金が大きく変わってきます。
まず、税金面でお得な売却時期は、「相続税の申告期限の翌日以後3年以内」です。
この場合、不動産を相続する際に支払った相続税を経費（取得費）として売却益から差し引ける「取得費加算の特例」が利用できる可能性があります。この制度は相続したアパートを売却した際にも利用でき、所得税が軽減されます。
もし取得費加算の特例の期間が過ぎてしまった場合は、「5年以上」で売却すると税金面でお得になります。
アパートの売却益は保有期間が「5年超（20.315%）」「5年以内（39.63%）」で所得税の税率が約2倍変わります。ただし、アパートを相続した場合、取得期間も引き継がれます。そのため保有期間は「相続してから」ではなく「亡くなった人が取得したとき」からカウントします。
利用できる制度を考えたうえで売却時期を決めるとよいでしょう。
アパート売却の実績が豊富な不動産会社に相談する
売却がスムーズに進むような適切な査定や売却活動には、豊富な経験と知識が必要です。
また、居住用の不動産と賃貸用の不動産では、売却のノウハウに違いがあります。不動産会社によって強みのあるジャンルは異なるため、アパートの売却はアパートが得意な不動産会社に相談しましょう。
アパートを売却するべきか悩んでいる方でも、まずは無料査定を依頼することから始めましょう。
- 高値売却かつ早期売却したい方におすすめの不動産会社 No.1 ※
- 知人に紹介したい不動産売却会社 No.1 ※
- 相続の相談をお願いしたい不動産売却会社 No.1 ※
トップファーストでは、全国の一棟アパートや一棟マンションといった収益物件をはじめ、様々な不動産を取り扱っております。
相続や資産整理といった不動産に関するご相談も、実績豊富な当社にお気軽にお問い合わせください。高い専門知識を持ったスタッフが問題解決をお手伝いいたします。
2023年2023年5月期_ブランドのイメージ調査（調査1～3）
調査機関：日本マーケティングリサーチ機構
調査期間：2023年3月14日～2023年5月31日
n数：129（※調査1）、124（※調査2）、136（※調査3）/調査方法：Webアンケート
調査対象者：https://jmro.co.jp/r01446/
備考：本調査は個人のブランドに対するイメージを元にアンケートを実施し集計しております。/本ブランドの利用有無は聴取しておりません。/効果効能等や優位性を保証するものではございません。/競合2位との差は5％以上。
